ESTATE BOOKS

 

中小企業経営者・投資家の為の不動産情報サイト ESTATE BOOKS

マンション売買|投資用として購入したマンションの売却

2014.8.22|コンサル・投資実績

投資用として購入した区分マンションの売却を仲介しましたのでご紹介いたします。

201206_01

今回、売却を依頼された物件は千葉県松戸市内の区分マンション、3LDKのファミリータイプです。
投資家さんの購入時期は1993年で、区分マンションの価格が高騰した平成バブルの影響が色濃く残っている時代でした。

当時の家賃と比べると現在の家賃は30%ほどダウンしている上に、長年住んでいた方も引っ越してしまい、空室になりました。家賃を下げれば次の入居者はいるかもしれませんでしたが、その成約賃料が、「金融機関への返済金額+管理費+修繕積立金」を下回ってしまうことが予測されました。

設備が最新の駅近物件が続々と新築され、また比較的築浅の物件でも空室率が増加しているという状況では、新規に入居者を決めるのは難しいのが現実です。結局、これ以上投資用として保有していてもメリットがないということで売却を内々に依頼いただきました。

私たちなりに投資家さんの現状(他にも投資物件を保有)と物件の質を精査した結果、早期に売却をして、この物件に関する金融機関からの借金をゼロにすることを第一優先にしました。

結果的には、本格的に売却活動を始めて10日間ほどで、地元の業者さん経由でお申込みが入りました。投資家さんにも、購入するお客様にも喜んでいただけましたので、私たちとしても安心しました。

今回の区分マンションは、

・駅近である
・管理状況が比較的良好
・ファミリータイプなのでリフォームをすれば価値有

でしたので、価格設定さえ間違わなければ早期に売却できるのではと考えました。購入価格に比べて、販売価格は約3分の1でしたが、残債務とほぼ同等で売却できましたので、投資家さんにとってはまずまずの結果ではないでしょうか。

私たちは、平成バブル前後に区分マンション投資をしたものの、空室が続いたり、毎月の賃料が返済額を下回るなどにより借金返済ができずに差押競売になった投資家さんを多く見てきています。

今だに区分マンション投資の商品が続々とセールスされていますが、私たちは決してそれらの商品への投資を勧めません。同タイプの区分マンションが続々と建築されている現状では、空室になると次の入居者がなかなか決まらず、返済が滞る可能性が非常に高いからです。築年数が経過すればするほど、設備も時代遅れになり老朽化してしまうことから、ますます新規入居者が決まるまでの時間を要するでしょう。また、魅力を上げる為に設備投資したとしても、それを回収するには何年かかるでしょう。。。

今回の区分マンションのように早期売却できればまだ救われますが、売却できず、入居者も見つからず、返済だけを続けている投資家さんも少なくないです。自らの住まいにするために購入するのであれば別ですが、単に投資用として区分マンション(特にワンルーム)を購入することについては、ぜひ慎重にご判断ください。