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REITなど不動産市場へ過剰な資金が流入

2019.3.12|不動産投資ニュース

不動産投資信託(リート)に、地方の金融機関や海外機関投資家等国内外の投資家からの資金が大量に流れ続けているようです。安定して比較的高い分配金を配当できる商品は、円建てでは他にはほとんどないことが、その要因の一つのようです。

 

REIT過熱に警戒感 株式市場不安定で不動産に資金流入 (1/3ページ)

リートには、安倍晋三首相も「都市再生や地方創生を促進し、国内総生産(GDP)、雇用の拡大に大きく貢献している」と述べ、さらなる成長を期待する。

リートが堅調な要因としてまず不動産市場の活況が挙げられる。オフィス仲介大手の三鬼商事によると、東京都心の2月のオフィス空室率は1.78%と記録がある2002年1月以降で過去最低を更新。平均賃料は62カ月連続で上昇中だ。

米連邦準備制度理事会(FRB)や欧州中央銀行(ECB)が金融引き締めに慎重な姿勢に転じたことも追い風だ。足元の長期金利は0%前後に対し、リート全体の分配金利回りは平均で4%を超える。

日本銀行の前総裁が、不動産市場への過剰な資金流入について発言しています。

REIT過熱に警戒感 株式市場不安定で不動産に資金流入 (2/3ページ)

日本銀行の前総裁で、在任中にリート買い入れを決めた白川方明氏は8日の講演で「多くの金融危機は不動産バブルによって引き起こされた」と指摘。国内不動産業向け貸し出しについて「赤信号に近いけれども、ぎりぎりのところで青信号に収まっている」と述べ、バブル発生の予兆を察知するため、経済情勢に対する感覚を研ぎ澄ます必要があると訴えた。

リートを購入する際の投資口価格が乱高下する可能性がありますが、安定して比較的高い分配金を配当でき、不動産投資会社の出口戦略の重要な器として、今後もリートが存在感を強めると思います。

例えば、半分くらいをまとめて借りていた企業が移転して、空室率が50%を超えるオフィスビルを割安で購入後、数年後、満室にしてスポンサーのリートに約2倍で転売するようなビジネスモデルが継続していくことが予測されます。このビジネスモデルについては以前、「利益相反行為ではないか」ということが指摘されてましたが、現在は問題視する声は聞こえない状況です。長期にわたりWIN-WINの関係が成り立つことが要因の一つでしょう。

リート先進国である米国を見ても、比較的安定した分配金を配当できる器として、不動産金融市場で長期にわたって存在感を示しています。

リートの目的の一つは、外資系不動産ファンドがバブル崩壊後に東京のオフィスビルを買収し、支配していた状況に対し、国内の民間資本の関与を増やすことです。リートの存在で、日本の不動産関連企業が随分と潤っているのも事実ですから、リートは一定の役割を果たしていると言えます。

現場の感覚では、10億円を超える魅力的な不動産投資対象物件は不動産ファンドの間で引き続き人気です。個人投資家向けの不動産融資を実行することが難しい金融機関にとって、リートは魅力的な融資先として存在し続けています。

 

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