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ご縁があって以前借りていた一棟物を購入した話

2015.1.23|現場の話

20150123

ご縁があって、JR常磐緩行線・武蔵野線「新松戸」駅から徒歩約5分のところにある3階建ての事務所・店舗・共同住宅を購入いたしました。実はこのビル、当社が自社ビルを保有する前に借りていた物件です。最寄駅からは近いものの、古く、空室が多いビル一棟ですが、お世話になった売主様の相続税対策の一環と、物件自体に思い入れもあることから急遽購入することになりました。

 

地元で長年にわたり不動産の仕事をしていると、様々なことに遭遇します。今回は、そろそろ年末を迎える頃、相続税対策をお考えの高齢な売主様より突然ご連絡をいただき、急遽当社で物件を購入することになった話を紹介します。

度々記載しているように、不動産など財産をお持ちの場合、本年の相続税の増税により高額な支払いが予測される方がいます。不動産を所有している方は、生前に売却してしまうのが良いのか、それとも他の対策を行うのが良いのか相当悩むものです。

今回は相続される方含めて、生前に不動産を処理しておきたいという意向がありました。ただし、高齢である売主様のことを考えると、近い将来何が起こるかわかりませんので、出来るだけ早く売買を成立させたいということです。

お話しをいただき検討してから契約・残金決済まで10日間くらいしか時間がなさそうです。以前当社が借りていたビルなので多少は物件の内容を知っていたとはいえ、10年以上昔のこと。当時とは建物の質も周辺環境も変化していました。そして、案の定共同住宅部分の大半は空室です(苦笑)。

購入する価格についても悩みの種です。当社が欲しいという状況からではなく、かつてお世話になった売主様側からのご依頼で購入を検討することになったので、購入価格の提示は容易ではありません。自分勝手な値段を付けて、売主様の気持ちを悪くするようなことは絶対にできません。

最終的に諸条件を全て当社で抱えた上で、お世話になった売主様への精一杯の誠意をもって購入価格をお伝えすることとなり、幸いなことに、売主様側と金額面で合意することができました。その後は、時間がないのは毎度のことで、走りながらというよりラストスパートし続けてなんとか決済に至った経緯です。

売主様には第一に当社にお声をおかけいただき非常に感謝するとともに、貸主と借主ということで始まった人間関係が、売主と買主という流れになったことが非常に嬉しく思いました。勝手な思いですが、何か恩返しができた感じです。

 

不動産投資で利益を出す事は当然ですが、当社は、自己都合だけで不動産投資を行っているわけではなく、状況によってはお客様の事情をじっくりと聞いた上で、意向に合った不動産投資を行う場合もあります。

自社投資|一棟ビル 千葉県松戸市新松戸コーヨー第四ビル

不思議なもので、その時は大変だと思ったことでも、ひたすらお客様第一に取り組んだ案件は、巡りめぐって自らの利益に貢献するものです。

今後は、私たちがいかにこのビルを再生できるかが問題となります。決して良い景気とはいえない状況です。古めのビルですから、テナントを探すだけでも容易ではありません。どのような再生方法が最善なのか、いまは確固たる出口が見えていないのが正直なところですが、それは毎度のことなので、ひとつひとつ問題を解決していこうと思います。

 

相続税に対して不動産のベストな活用方法はあるのか

相続税や遺産相続争いの問題になるくらいなら、余生を送るために必要な分だけ残して財産を使ったり寄付してしまい、考えなくても良い状況にしておくということは、実は最も本質をついた相続税対策と言えるかもしれません。

相続で多額の財産をもらうことが良い人生であるとは一概には言えないのが人生です。親からの財産に期待すると、どうしても自分の人生に甘くなりがちになります。そうすると、人生の中で頻繁に遭遇する試練に挫けてしまうでしょう。試練は自分を成長させてくれる大切な機会であり、その試練を通じて人間として成長できる可能性が高いだけにもったいないです。

そうはいっても、生前に不動産を売却し、税金を支払った上で贈与税が少なくて済む範囲で上手に生前贈与している方は多いようです。親心から子供にはお金の面で苦労させたくはないと思うのは当然ですし、一家の永続的な繁栄に寄与するのも事実ですからね。

 

一方、親に借金をしてもらい(あるいは相続する予定の長男さん等が連帯債務者として)アパートを建てて相続対策するという方は、私たちの周囲では減ってきているように感じます。

以前、

相続税対策の為の不動産投資で貧しくなる人

日本では持ち家比率アップ&総人口ダウンが始まっています。今後、居住用アパ/マンを建築しても、将来的に空室率がアップするのは明らかなのですが、リスク を考えずにとりあえず不動産投資に走る方が結構いるのです。中には、不動産のノウハウがないのに本業を捨てて、不動産事業を本気で目指す人もいます。「不動産屋にできるんだったら、おれでも出来るよ!」と不動産免許を取得しようとする人までいるのです。毎週、競売物件が大量に出ている状況です。実際そんな に簡単なことではないんですよ。

安易な気持ちで不動産投資を始めて、本当に大丈夫でしょうか?

不動産経営のノウハウを持たない人が多額の借金をして、長年にわたり事業経営をすることは危険すぎます。

という記事を書きました。

相続税対策の名のもとに多額の借金をして建築したアパート・マンションが、長期間にわたって満室ということはありえません。また、プラスの財産だけではなくマイナスの財産(借金)も相続することになります。最近は、少子化問題、住宅余りなどニュースになることが多く、借金で相続税を相殺することが最善ではないと思う方が増えてきているからでしょう。