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借り換え必至!住宅ローン10年固定や不動産投資ローン金利0%台

2015.2.2|不動産投資ニュース

20150202

空前の低金利で住宅ローン金利が一段と下がっています。間違いなくローンの借り換えをした方が良いのですが、実際にはローンの借り換えに消極的な人の方が多いという調査結果も出ています。借り換えする際の注意点やメリットなどについて確認してみましょう。

住宅ローン金利最低1.1% 三菱東京UFJなど10年固定
長期金利の低下を受けて住宅ローン金利が一段と下がる。三菱東京UFJ銀行は28日、主力の10年固定型について、2月から0.05%下げて過去最低の年1.1%にすると発表した。みずほ銀行も現行の1.15%を過去最低の1.1%に下げる方針だ。各行の金利引き下げ競争が激しくなっており、他の大手銀行も追随する見通しだ。


長期金利が史上最低を更新で来年にも国債市場消滅の衝撃
長期金利の急低下が止まらない。1月下旬に長期金利の指標となる10年物国債の利回りが過去最低を更新して、一時、史上初めて0.1%台に突入した。5年物国債もマイナス金利を付けた。さらなる追加緩和も見込まれ、長期金利は今後も低下する公算が大きいが、その先にあるのは国債市場の“死”だ。
「日本の銀行が現金を詰め込むため、巨大な倉庫を保有することになるかもしれないね」


長期金利の決まり方……将来の「予想」が大事(日本銀行ウェブサイトより)
長期金利は、企業の設備投資や個人の住宅投資を大きく左右するなど、経済の動向と密接な関わりがあります。住宅ローン(固定金利型)を借りておられる方や長期の国債で貯蓄をされている方にとっては、大変身近なものでもあります。
では、この長期金利は、どのようにして決まっているのでしょうか。

ご参考までに、昨今のギリシャの長期金利(10年物国債利回り)は11%くらいです。

ギリシャ、預金流出12月40億ユーロ 長期金利一時11%台
29日の欧州債券市場では、28日に米格付け会社スタンダード・アンド・プアーズ(S&P)がギリシャ国債の格下げの可能性を示唆したことを受けて、10年物国債利回りが一時11%台に上昇し、約1年半ぶりの高い水準をつけた。取引の多い3年債は一時19%台に乗せた。

これだけ空前の低金利です。住宅ローンに限らず億円単位の不動産投資ローンの金利も0%台(数年固定型)が珍しくありません。特に住宅ローンの借り換えを検討してみる価値があると思います。

 

ご参考までに、三井住友信託銀行で新規に住宅ローンを契約したり借り換えする場合の金利を見てみることにしましょう。

住宅ローン(新規)

お借り換えをご検討中の方向けの金利引下げはこちら

今月中に新規に住宅ローンを契約したり借り換えする場合の金利は、5年固定の場合は年0.55%のようです(2月2日時点)。これだけ低金利であれば、既存の住宅ローンの借り換えを検討している方が相当いるのではないかと思ってしまうものです。

しかし下記調査結果によると、住宅ローンの借り換えには消極的な方の割合が多いとのことです。

【オールアバウト、SBI モーゲージ共同調査】
「住宅ローンの借り換えに関する調査」を発表(PDF)

調査結果のポイント
■01年〜04年に住宅ローンを組んだ人は「全期間固定金利型」が多く、09年〜12年は「変動金利型」が多いことが明らかに
■住宅ローンで住宅を購入した人のうち半数以上が「ローンの借り換え未経験者」で、そのうち4割は「今後も借り換えはしない」と“借り換え”に消極的な姿勢
■住宅ローンの借り換え経験者の多くは「5年以上経ってから」1 回目の借り換えを実施しており、借り換えの理由は「適用金利が借り換えで下がったから」が6割
さらに、住宅ローンの借り換え経験者は金融周りのアンテナが髙いことが明らかに
■現在史上最低金利を更新中の【フラット35】、その認知度はわずか2割

本当に借り換えすべきなのか検討するための時間がないのと、どうすれば借り換えがうまくいくのか分からないというのが多くの方の実情ではないでしょうか。

借り換えをする上での注意点について確認してみましょう。

 

住宅ローンや不動産投資ローンの借り換えの際には諸費用がかかります

一般的に借り換えに必要となる諸費用はどのようなものでしょうか、またどのくらい費用がかかるのでしょうか。

借り換え時の諸費用は?

