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実際に目にした不動産投資の失敗事例

2015.1.9|現場の話

20150108

不動産投資で大きな失敗をすると自己破産に追い込まれるような危機的状況になります。不良債権担保不動産を専門に扱ってきた私たちが、これまで直面した不動産投資の失敗事例をいくつかご紹介いたします。

 

今年2015年は空前の低金利です。安易にお金を借りて不動産投資を始める方も多いかもしれません。

長期金利0.265%、過去最低に 世界的に金利低下
7日の東京債券市場では満期10年国債が買われ、長期金利の指標となる利回りが一時は年0・265%まで下がり、過去最低になった。前日に米国やドイツでも国債が買われて長期金利が急落した流れを引き継いだ。

大きな失敗をすると取り返しがつかないことになってしまうのも不動産投資です。心配になりましたので、新年早々ではありますが、あえて失敗事例を書いてみることにしました。

 

以下の例は、私たちの専門である不動産競売物件等で、入札や購入を検討したり、実際に仲介した事例です。これから不動産投資をお考えの方に少しでもお役に立つことができれば幸いです。

 

実際に目にした不動産投資の失敗事例:中小企業経営者編

(1)投資する不動産に惚れすぎて購入価格が桁違いの高額になり、本業の収入がままならなくなった時から借金返済ができなくなり差し押さえになってしまった。

 

(2)不動産投資で一時的に成功した中小企業経営者が、借金して始めた他事業で大失敗して資金がショートしてしまい、借金返済ができなくなり所有する不動産が差し押さえになってしまった。

 

(3)不動産投資で得た賃料を風俗やギャンプル等の遊行費に使ってしまい、借金返済や翌年の税金支払いができなくなり差し押さえになってしまった。

 

(4)本業で得た資金を、多額の借金をした上で賃料収入を生まない高額な別荘に投資をし、本業がうまくいかなくなり借金返済ができなくなり差し押さえになってしまった。

 

(5)他の投資家の資金を使い、さらに借り入れをした上で、安易に桁外れの高額不動産投資をしてしまい、借金返済ができなくなってしまった。

 

(6)キャピタルゲイン(転売利益)目的の賃貸マンション一棟を高額な費用で建築したものの、転売出来ずに借金返済ができなくなってしまった。

 

(7)政治家になったことで賃料収入が手元に残らないほど多額の交際費が必要となり、自宅含めて所有する投資用不動産の借金返済ができなくなり差し押さえになってしまった。

 

実際に目にした不動産投資の失敗事例:一般投資家編

(1)フルローン(満額融資)で平成元年前後のアパート一棟に投資したものの、次々と発生する給湯器等の修繕費で毎月の賃料が実質無し(あるいはマイナス)になってしまい、借金返済が苦しくなり不動産事業が成り立たない状況に陥ってしまった。

 

(2)相続税対策の名の下に、所有する土地上に高額なアパート・マンション一棟を建てたものの、空室損が多くなってしまい借金返済ができなくなり差し押さえになってしまった。

 

(3)複数の区分マンションに共同担保を設定し多額の借金をして不動産投資したものの、空室損が発生してしまいトータルの借金返済ができなくなり、家賃収入があるマンションまで差し押さえになってしまった。

 

(4)借金して投資した不動産の一部を深夜営業の風俗テナントに貸してしまい、その上層階の居住用賃貸マンションが空室だらけになり、借金返済ができなくなり差し押さえになってしまった。

 

(5)超大手企業による一括借り上げを条件に大規模な社宅を建築したものの、時代の流れとともに全室退室されてしまい、多額の借金返済ができなくなり差し押さえになってしまった。

 

(6)想像以上の多額の相続税支払いに追い込まれ、相続税対策で建てた賃貸マンション一棟が差し押さえになってしまった。

 

(7)フルローン(満額融資)で不動産投資したものの、管理会社と良い関係を構築できずに管理状況が悪化してしまい、投資した不動産の空室損が多くなったことから不動産事業収支が悪化し、借金返済が苦しくなってしまった。

 

実際にはまだまだ失敗事例が存在します

いかがでしょう?

