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住宅ローンの不正利用

2019.1.22|不動産投資ニュース

融資資料改ざん、年収水増しについての記事が、日経の会員登録(登録は無料)記事にて掲載されていました。「不動産投資」目的にもかかわらず、「居住用」として住宅ローンを組む不正が横行していた疑いも浮上しています。

不動産融資 暴走のツケ 地銀波乱(4) 

島田明夫氏(仮名、38)は昨年9月、投資用のアパート・マンションの販売業を廃業した。2009年に会社をつくり、累計で1300億円もの物件を会社員らに売ってきた。都心の一等地に月額家賃450万円のオフィスも構えた。

カギは買い手の客への融資付けだった。60人の営業員に各2~3人の客を担当させ銀行の審査を通りやすいよう資料を改ざん。預金通帳の残高を増やし、潤沢な資金を持つ客に見せかけた。

今年2019年も不正融資問題が発覚しています。

不動産投資時に住宅ローンを不正に利用する問題が、低金利で有名な「住信SBIネット銀行」で発覚しました。

「居住用」と偽り住宅ローン、横行か マンション投資

個人が中古マンションを投資目的で買ったのに、銀行融資を受ける際に「居住用」と偽り低金利の住宅ローンを引き出した疑いのある事例が大手ネット銀行で見つかった。融資資料が改ざんされていた疑いもあり、銀行が調査を進めている。

(中略)

居住用の住宅ローンの金利が投資用ローンより低いことに目をつけた不動産業者が、不正を主導した可能性がある。顧客は不動産業者から「空室でも家賃は支払われる」と勧誘されて投資したが、途中で業者からの家賃支払いが途絶え、ローン返済が苦しくなって不正発覚につながった。

 

一般の方が組む不動産投資ローンの金利は、住宅ローンの金利に比べてかなり高めです。

住宅ローンを活用して不動産投資をする例としては、一つの建物に所有者の居住空間と、賃貸用の居住空間が共存する「賃貸併用住宅」が挙げられます。一般的には、建物の規模に対して所有者の居住空間を50%以上にする必要があります。

今回の問題は、賃貸併用住宅への不動産投資ではないようです。お手頃な価格とはいえない中古マンションを販売(転売)する不動産業者が、低金利の住宅ローンを組んで不動産投資を指南したと思います。もしかしたら、例のシェアハウス問題と同様、家賃保証的を条件に契約した可能性もあります。

購入したマンションを居住用として「住宅用家屋証明書」の交付を受けることで、不動産登記に関わる税金が軽減されることから、そういった面でも問題となります。

不正利用問題は自己責任

裏技的な手法として、住宅ローンを不正利用することは、以前よりネットで情報が出回っていました。

ばれると終わり!?住宅ローンで不動産投資は危険すぎる

不動産投資において投資効果を高める努力をするのは当然であり、節税対策などは、ルールに則った工夫です。しかし、住宅ローンを不動産投資利用に用いることは「裏技」ではなく「違反行為」です。

(中略)

不動産投資に長く携わるまっとうな会社や営業マンは、このような事案を決して取り扱いません。おそらくこのスキームも長くは続かないでしょうし、そのような安易な営業手法を行う会社はアフターフォローなどにも期待できません。不動産を一旦売ってしまえばあとは購入者のことなどお構いなし、という可能性は非常に高いでしょう。このような不動産業者の甘い勧誘には、決して騙されてはいけません。

「かぼちゃの馬車」問題に関与していた不動産業者が、区分マンション投資営業に流れているとの話を聞いています。セミナーで知り合った一部の不動産大家さんから住宅ローンの不正利用を裏技として聞き、融資ノルマを課せられた金融機関が必要悪として黙認するようなので大丈夫だと認識をしている方もいるように思いますが、最終的には自己責任です。

今回発覚した問題は氷山の一角なんでしょうね。

 

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