住宅ローンの借り換え時には印紙税、手数料、保証料、登記費用などがかかります。借入額や返済年数によって、また金融機関によって金額は異なります。数十万円になるケースも珍しくないので、この諸費用を支払っても借り換えの効果があるのかどうかを判断しましょう。

(中略)

上記のように住宅ローンの借り換えには数十万円の諸費用がかかります。預貯金から負担するのがベストですが、難しい場合には次のような方法も検討してみましょう。

保証料なし、手数料も低い住宅ローンを利用する
数十万円の諸費用のうち、その大部分が保証料です。上記の例で見ても保証料がなければ負担は軽くなりますので、保証料なしの住宅ローンを利用するのも一つの方法です。ただし、保証料がなくても手数料が高い住宅ローンもありますので、保証料・手数料の両方を確認するようにしましょう。

億単位になることがある不動産投資ローンの場合は、さらに高額な諸費用(ペナルティ)をローンを組んだ先に支払わなければいけない場合があります。例えば数年固定で融資を受けている場合、その期間内に借り換えする時は、高額(千万円単位)なペナルティを支払う必要があるのでご注意ください。

 

それでも、借り換えして楽になった方は多いです。ここで実際に住宅ローンを借り換えた事例を見てみることにしましょう。

空前の低金利 住宅ローン借り換え「最後の好機」60歳での残高抑えるのがコツ

「人生の見通しがかなり明るくなった」と話すのはローンの借り換えを決めた都内の会社員、横田巧さん(仮名、45)。横田さんの見直しの相談に乗ったファイナンシャルプランナー(FP)の紀平正幸さんは「総返済額を大きく減らせたうえ、退職後の返済期間も短くできた」と話す。
横田さんが東京・多摩地区にマンションを買ったのは5年前。期間30年ずっと金利が変わらない全期間固定型の金利2.95%で約3000万円のローンを組んだ。70歳返済完了で月々約12万6千円の返済だった。しかし、勤務先の年金の減額などで老後の支払いが心配になり、借り換えることにした。


住宅ローン金利 最低水準に 購入、借り換えに追い風
東京都内の会社員女性(43)は八年前、マンションを購入。年3・1%の固定金利で約三千三百万円の三十五年ローンを組んだ。最近、金利が下がっているのを知り、借り換えを決意。調べると、低いところでは変動金利で年0・5%台からある。
ただ、こうした銀行は実店舗が少ない。「ネットでの手続きは不安。金利の上昇も心配」という女性は、各地に窓口がある都市銀行で二十五年固定のローンを選択。金利は年1・69%で、試算すると、今より総額で約五百万円の負担減に。「返済期間も短縮できて、安心感が増しました」

 

金融機関担当者は、融資残高の積み上げノルマを抱えているものです

肩代わり(借り換え)案件ないですか?

と金融機関の営業担当はあちらこちらの不動産業者等に相談していると思います。金融機関は、日銀から溢れるマネーの貸出先を必死になって探しています。

営業担当であっても他の金融機関のローンを借りている方の情報は持っていないものです。また、他の金融機関でローンが実行されている借り換え案件は、新規案件よりも若干審査がスピーディーという話も聞いています。多額の融資ノルマを課せられた営業担当は、数億円単位の借り換え案件の場合は特に取り組む姿勢が相当違います。

好条件のローンに借り換えたい人と、融資ノルマを課せられた営業担当、これぞwin-winの関係と呼ぶのでしょう。ただでさえ、バブル市況で次々に高額な不動産売買が続き、多額のローンが抹消され融資残高が減ってしまい困っている金融機関にとっては、借り換え案件は奪い合いになっているはずです。

 

住宅ローンや不動産投資ローンの借り換え時の不動産価値は?