それぞれの失敗事例の詳細を記載しなくても、容易に失敗することが想像できる事例ばかりです。専門家でなくても分かるくらい、意外と当たり前の理由で失敗する不動産投資事例が多いです。

もちろんここで取り上げた事例は私たちが目にしたものだけであり、それ以外にも失敗事例は沢山あります。

今のところ差し押さえにはなっていませんが、本業の不動産投資で稼いだ億単位のお金の何倍ものお金を、外国為替証拠金取引(通称「FX」)で失ってしまったという話まで聞きました。

 

以前、サラリーマン大家さんと不動産投資に関して、

不労所得の夢を叶えるには決意が必要
サラリーマン大家になると横柄になる方が出てきます。今までないお金が入るようになったり、周りの人間に持ち上げられたり、サラリーマンと違って自由に時間を使うことが出来たりと、自分が特殊な人間であると勘違いしてしまうことが大きな理由ではないでしょうか。そんなことは自分に限ってあり得ないと思っていても、人間は環境に左右されてしまうのです。

という記事を掲載しました。

また、相続税対策と不動産投資に関して、

相続税対策の為の不動産投資で貧しくなる人

相続税対策「所有する土地にアパート、マンションを建築」には大問題あり

という記事も記載しました。

併せてご一読願います。

 

どうすれば不動産投資で失敗しにくくなるか?

不動産投資で失敗する事例の大半は、多額の借金を返済できなくなることです。借金の額を少なくする努力を出来るかどうかが不動産投資の成功・失敗の分かれ道です。安易に借金を重ねる人は危険です。

安易な借金といえば、クレジットカードで自己破産する人がとても多いとのことです。各種ポイントに魅力を感じて、どんどんクレジットカードで買い物をして翌月の支払いができなくなる人が多いのでしょう。クレジットカードでの買い物は借金であるという金銭感覚が薄れているように思います。

また、最近では未成年の金銭感覚が麻痺していて、お金に困り消費者金融業者から安易にお金を借りてしまううことが結構多いようです。特に、アコムやプロミスなどがメガバンク傘下になったことから、消費者金融業者から借金するハードルが低くなっているように思います。学校を卒業して働き始める前に、自己破産しなければならない人もいるようです。

クレジットカードの利便性を否定するものではありません。しかし、現代は借金をすることの怖さに対する金銭感覚が薄れているように思います。

 

お金は魔物です。如何にお金をコントロールするかが肝心であり、それが継続してできる人であれば、不動産投資で失敗しにくくなるでしょう。

 

不動産投資で幸福を追求し続ける方法

不動産投資はその購入金額や借金の額が多額であることから、何か巨大なノウハウが必要になるという感覚をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。また、何棟も何部屋も保有していないと不動産投資がうまく行かないと誤解している方もいらっしゃるように思います。

もちろん、簡単に仕事や投資が成功するわけではありません。しかし、何もノーベル賞を受賞するような人類の最先端ノウハウが求められるわけではないです。先人の失敗事例に耳を傾け、自らの貪欲さを抑制しておきましょう。また、いくつかの優れた不動産投資ができれば、大抵の方は生活に困らないほどのキャッシュフローを得ることができると思います。

 

以前、世界有数の優れた投資家のお二人が、投資でどうすれば成功し易く、どうすれば失敗し易いとおっしゃっているかについて記載しました。

ウォーレン・バフェットの不動産投資から学ぶこと

不動産投資に精通していない人の成功の秘訣は、まず自分が専門家ではないことを認めることが大切であり、不動産投資が成功する道をガイドしてくれるような専門家と手を組むことが成功の秘訣と言っています。

優れた投資家とは? ウォーレン・バフェットの右腕&投資参謀 チャーリー・マンガー

トラブルを避ける最も偉大な方法の一つは、物事をシンプルに保つことである。

(中略)マンガー氏は、より確実に人生の敗北者になりたい場合の心がけるべきことを4つ述べています。
無責任な行動をとれ。すべてを自分の経験から学び、他人の言葉に耳を傾けるな。三回失敗したらそれ以上努力するな。そして最後に、曖昧な考えに屈してしまえ

行うべき当たり前のことを当たり前のように着実に実行し続け、行ってはいけないことや不慣れな事をできる限り避け続けることが、不動産投資で幸福を追求し続けることができる最大の方法だと思います。