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東京、大阪のオフィス賃料は上昇継続 働き方改革やコワーキング・シェアオフィス拡大が後押し

2018.11.2|不動産投資ニュース

総合不動産サービス大手JLLは、世界の主要都市の賃料動向を時計に見立てて「見える化」した独自の市場分析ツール「オフィス プロパティ クロック(不動産時計)2018年第3四半期」を発表しました。

JLL、東京・大阪Aグレードオフィス プロパティ クロック 2018 年第3四半期

東京のAグレードオフィス賃料は、2016年第1四半期から10四半期連続で「賃料上昇の減速」フェーズにあります。賃料は引き続き緩やかに上昇する見通しです。
大阪のAグレードオフィス賃料は17四半期連続で「賃料上昇の加速」フェーズを維持しています。

(中略)

東京については、中長期的には賃料上昇の減速フェーズにあるものの、今第3四半期は空室率が前期より低下し、賃料上昇率も拡大しています。ひっ迫する労働市場の下、採用にも有利に働くオフィス環境の選択は企業にとって喫緊の課題であり、優良なオフィスビルへの移転・統合、さらに現状オフィスビルにおける増床拡大ニーズが強くなっています。加えて、働き方改革を追い風に、コワーキングオフィス・シェアオフィスの拡大が顕著で、東京オフィス市場における需要の大きなけん引役となっています。

 

Aグレードオフィスビルは相当大きな規模のビルなので、機関投資家が主なプレーヤーとなります。運用するべき資金が数百億円〜数兆円となると、大きな規模のオフィスビルは比較的安定した運用が可能で魅力的です。

賃料の上昇傾向が緩やかとはいえ継続し、物件購入時の資金調達金利が引き続き低いことから、

「賃料収支ー資金調達金利」の差額(スプレッド)

が現在も投資に見合うことが多く、大型オフィスの争奪戦が続いています。

以前、

不動産投資市場の二極化がしばらく続くか

一般的なサラリーマン・中小企業経営者等の不動産投資家と異なり、機関投資家の場合はほぼゼロ金利で巨額の資金調達が可能ですので、利回りから資金の調達コストを引いた差分が依然として高めです。そのため、良質なオフィスビルの争奪戦が、不動産投資家の中で繰り広げられています。

想定外の高額な価格で売却できた方が、節税のためにオフィスビルを再度購入することもあるようです。

綺麗な二極化とは言えないものの、閉塞感が蔓延する数億円規模の不動産投資市場&プレーヤーと、低金利での資金調達が後押しする10億円以上の不動産投資市場&プレーヤーという、現実を日々目の当たりにしています。

という記事を記載しましたが、どこの市場に身を置いているかによって認識が異なりますが、私たちが扱うことも多い数十億円規模、あるいはそれ以上の規模の東京等のオフィスビルは、引き続き活況を呈しています。

戦争や大災害といった地政学的リスクや、機関投資家の主要な投資先の一つである米国国債の長期金利の振れ幅が、市場の成長を占うキーポイントです。その動向が穏やかであればあるほど、高額なオフィスビルを中心とした機関投資家がメインプレーヤーであり続けるでしょう。

一方、個人がメインプレーヤーであった数億円規模の一棟物不動産投資市場においては、書類改ざん等の問題が発覚した為、市場は減退傾向にあります。

個人による不動産投資については、投資利回りは低いですがJリートが主要な投資先の一つとしてクローズアップされていく可能性が高いです。

Jリートを上回る利回りで小口投資を勧誘していた事業者の問題がポロポロと露呈していることも要因ですかね。

 

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