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米国系大手企業も日本で巨額な不動産投資中

2014.12.19|不動産投資ニュース

20141219

アジア系不動産投資ファンドに負けず、米国系不動産投資ファンドも日本の不動産投資市場でどんどん不動産投資をしています。千葉県の土気駅から徒歩圏内にある「あすみが丘ブランニューモール」などへの投資事例です。

 

千葉県の土気駅の「あすみが丘ブランニューモール」を購入したのは、ラサール インベストメント マネージメントが組成した不動産ファンドでした。

ラサール、マルチテナント型商業施設 「リソラ大府ショッピングテラス」(愛知県大府市)、「あすみが丘ブランニューモール」(千葉市)を取得

世界有数の不動産投資顧問会社であるラサール インベストメント マネージメント インク(本社: 米国イリノイ州シカゴ、最高経営責任者:ジェフ・ジェイコブソン、以下ラサール)は、同社が組成した特別目的会社を通じて、愛知県大府市のマルチテナント型商業施設「リソラ大府ショッピングテラス」、及び千葉県千葉市のマルチテナント型商業施設「あすみが丘ブランニューモール」を取得しました。

(中略)

<あすみが丘ブランニューモールについて>
「あすみが丘ブランニューモール」は、2000年竣工(築14年)、延床面積33,809㎡、千葉県千葉市緑区あすみが丘ニュータウンの中心部に位置する あすみが丘唯一の大型ショッピングセンターです。本物件は、スーパーマーケットやホームセンター、アパレル店舗など周辺住民の生活に根差したテナント22 店舗を有しているネイバーフッドショッピングセンターです。当該物件はスーパーマーケットを中心に、幅広い年齢層の周辺住民から支持を得ているものと推察され、今後も安定的な施設売り上げが期待できます。

あすみが丘ニュータウンは1980年代後半から販売が開始され、その一部が高級住宅地として話題を呼び、2000年代になっても人口が継続的に増えている、子育てファミリー層の多い地域です。また緑区全体の人口は2010年から2014年に かけて4.1%の増加となっており、これは市内他区や千葉全市と比べても非常に大きな増加率です。また、5㎞圏内に10,000㎡を超える大型店舗は存在せず、競合環境は緩やかであると見られます。

ラサールは、本物件取得後、ボーリング場のリースアップやフードコートの改修工事を行う方針で、あすみが丘ニュータウン居住者の生活に密着したショッピングセンター開発を行い、さらなる集客力向上を目指します。

「あすみが丘ブランニューモール」は、元々は東急ストアや東急ボウル(ボーリング場)がテナントとしてしましたが、現在、東急系は全て撤退してしまったショッピングモールです。弊社でも一時期購入を検討したことがありましたので、実際に現地へ行きましたが、全体的に閑散としたイメージがありました。ボーリング場は、その後引き継いだ企業がありましたが、閉店に追い込まれています。

全国的にショッピングモールは苦戦しているところが多いようなので、今後の再生に期待したいと思います。

 

米国系不動産ファンドの代表格といえば

リーマンショック後も日本に留まり、日本での不動産投資を拡大していた代表格はプロロジスですね。

プロロジス/茨城県常総市に延床3.8万平方米の物流施設竣工
11月19日、茨城県常総市にマルチテナント型施設「プロロジスパーク常総」を竣工したと発表した。
都心から約40㎞圏に位置し、常磐自動車道谷和原インターチェンジから約4.0㎞の内守谷工業団地内に立地。茨城県南部で、千葉県野田市に隣接しており、国道16号線へアクセスすることで、首都圏への広域配送が可能なロケーション。
施設は、3万3456㎡の敷地に地上2階建て、延床面積3万8515㎡、2区画に分割可能となっている。

プロロジス/大阪・南港のプロロジスパーク大阪5で内覧会
12月9日と10日、来年年1月竣工予定のプロロジスパーク大阪5(大阪市住之江区南港東)の事前内覧会を開催する。
大阪湾岸地域の南港中心部に開発中のマルチテナント型物流施設。大阪市営ニュートラムの「ポートタウン東」駅より徒歩3分、JR「大阪」駅までは約25分と駅至近の立地。
阪神高速南港北ICから約1kmの地点にあり、大阪中心部へは阪神高速道路で約15分、一般道でも約30分でアクセスすることが可能。関西と西日本への配送をカバーする拠点として、また、海上貨物オペレーションの拠点としても利用できる利便性の高い施設という。

この新規開発施設は、自らスポンサーとなって上場させたJリートへ転売される予定とのことです。

物件取得の優先交渉権の取得に関するお知らせ

日本プロロジスリート投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、本日、本投資法人のスポンサーであるプロロジス・グループの関係会社から、新たな物流施設5物件(以下「本物件」といいます。)の優先交渉権を取得しましたので、下記のとおりお知らせいたします。

 

