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J-REITに投資マネー流入「官製相場」第2幕が大きな要因

2019.6.7|不動産投資ニュース

巨額の投資マネーが、不動産投資信託(J-REIT)に流入しています。長期金利の低下や、他に魅力的な投資対象が少ないことが要因と言われていますが、金融庁指導により地銀がリートの上場投資信託(ETF)へ投資をシフトしたことが背景にあります。

不動産株やREITにマネー流入 金利低下が追い風 

投資マネーが不動産株や不動産投資信託(REIT)に流入している。

会員登録(無料)すれば閲覧できる部分に、その背景について触れられておりますが、「ミドルリスク・ミドルリターン」的な対象のJ-REITへ、長期金利の低下や、他に同等の魅力的な投資対象が少ないこと等の要因により巨額の投資マネーが流入しています。

昨今のJ-REITについては、

REIT過熱に警戒感 株式市場不安定で不動産に資金流入 (2/3ページ)

投資家の顔ぶれも多様化してきた。このところ存在感を高めているのは、地方銀行などの地方金融機関だ。みずほ証券の大畠陽介シニアアナリストは「マイナス金利導入後は信用金庫や信用組合もリートの上場投資信託(ETF)を買うようになった」と話す。

そんな中、不動産市場への過剰な資金流入を警戒する声も出始めた。日本銀行の前総裁で、在任中にリート買い入れを決めた白川方明氏は8日の講演で「多くの金融危機は不動産バブルによって引き起こされた」と指摘。国内不動産業向け貸し出しについて「赤信号に近いけれども、ぎりぎりのところで青信号に収まっている」と述べ、バブル発生の予兆を察知するため、経済情勢に対する感覚を研ぎ澄ます必要があると訴えた。

と、本業が苦戦している地銀・信金等が大口の投資家になっていますが、過剰な資金流入については警戒されています。

実際には、2017年の以下の記事の通り、

REIT「官製相場」第2幕 地銀、金融庁指導でETFシフト

日銀による大量買い入れで、「官製相場化」が指摘されてきた不動産投資信託(REIT)市場。ここへきて、2つめの「官製相場」圧力が浮上してきた。主要プレーヤーである地銀が、個別のREIT銘柄を選別投資するのでなく、満遍なく組み入れた上場投資信託(ETF)を買う動きを強めているのだ。背景に金融庁の指導の存在がある。

金融庁が、地銀に対して満遍なく組み入れた上場投資信託(ETF)を買うように指導したことが背景にあります。

「官製相場」第1幕の日銀による大量のREIT買い入れについては、以下の記事の通り

日本インサイト】不動産市場が過熱?日銀のREIT買い入れ鈍化

日本銀行は不動産市場の熱を幾分冷ましたいようだ。同市場では、金融刺激が引き起こした初期の金融不均衡が見られる。日銀による不動産投資法人投資口(J-REIT)の買い入れは昨年12月までの12カ月間で約550億円だった。年間ぺースとする約900億円を40%前後下回る水準だ。

鈍化気味のようですが、地銀・信金等の本業の収益性が悪化していることから、地銀等による「官製相場」第2幕はそうやすやすと収束することは出来ない可能性があります。

 

J-REITの典型的な「利益相反」問題が、優先的な「情報パイプライン」確保へ

本来、不動産投資会社がスポンサーになっているJ-REIT等の不動産ファンドについては、例えば、

スポンサー企業が利回り8%で購入

→J-REITに利回り5%で転売

ということが頻繁に発生している可能性あるので、「利益相反」の観点から慎重に分析する必要があると指摘されております。

しかし、「ミドルリスク・ミドルリターン」的な対象のJ-REITへ巨額の投資マネーが流入しており、かつ、ポートフォリオに組み入れるビルの品薄感が強い現在の市況においては、スポンサーからの優先的な物件情報供給ライン(パイプライン)が、J-REIT側が投資家にアピールする売りの一つになってきているように思います。

J-REIT不動産ファンドのスポンサー企業に物件情報を提供する側としては、道義的にどうなのかと思うことが、正直なころです。

J-REIT不動産ファンドについては、不測の大規模な修繕費用リスクを軽減する上で、築年数が経過した物件を組み替える動きが目立ちます。その物件は、一般法人が購入したり、不動産会社によりクライアントに仲介されています。不動産ファンドの「出がらし物件」と揶揄されることがある物件とはいえ、一般法人や超富裕層の個人投資家からすれば、まだまだ魅力的な部分が多いです。

 

 

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