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収益物件コンサルティング|不動産ファンド保有物件 駅前商業施設

2014.8.22|コンサル・投資実績

2012年の年末も押し迫る12月に、不動産ファンドが所有していた高額な商業施設を投資家様にコンサルティングさせていただいた案件を紹介します。

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今回の物件は、再開発が進行中の東京都内の某駅前商業施設でした。売買対象物件は、1階、2階の商業施設と地下駐車場(100台超)。上層階はタワー型分譲マンション。

今回の案件は、正直言って簡単には成約には至りませんでした。その要因は、

・物件の収益性自体は問題ないものの、一棟物ではない為、投資家さんの購入意欲が盛り上がらなかった
・一棟物でないことから、金融機関側の担保評価と売買希望価格にかい離があった
・入居者様(テナント)の売上が景気によって少なからず左右されるため、空室リスクの判断が容易ではなかった

そのため、物件をご紹介した投資家さんが、ぜひ購入したいというところまでには中々至りませんでした。最終的に、ご紹介した3人目の投資家さんの事業プランにマッチし、購入していただきました。

今回のような不動産ファンドが保有している物件の売買は、融資条件付契約ができないことが多いです。そればかりではなく、契約前に「あなたにお売りします」という「売渡承諾書」をいただくこと自体が容易ではありません。それは、購入希望金額が高いのはもちろんですが、

・融資が不可になってしまうリスクがあるかどうか
・いつ契約できるのか
・決められた期日までに確実に残代金の決済(クロージング)ができるのか

も影響するでしょう。

「いつまでに売却金額を回収しなければならないか」
について社内的に決定事項となっている為、売主側担当者としては、
「売渡承諾書を発行した買主側の融資がNGになり契約が締結できませんでした」
ということは絶対に許されません。

一方、契約前の売渡承諾書すらもらっていない買主候補に対して、金融機関側が
「お客様には絶対融資します!」
ということは、まず言ってくれないでしょう。一般的に、融資可否の本稟議は、最低「売渡承諾書」をもらってからだと思われるからです。

では、買主側の融資の可否が不確定な中、どうやって高額な物件の「売渡承諾書」をもらうのでしょうか?

この点は、弊社コンサルのノウハウとなりますが、ひとつ申し上げるとすれば、金融機関の支店長はじめ、いかに関係各位と信頼関係を構築しているかによると思います。「千里の道も一歩から」と言うように、日頃から金融機関や、ご協力いただく仲介業者さんとの良好な信頼関係ができていなければ、綱渡りのような案件を決済までもっていくのは困難だと思います。特に、売主側業者さんと強い関係がなければ、どんなに買いたくても

「あなたのお客様には、残念ながらお譲りすることができません。金額面で他の投資家さんが上回りました。」
と、仮にそれが事実でないとしても、すべてが終わってしまいます。
購入希望金額が上回っても、仲介手数料の額等、諸々の理由で他の投資家に売却されてしまうことはよくあるのです。

そういった意味でも、他の案件同様に、今回もご尽力いただいた売主さん側仲介業者の皆様、休日出勤を続けながら獅子奮迅のご活躍をいただいた金融機関様、各種難題をその都度乗り越えていただいた寛大な買主様には心より感謝しています。

今回の案件でも、私たちにできる努力は惜しみませんでした。しかしながら、私たちだけではこういった規模の大きい売買案件をクロージングできないことを、改めて実感した案件でした。

本当に皆様ありがとうございました。