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「人に勧めるなら自分で投資すれば?」という、よく聞く話

2014.9.12|コラム

hito

投資の話になると、「儲かるなら自分でやればいいのに」という話になります。実際、株や先物に対しては私もそう思ってしまいます。自社投資も仲介業務も行う私たちが、何を基準に不動産を判断しているのかご説明いたします。

 

まず、私たちが投資したい不動産は、一般的なお客様の目で見ると「これを購入してどうする?」とか、「この価格では購入は無理でしょ。」と言われるようなチャレンジ物件が多いです。それは、今の市場では稀な、満室時の表面利回りが最低17%以上になるような不動産投資しか行わないことが暗黙の社内規定になっているからです。その分、トラブルやリスクも多いです。また、自社で管理したいので、エリア的な問題もありますし、その時に調達できる資金によっても対象物件は変わってきます。

 

参考までに、私たちが最近投資した事例は以下の通りです。

  • 全て空室で維持管理状況が全くわからないものの、満室時には表面利回りが40%くらいになりそうな3フロア分の駅前区分所有ビル
  • 物件所有者がどこにいるかわからず、売買が成立するのかどうかよくわからないものの、一等地にあるので希少価値の高そうな商業ビル一棟
  • 道路に接していないので価格が相当安いが、接道さえすれば5倍くらいの価格で売却できそうな土地

いずれも、マニアックな不動産投資案件かもしれません。実際、非常に手はかかりましたが、競合も少なく、利益は大きかったです。逆に言うと、何があるか分からないので、お客様にはあまりお勧めできない物件ということになります。

 

私たちのお客様にお勧めする不動産は、私たちがあまり興味を示さない、まともな不動産です。具体的には、満室時の表面利回りが5%〜15%くらいの、比較的リスクの小さい不動産です。物件のリスクを取ってまで不動産投資にチャレンジする人はプロ以外ではあまりいないのが実情です。

 

例えば、総資産が数十億円のお客様に、利回りはそれほど良くないものの、そのエリアの一等地に存在していて、相続対策にもバッチリと思われる不動産を購入いただいたことがあります。

さらには、数十億円のキャッシュをお持ちのお客様に、低い利回りでも、購入後も手のかからない築浅の駅前大型不動産を購入いただいたこともあります。銀行にお金を預けておいてもほとんど利子がつかないのと、将来的に自分が関係している法人でこの物件を活用できることが投資の判断を下した大きな要因だったようです。

極端な例かもしれませんが、最近では、年商1000億円を超える法人のお客様より、予算100億円以内で不動産をキャッシュで購入したいという依頼をいただいてます。一般的に、年商の1ヶ月から2ヶ月分の資金であれば、無担保にて融資してもらえるので、低い金利で大きな資金が調達可能だということです。こういったお客様の場合、金利1%で資金を調達して投資し、実質の手残りを年5%得ることができれば、数億円の利ざやを稼ぐことができます。築浅で駅前の大型不動産であれば、将来的なキャピタルゲイン(高値で売却して利益を得る)にも繋がる可能性もあります。

 

結局、不動産投資において「何で自分でやんないの?」「安いの?高いの?」という問題は、『投資家の資産状況と目的』によって大きく変わってしまいます。置かれている状況が違えば、「こんな高い価格で購入してもらえるの!」というものでも、「心地良い価格で購入できた!」ということになります。ただし!今は正直言って「高いなあー」と思う物件が大半となっているのも事実です(苦笑)。