米国系大手企業も日本の不動産投資市場に戻ってきています

かつてリーマンショック後に日本の不動産投資市場から撤退状態であった米国系超大手企業も、続々と日本の不動産投資市場に戻ってきています。

米国系超大手企業の代表格の一社といえば、ゴールドマン・サックスです。

ゴールドマンの日本私募リート、2年足らずで資産600億円に倍増
3月12日(ブルームバーグ):米ゴールドマン・サックス が運用する日本の非上場不動産投資信託(私募リート)は、設定から2年足らずで資産規模が600億円に倍増する見通しだ。不動産市況の回復期待で投資家からの資金流入が旺盛なことが背景にある。
ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメントの不動産運用部長の貝塚浩康氏はブルームバーグとのインタビューで、主にオフィスビルに投資するこの私募リートに関して、国内の機関投資家からの反応は「大変好評だ」と語った。
同氏によると、2012年8月に300億円の資産規模で運用を開始し、今年3月末で600億円、さらに今年第2四半期(4-6月)で640億円程度に拡大する見込みだ。同社はかねて、運用開始から5年以内に3000億円の規模に拡大の意向だった。

JPモルガンも今後、日本の不動産投資市場で活躍する可能性があります。

米JPモルガン、日本などアジア不動産投資事業を取得
(ブルームバーグ):米JPモルガン ・チェースの資産運用部門は日本とオーストラリア、シンガポールの不動産投資事業を、英保険のアビバから取得した。アジア太平洋地域での事業拡大を狙う。

 

日本の不動産投資市場に大きな影響を与える米国系大手企業

何かと騒々しい活躍をなさる米国系企業の中で、モルガン・スタンレーも日本での不動産投資市場に復活しています。

不動産投資関連業務
MSREFを含むモルガン・スタンレーが運営する不動産ファンドは、日本において、積極的な不動産投資家として、1998年以来、約4,000件、総額2.5兆円を超える不動産関連資産への投資を行ってきました(2014年6月現在)。都心部の大型オフィスビルをはじめとする商業不動産、住居系物件、ホテル、レジャー施設などあらゆるタイプの不動産投資から、マンションやオフィスの開発、M&A取引を通じた不動産関連事業会社への投資や不動産担保付債権の購入まで、その投資形態は多岐にわたります。

これまでのモルガン・スタンレーの日本での不動産投資は、出口が大胆です(苦笑)。

モルガンS不動産ファンド、都内大型物件のローン返済せず

(2011年04月16日)
複数の業界関係者によると、米モルガン・スタンレー(MS.N: 株価, 企業情報, レポート)の不動産ファンドは保有していた東京都内の大型物件のローン(約2780億円)を15日の返済期限までに返済せず、物件を売却する権利はプライベートエクイティのブラックストーン・グループ(BX.N: 株価, 企業情報, レポート)などの投資家に移った。
バレッジを効かせて取得した物件だが、取得後に不動産価格は大幅に下落しており、ローン返済の行方については業界関係者が注目していた。

このような例はモルガン・スタンレー以外にもありました。米国系大手企業の不動産投資は、投資額も損失額が巨額になりがちです。 Jリート初の巨額な破綻は、米国系大手企業が組成の中心でした。

REIT初の破たん、ニューシティ民事再生申請-負債1124億円(3)
– October 9, 2008 06:32 EDT

10月9日(ブルームバーグ):不動産投資信託(日本版REIT)の ニューシティ・レジデンス投資法人は9日、東京地裁に民事再生手続きの適用を申請して受理された。米金融危機を受けて不動産関連の資金調達が困難になっており、資金繰りに行き詰った。負債総額は1124億円。上場REIT破たん第1号になる。

東証で9日開示した資料によると、国内では不動産・建設関連企業、海外では欧米金融機関の破たんが相次いでいることで、金融機関が不動産関連融資に厳しくなっている。同時に不動産市況の悪化で資金調達を目指した物件売却も進まず、ニューシティは10月に必要な資金の確保もできなくなった。

東証上場のREITが破たんしたのは初めて。ニューシティは資産運用をCBREレジデンシャル・マネジメントに委託している。CBREレジデンシャルは不動産仲介会社 CBリチャード・エリスが筆頭株主。REITは企業や会社ではなく、ファンドの一種。

数年前、ゴールドマン・サックスとモルガン・スタンレーが日本を含む各国の不動産投資で巨額な損失を出した記事です。

米ゴールドマン、不動産ファンドがほぼ全資産失う=FT
2010年 04月 16日
英フィナンシャル・タイムズ紙によると、米ゴールドマン・サックス(GS.N: 株価, 企業情報, レポート)の国際不動産投資ファンドは、米国やドイツ、日本への投資に失敗し、資産のほぼすべてを失った。

(中略)
今週はモルガン・スタンレー(MS.N: 株価, 企業情報, レポート)も、88億ドル規模の不動産ファンドが資産の3分の2近くを失う可能性も明らかになっている。

巨額な投資マネーを抱えて、信じられないような高額な不動産をバルク購入したかと思いきや、世界の経済事情等で巨額な損失が出ると、あっという間に日本の不動産投資市場からサヨナラしてしまいました。その結果、日本の不動産市場価格にも多大な影響が及ぼされたのです。米国系大手企業の皆様、今回は何とか大人しくお願いします。