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GINZA SIXですら2年目で迎える正念場

2018.4.24|不動産投資ニュース

「収益性よりも収益の安定性」を事業コンセプトとし、銀座の新たな顔「GINZA SIX」ですが、開店から1年未満で撤退するテナントもあるようです。2年目以降は相当に厳しい運営になるのではと、今後の動向を不安視する業界関係者は少なくないようです。

 

GINZA SIX」が開業2年目で迎える正念場

安定的な収益を得られるビジネスモデルのように見えるが、出店テナントは売り上げが想定に届かなければ固定賃料負担が重くのしかかる。そのため、ショッピングモールでは一般的に3〜6年とされる契約期間が満了となる前であっても、違約金を支払って撤退するケースもある。

ギンザ シックスが内包していたこの懸念が、早くも現実のものとなりつつある。フランスの香水・化粧品「ゲラン」はオープンしてから1年も経たない今年3月に撤退したのだ。

(中略)

「商業施設としては30点だな」。前出とはまた別の百貨店関係者は、開業当初からギンザ シックスの店舗構造を厳しく見ていた。

まず、エスカレーターの配置場所に難があるため、顧客がスムーズにほかのフロアに移動できない箇所がある。「エスカレーターの位置は商業施設にとって大事だが、ギンザ シックスは不便に感じる。これが今後の集客面でボディブローのように効いてくるだろう」(あるコンサルタント)。

最近GINZA SIXに行ったのですが、街の人の多さに比べると、ビル内は人が少ないように感じました。しかし、ビル内のスターバックスだけはいつも混雑しています。GINZA SIXは高級な店が多いので、ウィンドウショッピングをし、スタバで休憩という方が多いのでしょう。

スターバックスを除くと、他のテナントの売り上げは決して良くはないんだろうなと思います。

 

GINZA SIXの事業コンセプトは「収益性よりも収益の安定性」でした

GINZA SIXの事業コンセプトについては、以前、

「収益性よりも収益の安定性」GINZA SIXが促す銀座のオフィス化

オープン間もない時期は、物珍しさもあって賑わうことは間違いないですが、中長期にわたって収益性を維持することは、いかに銀座といえども容易ではないです。ましてやGINZA SIXは、開発する初期段階から数えると相当な時間と費用を費やした不動産投資です。失敗することは許されません。

大企業によるビル経営は、「大企業病」「放漫経営」ということを揶揄されがちです。

一方GINZA SIXは、ビジネス戦略の先端を行くLVMHグループや森ビルが相当な力を入れている不動産投資でしょうから、他のビル経営や百貨店経営とは一線を画す戦略を実行するでしょう。またそれに期待したいです。

ということを記載しました。

GINZA SIXの戦略は、他のビル経営や百貨店経営とは一線を画すもので、「収益性よりも収益の安定性」というコンセプトは、アマゾンなどのECサイトに敗北しつつある百貨店の反省と分析により生まれたもののようです。ところが収益の安定性をもたらすはずのテナントが事業不振で、違約金を支払ってでもGINZA SIXから撤退し始めているということが起こっています。

 

このような問題は、スケールは違いますが一般的なビル経営でも存在しています。

私たちのビル経営の指針は、

「テナントへの事業支援」

が大きなテーマの一つになっています。

テナントの事業が安定しないと家賃が滞ります。家賃の値下げ交渉に応じることで問題を回避するのではなく、テナントの事業を支援することで家賃収入を安定させることを目指しています。

「退出したら、またテナントを入れ替えればいいでしょ」

というのは、物件の質にもよりますが、よほどの好立地でなくては不可能です。

1ヶ月でも空室があれは、その分の家賃を取り戻すことが困難なこのご時世です。ビル管理会社に運営を委託しているとすれば、一度運営状況を精査してみることも必要かもしれません。

 

悲しいかなグローバル化した中国企業から学ぶことは大きい

安定した事業経営には、当たり前のことを当たり前に継続することが必要ですが、力のある創業者の高齢化や世界の競合他社の存在もあり、単に継続だけでは会社は先細りになっていきます。

成長戦略を描くためには、地に足をつけた事業コンセプトとプランを立案する事業主と、それをスピーディーに実現する優秀な人材の育成が必要です。中国大手不動産会社を支援し、日本の大手企業とのタイアップ戦略を実行する、今や世界的なテンセントから学ぶことは多いです。

中国IT大手のテンセント「日本企業のビジネスに貢献」

中国で無料通信アプリ「微信(ウィーチャット)」を展開する騰訊(テンセント)はアジア最大級のIT企業だ。来日した海外部門担当幹部のベニー・ホー氏(36)が19日に朝日新聞の取材に応じ、「日本企業の中国人向けビジネスに貢献できる」と語った。

 

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