ESTATE BOOKS

 

中小企業経営者・投資家の為の不動産情報サイト ESTATE BOOKS

不動産投資サバイバル 大空室時代が来る!

2018.4.17|不動産投資ニュース

週刊東洋経済(2018年4/21号)に「不動産投資サバイバル 大空室時代が来る!」という特集が掲載されています。個人投資家の不動産投資ブームが一段落し、これからは空室率の悪化が予測されることから、今後の生き残りをかけて入居者の争奪戦が激しくなりそうです。

『週刊東洋経済 2018年4/21号』内「不動産投資サバイバル 大空室時代が来る!」

における特集記事です。

Interview|不動産投資市場、プロはこう見る

投資対象が1棟アパートであれば、マンションとの戦いも避けられない。同条件ならマンションはアパートより賃料が1割ほど高い。築10年ほどのマンションと新築アパートは賃料の条件が近い。ただマンションのほうが駅近の好立地が多く、アパートは不利な戦いを強いられる。

東洋経済の関連記事を見てみることにします。

「かぼちゃの馬車」騒動が映す不動産投資の罠

「かぼちゃの馬車はオーナーの多くがサラリーマン。資本力が乏しいためにローン返済に窮した。ただ今後、人口減で空室が増えれば、資金力に余裕がある地主の中でも、ローン返済に行き詰まるケースが増える可能性がある」(金井氏)。どういうことか――。


賃貸物件の空室率が悪化

しかし昨年以降、景色が変わりつつある。要因は金融機関の融資姿勢の変化だ。金融庁が、アパートやマンション融資におけるリスクの評価や借り手への説明を強調したことなどで、金融機関による融資の積極姿勢が鈍化。ある不動産業者の担当者は「これまでのように誰でもカネを借りやすい状況ではなくなった。借り手の勤務先などの属性が重視されている」と話す。

その結果、不動産投資の対象となる貸家の着工戸数は頭打ちに。一方で、すでに完成した物件数は高水準であるため、徐々に空室率の悪化が顕在化している。

(中略)また、ある不動産投資家は、「私は“投資”でなく、空室を埋める “経営”をしているつもり」と語る。

今後は不動産投資ブームに便乗していたような、不動産仲介会社や管理会社の成長にも陰りが出てくるでしょう。

管理会社については不動産投資家に対して今まで通り積極的な入居者の退出予防や新規入居者の仲介をしてくれるとは限りません。経営方針の転換や人員削減などにより管理業務を継続的に行うことが出来ないということも出てくるでしょう。

また、競合する物件を保有する大家さんによる

・退出予防や空室対策の家賃値下げ

・業法違反の疑いがあるような高額な広告費(例:数ヶ月分)で、賃貸物件仲介会社に優先的な入居者斡旋をさせる行為

が予測され、大家さんと管理会社は今まで以上に空室を生まない戦略が求められます。

「うちは大丈夫」という楽観的なスタイルは危険です。そういう大家さんに限って空室率が上昇すると、頭越しに管理会社の担当を罵倒し、恩を切り捨て、他の管理会社へ変更するのですが、変更先でも同じトラブルを引き起こします。

 

個人による不動産投資の危険性は様々な専門家が指摘していました

私たちは以前より、

サラリーマンの不動産投資が成功する確率は?

多くのサラリーマン投資家のきっかけになったロバート・キヨサキ氏ですら、個人と会社併せて数回破産(倒産)させています。それだけ不動産投資や事業経営を継続することは困難なことの連続です。最近、サラリーマンの不動産投資の成功確率について言及した記事が公開されていました。


セミナー行くのやめませんか? お金持ちが不動産投資で続々と破綻

不動産投資で一度は成功した人がいつの間にか退場することはよくあります。ご聡明な医者や外資系企業勤務者などの高所得者の破綻が増加している記事も見てみましょう。

という指摘をしていました。しかし、

「低金利のうちに銀行(金融機関)からお金を借りて、投資物件を買いましょう!」

「不動産投資物件の購入後は、当社に管理をお任せください。他の管理会社とは◯●◯●が違います!」。

と、不動産セミナーやブログ等での広告も多数あり、実態は借金まみれの不動産投資家を「メガ大家」と祭り上げることで、どんどん無謀な不動産投資を増やしてきました。

 

目的をもって、人を大切に、普通の商売と同じように不動産投資をしていく

以前、以下の記事を記載しております。

本、セミナー、家賃保証は疑え

不動産投資に関する書籍やセミナー、家賃保証の話を疑わない人たちが詐欺まがいの商法に嵌り、人生を台無しにしています。本来、自分が支払う必要のない借金を押し付けられ、その返済に窮して人生を台無しにしている人たちの多くは「マジメ」な人なのではないかと、堀江貴文氏も述べています。

目的が曖昧な不動産投資や会社経営は、勢いに乗るだけでは長続きしません。

そして不動産投資は、仲介や管理する人、お金を貸してくれる銀行の支援があって初めて成り立つのですから、それを道具のように切り捨てるという行為をしている以上は成功しません。

 

この記事が参考になったら、下のボタンクリックしていただけると幸いです

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