アジアの巨額な資金力で、東京の商業不動産投資が拡大
2018.5.22｜不動産投資ニュース
JLL社の「ジャパン・キャピタル・フロー 2018年第1四半期」によると、日本の2018年第1四半期の投資額は、前年同期比14%増の1兆4,650億円、世界の都市別投資額ランキングでは、大型商業ビルの取引成立により2位のニューヨークを抑えて東京が1位とのことです。
世界の都市別投資額ランキングでは、東京が1位で、次いでニューヨークが第2位となった。芝パークビルのような超高額物件が取引されたことに加えて、世界的には12月末の決算後で取引が減少する中で、日本では企業の多くが決算末を迎えて取引が増加したことが寄与したと考えられる。
このレポートにも記載されていますが、売主側としては、売却できる価格帯がピークの状況であり、買主側としては、商業ビル（特に大型の商業ビル）の高い稼働率が、前向きな意思決定を後押ししている状況です。
北朝鮮関連のミサイルリスクが軽減していることも無関係ではないでしょう。
アジアの資金力が世界を席巻中
背景にあるデータとして、昨年、全世界で不動産投資に投下された総資本の半数以上がアジアの投資家のようです。世界的な不動産総合サービス企業が発表したレポート「グローバル・インベストメント・アトラス2018」の記事です。
2017年は前年の1.43兆米ドルを上回る過去最高の投資額1.62兆米ドルが世界で不動産に投資され、なおかつ2018年は更なる伸びが期待されると報告されました。
この潮流の背景にあるのはアジアの投資家です。全世界で投下された総資本の半数以上、また国をまたがるクロスボーダー投資活動の46%を占めるに至りました。豊かな投資源は留まることなく増え続けており、アジア勢は今後も世界市場で優勢になるとみられます。
日本での目標利回り「3％～5%」が6割以上
海外の機関投資家は、不動産の目標利回りは4%～5%に据え、それ以上の利回りは投資リスクが高いという認識。
海外不動産投資家、日本での目標利回りは何％？投資適格エリアは？海外の目線から学ぶ不動産投資戦略
日本での目標利回りは3％～5%が6割以上
日本の不動産投資における拠出金の目標運用利回りという質問項目では、「3～5%未満（66.7%）」が最も多く、次いで、「5～10%未満（20.5%）」となっています。海外のプロ投資家でも、不動産の目標利回りは4%～5%に据えていますので、それ以上の利回りは投資リスクが高いという認識を持っておくことが大切です。
「そんな低い利回りでいいの？」と一般的な不動産投資家は思うものです。しかし、運用する資本が桁違いの海外機関投資家にとって、金融商品化された不動産投資においては高利回りは高いリスク商品です。
投資利回りに関する重要な指標の一つは、米国長期金利（１０年国債利回り）です。
［ニューヨーク ２４日 ロイター］ – 米長期金利（１０年国債利回り）が重要な節目の３％を突破したことで、ポートフォリオマネジャーが株式や新興国市場といったリスク資産から債券に資金を移行させることを積極的に考え始める可能性が出てきた。
不動産投資事業の成功には信頼のおけるビジネスパートナーが必要
私たちもアジア諸国の機関投資家による日本の大型商業ビルへの投資の相談を頂戴しています。
それについては、以前の以下の記事で記載しました。
今月、東京都から「国際金融都市・東京」構想骨子が公表されました。その構想と不動産市場をリンクして的確なご意見を述べている専門家の記事です。一読の価値があると思います。
（中略）
私たちのような小規模の会社であっても、アジアの有能な企業経営者と接することは常にあります。そしてその経営者には、日本の企業に投資を考えている別の投資家がいたりします。まさに「類は友を呼ぶ」です。
富裕層と話す機会がある度に、皆さんビジネスパートナーを大切にしていることを実感します。以前取り上げた以下の記事に記載したことは最も重要なことだと思います。
ラスベガスの不動産王が教える「不動産投資の失敗パターンと成功の秘訣」
この記事内の、
ビジネスには関係ないと思われるかもしれませんが、ビジネスパートナーに対する愛が必要なんです。愛を持って接することで、1つのプロジェクトで成功するに留まらず、長期的なリレーションシップを保つことができ、結果的に再び別のプロジェクトで成功をおさめることができるようになります。
という言葉は、本当に大切なことです。
人は成功することで、横柄な態度や高慢さが目立つようになるものです。その結果、ビジネスパートナー（仲介会社や管理会社）の心が離れていることに気付かない場合があります。
大きな不動産投資を成功するためには、本当に信頼のおけるパートナー、チームがなくてはならいのです。
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