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弊社インタビュー記事「2020年不動産市況」(週刊ビル経営)

2020.2.14|現場の話

『週刊ビル経営2月10日号』に、弊社インタビュー記事が一面に掲載されていました。先週号に引き続き、テーマが「2020年不動産市況」についての記事です。

ご参考までに、記事の全文を以下のウェブサイトでお読み頂くことができます。

2020年不動産市況 中小ビルオーナー・担当者はこう見る

―大規模再開発が続々と竣工を迎えていますが、これらのS・Aクラスのビルはリーシングが好調です。

中島 大規模ビルはテナントからの入居の需要も強く、また売却や証券化など出口にも優れています。当社では売買仲介を行っていますが、外資系や国内の機関投資家もファンドの運用先としてこのような大規模ビルへの注目は強いです。特に地銀などはリーマン・ショック前にリスク債権の運用で不良債権を抱え込んだこともあり、そのような経験からミドルリスク・ミドルリターンの不動産に資金が流入しているようです。

―このような環境下で、中小ビルの市況はどのように見ていますか。

中島 首都圏の範囲で見ると、決して良くないと思います。私が気になるのはテナント入居者となる中小企業の倒産が増加していることです。東京商工リサーチの発表によりますと、負債1000万円未満の倒産がリーマン・ショック直後の2009年、2010年と同等の数字になりました。現在満室のビルでも中小ビルはテナント数が少ないため、1テナントの退去が2桁レベルでの稼働減につながります。負債1000万円未満は小規模なところが多いと思いますが、中小ビルにとって懸念材料になるものです。

頻繁に大手メディアで「空室率」の記事が公開されますが、例えば東京エリアですと、主に東京都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷区)であり、しかも賃貸ビルの基準階のワンフロアの広さが「200坪」の場合が多く、中小ビルは該当しない場合が大半です。

 

なお、先週号においては以下の内容でした。もともと世界的な大手金融会社等で活躍をし、現在は世界的な不動産サービス会社にお勤めの方のインタビュー記事でした。

「識者に聞く2020年不動産市況展望」週刊ビル経営2月3日号より

―賃料動向はどうか。
熊谷 全体的に継続して賃料は上昇していくものと考えています。ただし、地区別賃料でみれば、方向性は二極化しています。たとえば丸の内の平均坪単価は4万5000円ほどで推移していますが、近隣の東日本橋では相場は2万円弱まで下がり、立地条件やビルの品質などファンダメンタルだけでは説明のできない状況が継続しています。アジアのマーケットで賃料格差がここまで拡大しているのは、東京と香港くらいです。このような地区別賃料格差の動向、またサブマーケットの序列の変化は今後の注目材料と考えています。
―他に注目しているエリアは。
熊谷 ひとつは震災リスクが相対的に高い晴海・勝どきエリアで空室率が7%ほどと都心5区内では最も高い数字にまだとどまっています。また新築オフィスの供給の少ない赤坂・六本木や西新宿のエリアなどでも、非常に小さな規模ではありますが、二次空室が目立ち始めました。これらのエリアの需給には引き続き注視する必要があります。

 

今回の掲載記事でも述べていますが、東京都心のいわゆるクラスSやAと呼ばれる大規模なビルについては、上記の方がおっしゃる通り、決して悲観する状況には陥っていません。東日本大震災以来、特に「BCP(事業継続計画;Business Continuity Plan)」の視座から、入居者がいる大規模なビルの建て替え需要が旺盛になっています。滅失される賃貸面積も多いです。そのため、新築されたビルや、空室が存在する比較的築浅のグレードが類似するビルへの移転ニーズが旺盛です。加えて思いがけない程の高額で自社ビルが売却できた少し前の不動産市場で、自社ビルを売却し高額なキャッシュを保有しつつ賃貸ビルに入居する戦略を選択した企業も多々いるでしょう。

あくまで私見ですが、昨今の電通、DNA、ソフトバンク・グループ、楽天等の決算発表内容を鑑み、決して日本の実体経済が良い感じではない中、大型ビルに高額な賃料を支払い続けて大丈夫なのだろうかと少々心配になります。人材不足が叫ばれる中、優秀な人材の転職を防止しつつ、引き続き優秀な人材を確保し続けるために、好立地・高品質ビルに事務所を構えるお気持ちは分かりますし、ビル業界にとっては幸いな話ですが・・・。

 

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