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不労所得の夢を叶えるには決意が必要

2014.12.16|コラム

20121216

不動産に投資をして、不労所得で生活ができるようになった後に感じることは何でしょうか。サラリーマンの夢を叶えた野口真人氏の例を見てみることにしましょう。

 

社会の仕組みから外れる物足りなさ
40歳くらいのとき、いわゆるアーリーリタイアメントをめざして会社をやめました。不動産に投資して、不労所得で生きていこうと考えたんです。実際、当時は市場環境もよく、家賃収入だけで十分暮らせました。

ところが、憧れていた引退生活はあまりにも退屈でした。稼ぎを生んでいるのは不動産だけで、自分自身は社会の仕組みからまったく外れているわけです。人間は社会的な生き物のはずなのに、40歳にしてそこからどんどん離れていくのがもったいないし物足りなくて……。結局、起業して実業の世界に戻りました。

不労所得だけで生活するというのは、自分というもっとも生かすべき資産が遊休資産になっている状態です。極論ですが、若者がみんな不動産収入で暮らしてまったく働かなくなったら、日本は沈没してしまいますよね。稼ぐ力を持っている限りは、やはり自分自身が価値を生む源泉にならないといけません。

不動産投資で不労所得を得た先に見えるものは人それぞれ異なると思いますが、今回の例は前向きに人生を考える方にとっては非常に参考になる話ではないでしょうか。

 

きちんとした考えと決意があるかどうか

社会や時間に対して自分の価値を見い出そうとする野口氏のような考えを持っている投資家であれば、不動産投資で成功する可能性は大きいです。また、このインタビューを読む限りは、不労所得を得る環境に自分が立ったことで、より先の人生に磨きがかかった感じがしますね。

不動産投資は、不動産事業の経営者としての資質が問われます。経営者としての資質がなければ、ビギナーズラック的に投機がうまくいったとしても、いつの間にか前よりもひどい生活になってしまうこともあります。

「不動産と心中するつもりだろうか?」

不動産投資のキャッシュフローは、誰でも初年度が最も儲かる。しかし、いずれマイナスになり、ローン返済に困るようになる。売りたくてもローン元本を上回らなければ売れない。そうなってからでは遅い。儲かっていないとは誰にも言えずに、時限爆弾が時を刻み始める。
しかし、この世界は騙される方が悪い。なぜなら、不動産投資はいつ終わるか分からない「ババ抜き」をやっているようなものだからだ。高く売り抜けたら、このゲームを終えることができる。最後にババを手元に残した人が大損して、最悪は自己破産することになる。相当な数の人が不動産投資をやっているので、これから自己破産者が続出することになる。そのXデーはいつ来るか分からないが、必ずやって来る。

結構毒舌の記事ですが、核心をついていると思います。この記事の著者は、以下の記事も掲載しています。

誰も教えてくれないリスク・リターン
「不動産投資」に関連性の強い言葉をネット上で調べると、「怖い」「怖くない」が上位に出て来る。不動産投資は株のように多くの経験者がいるわけでもない。多額のローンを組んで行う投資でもあるので、自己破産リスクもある。それなのに、リスクとリターンについて正確な理解が進んでいない表れに他ならない。

不動産投資で失敗した人は多いが、本屋には「成功体験談」しか並ばない。「儲かる話」でないと本が売れないという事情や失敗した人はそもそも本を書かないという面もあるのだろうが、リスクを教えてくれない本を読んでも、リスク・リターンの対処法が分かるわけがない。

不労所得なんて楽な道がある訳ないだろ
「経済的自由を得るために『投資』は絶対に必要だと思い、不労所得を増やすために頑張ってます」などと不動産投資家は夢を見る。まともな仕事について稼いでいる人にとっては割の悪い業務でしかないのに、勘違いはこうして作られる。
(1)最初に預金通帳が膨らみ、人に見せたくなる
(2)銀行融資が自分の信用であるかのようで嬉しい
(3)初年度が一番儲かり、確定申告で所得税まで還付され、一時的にキャッシュリッチになる
(4)資産家・オーナーなどと呼ばれて自分は働かずに資産が稼いでくれていると思い込む

楽してお金儲けをしようとして成功し続けている人がどれだけいるでしょうか?

