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今からの『不動産投資』は慎重にしたほうがいい

2019.7.16|コラム

不動産価格の高騰、相次ぐ不動産・建設会社の不正、金融機関の融資引締め等の要因により、不動産投資で成功することは容易ではなくなっています。そういった中、不動産投資を慎重にするべき理由についてとても分かりやすい記事がありました。

 

不動産投資が儲かるならば、売り手はなぜ自分で購入しないのか

今からの「不動産投資」は慎重にしたほうがいい

不動産市場に冬の時代が来るという私の言説を、歓迎しない人もたくさんいるでしょう。なにしろ、現在は不動産投資が一種のブームになっていて、書店に行けば「不動産投資」の本がたくさん平積みされていますし、不動産業界も「地価上昇」のニュースに踊らされているからです。

しかし、考えてもみてください。もしも不動産投資がそれほどまでに儲かるものであるならば、なぜ不動産のプロフェッショナルである不動産屋は、自ら不動産を購入してアパート経営を始めないのでしょうか?

答えは明白だと思います。不動産投資(アパート経営)は、手間がかかって、リスクが大きく、堅実なビジネスではないからです。それよりも、お客様に対して「不動産投資」を勧めて、仲介手数料で収益を上げるほうが、よほど確実に儲けることができるからです。

この記事に、

一般の方は、不動産屋は全て「不動産投資」をしていると思っている人がいるかもしれませんが、真逆です。ほとんどの不動産屋は、自らお金を出して不動産の購入なんかしません。街の不動産屋の仕事の大半は、仲介業と呼ばれる、一種の情報ビジネスです。不動産を買いたい、あるいは借りたいお客様と、売りたい、あるいは貸したいお客様とをつなげて、仲介手数料をいただくのが不動産屋の主なビジネスです。

(中略)いずれにせよ、いわゆる不動産投資(アパート経営)をメインに手掛ける不動産屋は、あまり見たことがありません。なぜならば、賃貸住宅の経営は、空室リスクがあるうえに、投資額を回収するのに長期的な時間がかかるからです。

とあるように、多くの不動産会社は仲介ビジネスで成り立っています。

 

また、以下の部分は是非ともしっかりとご一読ください。

私見ですが、不動産投資に成功する方というのは、アパート経営をきちんとビジネスととらえていて、自ら勉強して知識を身につけることをいとわない、プロフェッショナル意識の高い人です。

それに対して、ただアパートを持っていれば、それで不労所得を得ることができるだろうと甘い考えを持つ大家さんは、最初こそ威勢がいいのですが、数年間も経つと、入居者の減少にストレスをためて、だんだんとつぶれていきます。

ましてや今は、ある種の「不動産投資」ブームで、市場にはセミプロの大家さんがたくさんいます。努力する気があまりなく、株や債券のように黙っていても配当やクーポンが得られると考えている素人大家さんは、生き馬の目を抜くような「不動産投資」の世界でサバイバルすることは難しいのではないでしょうか。

ちまたにあふれている不動産投資の本は、読者に対して投資を勧める都合上、どうしても苦労や努力はあまりアピールせず、株や債券と同じような簡単なものと印象づけようとする傾向が強いようです。

 

さらに、以下の部分もぜひご一読ください。

不動産業界にも消費者保護の観点が導入されて、大家さんには逆風が吹いています。昔は、住宅供給が少なかったので、大家さんはふんぞりかえって偉そうにしていても、入居者のほうが頭を下げて菓子折りなどを持ってきたものですが、今は正反対です。大家さんのほうが頭を下げて入居してもらわなければならないですし、昔のように敷金や礼金を何カ月分ももらうことはできません。

礼金や敷金がゼロという物件も珍しくなくなりましたし、たとえ敷金をいただいても、退去時には耳をそろえて返却しなければならなくなってしまいました。昔は、前の入居者からいただいた敷金で、次の入居者のためのクリーニングをしたものですが、今ではクリーニング費用は大家さんの持ち出しになってしまいました。

改正された民法施行後は敷金返却の厳格化が進むため、以前記載した以下の記事の通り、大家側の負担は増します。

120年ぶり民法改正「敷金は原則返還」不動産投資や管理業務に相当影響あり

これまで年間1万件以上の相談があると言われる敷金に関する定義が明記され、原則的に賃貸借契約が終了すれば、敷金は全額返還が基本になりそうです。マンション・アパート等賃貸住宅への投資家や管理会社は相当影響を受けそうです。

 

魅力的な投資物件情報は水面下で流通

いまや、よほどタイミングがよくない限りは、不動産投資で成功できなくなりました。魅力的な不動産投資情報の大半は、レインズや民間のポータルサイトに掲載される前に、まず最初は人間関係が張り巡らされた不動産会社の一部のスタッフが入手します。一般的な人に、電子メールで魅力的な情報がくることは少ないです。

不動産投資専門会社の人間も魅力的な情報を教えてもらえるような人間関係を築けるように毎日のように動き回っています。単に名刺交換しただけでは、魅力的な不動産投資情報を教えてはもらえませんので、地道な努力を継続して行う必要があります。

これから不動産投資を始める方は特に、目の前に現れる不動産投資物件の多くは、決して魅力的な情報ではない可能性が高いということを念頭に置いて頂きたいです。

不動産投資そのものは悪いことではないですが、多額の借金が伴うため

「とりあえず始めて、うまくいかなければ、止めればいい」

ということは危険です。

どちらかといえば、今回取り上げたような不動産投資の慎重派の記事に重きを置きつつ、不動産投資をご検討ください。

 

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