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ババ抜き物件に要注意!

2019.10.10|コラム

平成バブル崩壊前やリーマンショック直前は、「バブル相場はそろそろ終わり」と言われながら不動産価格が下落しない時期が長く「ババ抜き」のババに投資して、大変な状況を自ら招いてしまった方は多いです。今がその時期かもしれません。

 

株式市場動揺、背景に「ウィーワーク・ショック」?

世界の株式市場が動揺している。直接のきっかけは米製造業の景況感の悪化だが、膨らんだ企業債務への警戒感もくすぶり、投資家は身構えている。

米株式相場の上値が重くなったのは、米シェアオフィス「ウィーワーク」を運営するウィーカンパニーによる新規株式公開(IPO)の延期が伝わった9月中旬以降だ。IPOの道を閉ざされ、ウィーカンパニーは資金調達難に直面。格付け会社の格下げが相次いだ。


シェアオフィス事業が金融リスク生む可能性-ボストン連銀総裁

ローゼングレン総裁は「不動産市場で成長しつつあるこうした事業モデルによって、次の不況時に商業用不動産が被る損失がさらに大きくなることを私は懸念している」と述べた。

小規模企業向けの短期的な賃貸に依存しているという事実などに言及し、「シェアオフィス事業が浸透している都市での不動産オーナー向け銀行融資が、これまで見られてきた以上に多くのデフォルト(債務不履行)事案や高いデフォルト時損失率(LGD)を経験しかねないという問題も提起する」と総裁は指摘した。

大丈夫ではないと思いつつ経済危機が突然起きたのが、過去の歴史です。

多額の借金をしているソフトバンクGのソフトバンク・ビジョンファンドから、世界的な投資銀行が手を引いていることも懸念事項の一つです。

ゴールドマン、ビジョンファンドへの融資エクスポージャー縮小へ

ゴールドマン・サックス・グループは、ソフトバンクグループのビジョンファンド向けにアレンジした31億ドル(約3340億円)の与信枠の一部を譲渡する方針だ。複数の関係者が明らかにした。

関係者1人によれば、ゴールドマンはリスク低減を図るため他の金融機関に与信枠の一部を引き受けるよう打診した。部外秘交渉だとして関係者は匿名を条件に明らかにした。ゴールドマンは過去数カ月にわたりエクスポージャーの縮小を目指してきたという。

資金繰りに問題がある企業が入居するビルでREITを組成して証券化し、機関投資家に販売された案件は危険かもしれません。例えば、旧三陽商会ビルのWeWork乃木坂が私募リートに組み入れられたようですが、仮にWeWorkが撤退すれば、私募リートの投資家の利益が毀損する可能性があります。WeWorkは相場より高額な賃料で借りている可能性があり、その高額な賃貸をもとにした表面利回りで算定された価格で不動産ファンドに組み入れられている場合、WeWorkが撤退したら危険です。リーマンショック後にそういった物件の仲介をいくつかさせて頂いた際、元の購入金額の高額さに驚きました。

経済不況が顕著になった場合、テナントの家賃滞納・撤退・破綻リスクが高まります。仮にテナントが破産すると、破産管財人弁護士先生の管轄となり、破産したテナントの残置物(動産)に対してうかつに手出しできないので、2年間位他に貸すことが困難になることが多々あります。多くの場合は家賃が不払い状態となります。更生法のような法的な手続きに入ると、その賃料債権が相当減額されることことは決して珍しくありません。

 

「ババ抜き」「ババ」に投資しないために

テナントが今後も安定的に賃料を支払う保証はありませんので、その賃料収入を配当するJ-REITのような不動産ファンドについては、以下の記事のあるようにお気を付けください。

J-REITは上がる」と信じる人がハマる落とし穴

2006~2007年前半の不動産バブル(Jリートの急騰)と2007年後半~2008年のリーマンショック(Jリートの急落)を経験した投資家からは、「上昇相場では、株式と逆相関の分散投資対象として思われていたJリートは、下落相場では、過去のデータ以上に相関が高まり、株式と同方向に急落し、被害を拡大させてしまった」との話をよく聞きます。

分散投資の視点から、株式と逆相関の商品と思い込んでJリートを買った投資家は、一度、株価と同時にJリートの価格が下がり出すと、これまたびっくりして、投げ売りを加速させることも考えられます。

今のところ、投資対象としてはJ-REITが比較的優秀なことは事実ですが、万が一に備えておくのも賢明ですね。個人的には、大手企業の一括借りビル・商業施設は、経済状況が悪化してしまうと撤退してしまうリスクが高いので怖いです。

現物不動産やJ-REIT等に対し、立地やブランドに惚れすぎないよう心掛けていると、真理が見えてくるものです。それが、投資に成功する秘訣だと思います。

当たり前なことですが、結果的にババを掴む方は、シンプルなことを無視して、自身の才能を過信したり、理にかなっていない他とは違うことをしてしまって、自ら墓穴を掘るものです。優秀な人間が落とし穴にはまることが多いのは、多分、株式等への投資の世界も同様ではないでしょうか。

 

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