 

一般的なサラリーマンの借金といえば、住宅ローンと車のローン、子供がいれば教育資金ローンぐらいで、せいぜい数千万円の借金で収まります。毎月の返済は数万円、多くても数十万円で収まるはずです。この程度の額であれば本業のみで返済できる範囲です。自分がこの環境を維持できる本業にあるのであれば、リスクを取って不動産投資をする必要はないはずです。

莫大な資産でもない限り、不動産投資はどうしても多額の借金をする必要が出てきます。サラリーマンをしながら数億円の借金をする人もいるのです。その場合の毎月の返済は数百万円です。不動産事業が順調なうちはいいですが、万が一、毎月の収支が何百万円もの赤字になった場合、一般的なサラリーマンの本業収入ではカバーできません。全てを失うことになります。

恐ろしいと思いませんか? そこで、

 

「なぜ不動産投資をしなければならないのか?」

 

という問いに対する明確な答えが求められます。

それは自分の人生に関わる答えかもしれませんし、社会に対する不安からくる答えかもしれません。人それぞれ答えは何でも良いのですが、安易な決意では成功は難しいでしょう。何をやるかわからないけど、とりあえず自分の会社を作る人はいません。セミナーなどに通い、セールスされた流れで成功するほどあまい世界ではないのです。絶対に成功させるという覚悟を持って、入念に計画し、修正し、少しずつ前に進んでいくことが成功への近道になってきます。

 

なぜ不動産投資をするのか、明確な回答がある方は、以下をご覧ください。

 

 

サラリーマン大家を目指すために大切なこと1:不動産投資事業計画の立案

いったい年間いくらの利益を得たいのか確定させることが重要です。「不動産投資=事業経営」ですので、固定資産税等、租税公課も含めてそれなりに経費を見込んだ上で、どのくらいの利益を得たいのか確定していなければ、そもそもどんな不動産に投資するべきなのか不透明になり、結果的に行き当たりばったりの事業経営になりがちです。

例えば、「私は毎月数万円の手残りが欲しいのです!」という方は、迷わず、不動産投資をするのではなく、本業をがんばって出世してください。仮に毎月10万円の手残りを得たいとしても、年間120万円増えれば良いのです。ぜひ、他の人の数倍がんばって実績を上げることを検討しましょう。不労所得などといわず、額に汗水流して仕事した方が成功する確立は高いです。

 

サラリーマン大家を目指すために大切なこと2:自己資金作り

本業等で自己資金を作りましょう。自己資金ゼロはオススメしません。フルローンで購入しても手残りがそれなりにある物件情報が、一般的なサラリーマンの手元に届く可能性は非常に低いからです。

そういった「儲かる物件情報」は、私たち不動産投資の専門会社が自社、あるいはクライアント内で処理してしまいます。ということは、「あまり儲からない」と思われる情報がサラリーマン向けに届く可能性が高くなります。そういった物件を仮にフルローンで購入すると、少し空室が増えただけで事業収支が赤字になってしまい取り返しのつかない金銭的危機に見舞われます。

また、想定外の大規模修繕費用等、不測の事態へのリスク対策としても、自己資金は必要になります。

そもそも自己資金(準備)ゼロで何かをなそうということに無理があります。

 

サラリーマン大家を目指すために大切なこと3:不動産エージェントとの人間関係

信頼のできる不動産エージェントに不動産投資プランを相談しましょう。できる限り、不動産投資の知識が豊富で、かつ、購入後も投資家の立場でコンサルティングしてくれるエージェントが望ましいです。投資のリスク面について切々と語ってくれるエージェントを探しましょう。

一般的なエージェントは物件売買時の手数料を商売にしているのですが、「本当にこの人は仲介手数料が欲しいのだろうか?」と疑うほど真剣に語ってくれる人は、不動産投資家にとって命綱的な存在になるでしょう。逆に、ただただ物件を勧めてくるエージェントは危険です。

どんなプロにもコーチがいるように、自分一人でことをなすことは非常に困難です。長く付き合える本当に信頼できる人間を周りに作っていくことは非常に重要です。

 

サラリーマン大家になった後の大切なこと

サラリーマン大家になると横柄になる方が出てきます。今までないお金が入るようになったり、周りの人間に持ち上げられたり、サラリーマンと違って自由に時間を使うことが出来たりと、自分が特殊な人間であると勘違いしてしまうことが大きな理由ではないでしょうか。そんなことは自分に限ってあり得ないと思っていても、人間は環境に左右されてしまうのです。

要注意です!

そういった人は、不動産エージェントだけでなく不動産を管理してくれる会社からも好かれません。将来的に良い投資情報が得られる可能性を失うどころか、管理会社からは、類似の物件に新規入居者を回されることもあるかもしれません。

結果的に、著名な不動産投資家、カリスマ投資家と言われるような方であっても退場していく根本の要因はこの辺りにあるのではないかと思っています。