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自社投資|不動産競売|渋谷区代官山2LDKのマンション

2014.8.22|コンサル・投資実績

2011年11月に落札した渋谷区代官山のマンションを紹介致します。今回の物件は自社での使用目的で落札したので、リノベーション後、事務所として使用しています。
この競売物件には2回入札しています。
というのは、2011年5月に一度入札が行われ、その時の落札者が代金を納付期限までに納めなかったので、10月に改めて入札が行われた物件だからです。一回目の落札者が代金を納付しなかった理由は不明ですが、考えられるのは、落札後に金融機関の融資がおりなかったか、物件情報の勘違いをしていて、落札しない方が良いという結論に至ったかです。

当社が落札したこの区分マンションは建物が築50年以上経過しているものの、6年ほど前に耐震補強を行っていること、管理組合と管理会社によるメンテナンスがしっかり行われていること、そして何より東急東横線「代官山駅」より徒歩0分(およそ15歩)という稀な立地ということで、一回目の入札の時から注目していました。代官山界隈では有名なヴィンテージマンションです。

後から分かったことですが、一回目の入札の際には、当社は次順位(2位)でした。ただこの時は落札価格と次順位の価格に大きな開きがあったので、この時点では次順位かどうかは分かりませんでした。一回目の落札価格を見て、この価格であればしょうがないと諦め、数ヶ月後にこの物件がまた出て来たときは運命を感じたものです。

二回目の入札に際しては一回目の落札価格が判明していたので、ある程度、落札できる価格の予測は出来ました。ただ当社としては、新規に東京オフィスとして事務所を必要としていたことと、一度逃した物件がもう一度出てくるという運命的なものもあり、今回は確実に取りにいく強めの価格で入れて、結果落札に至りました。

落札後は早々に占有者と交渉を始め、12月にはリフォームを開始し、2012年の年明けから正式に営業できるよう準備しました。

この物件に関しては、当面の間は売却等は考えておらず、東京事務所として事業を展開していきますが、現在の不安定な経済状況や日本の状況を考えると、今後どのように展開していくかは正直わかりません。しかし、当社が投資の際に重要視している「資産価値」と「直ぐに現金化」というポイントは抑えている物件ですので、いかなる状況においても柔軟に対応可能だと思っています。

【リノベーション前】

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建物は築50年。室内は20年ほど前に一度リフォームしていました。フローリングや壁の塗装がはげています。

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2LDKを1LDKにした跡が残ったままでした。部屋によって壁の色を変えていたのでしょう。基本はサーモンピンクで一部分は白の壁。

【リノベーション後】

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壁は全室白に塗装。フローリングも塗装。

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廊下、建具、玄関ドアも全て真っ白に塗装。

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ライトは、ダクトレールが埋め込まれていたので、LEDのスポットライトに全て変更。

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夜はこんな感じです。
ガラッとイメージを変える大掛かりなリノベーションではなく、既存部分を出来るだけ生かして、室内をリペアしながら再生していきました。 限られた予算内で当初のイメージを再現できたと思います。