借り換えを相談する際に、必ずと言ってよいほど問題になるのが不動産価値です。住宅ローン等を借りた時期が随分前であれば、不動産の担保価値が下落している場合が多いことから、思うような借り換えができない場合があります。

ただし、金融機関にも融資ノルマがあります。多少、不動産の担保価値が下落していても、借り換え時の諸費用の大半も含めて借り換えが承認される可能性があります。また、住宅ローンの融資期間についても柔軟に対応してくれると思います。

 

不動産投資ローンの場合は、融資期間(「法定耐用年数」―「経過年数」)を柔軟に・・・ということは容易ではありません。ところが、金融機関によっては、一般的な融資期間以上に融資期間を延長する相談を受けています。金利が下がり融資期間が数年延長されると、毎月の手残りが増える可能性があります。

一方、既に延長した融資期間でローンを組んでいる方が、借り換えで融資期間が一般的な期間になる(短くなる)のでは意味がないという見方があります。しかし、昨今はそういった相談を柔軟に受け付けてくれる金融機関が少しずつではありますが増えてきているように思います。他の金融機関に融資案件を次々に奪われ続けているばかりでは、金融機関としては商売上問題があります。せっかく日銀の緩和マネーが市場に溢れているのに、貸出先がなければ意味がありませんからね。

 

実は、諸費用をかけずに簡単な手続きでぐっと金利を下げる方法もあります。

 

ローンの借り換えを真剣に検討すると思いがけないメリットも

私たちの周りでは、融資を受けている金融機関へ真剣に他行へのローンの借り換え相談をすると、大幅に金利を下げてもらうことができています。他行に肩代わりされる(融資残高が減る)くらいだったら、既存の融資残高を保持することを考えるのは当然のことだと思います。

参考までに、金利・融資条件交渉についての記事を見てみることにしましょう。

第7回 金利・融資条件交渉について
ある金融機関が融資の勧誘に来ました。今まで取引のなかったところなので、どの程度の金利で融資してもらえるか興味があり、自分が他行で借りている金利は伏せて、ある売物件の資料を渡して融資条件を提示してもらうことにしました。
出てきた結果は3%台と、私の考えていた条件とはかけ離れたものでした。
そこで、2%を切る他行での融資条件を教えると「申し訳ありません。その借入明細書のコピーをいただけませんか」と頭を下げるので、そこまで言うのなら、とコピーを渡しました。
すると翌日、その営業マンがやって来ました。「支店長と打ち合わせした結果、金利は合わさせていただくことになりました」という回答です。

この交渉方法を活用して、様々な金融機関を比較・検討した上で、抵当権抹消&再設定等の諸費用がセーブできる既存の金融機関で好条件のローンに組み替えできています。

 

一般的な方は、金融機関と本業でのさまざまなしがらみがあり軽々しく借り換え相談ができない中小企業経営者と異なり、一定の金融機関でなければどうしても住宅ローンを組みたくないということはないはずです。さまざまな金融機関から条件提示を受けて、既存の金融機関と交渉してみてはいかがでしょうか。

その際、ローンの借り換えを真剣に検討していないと、相談を受けた金融機関担当者の立場としては、決裁権限を持つ支店長に相談しにくいようです。金融機関はお金を貸した金利で商売しているのですから、金利は高い方がよいです。 曖昧な相談を受けた段階では、金融機関及びその支店の利益を減らす仕事をするわけにはいかないはずです。

ですから、できるだけ具体的にどういった金融機関へどんな条件で相談しているのかを伝えましょう。その具体的な条件を以て金融機関担当者と相談すると、思いがけない好条件を提示してくれる可能性があります。

 

いつ金融機関に相談すればよいのでしょう?

空前の低金利だからといって、待っていても今借りている金融機関側から

「金利を下げますか?」

とはまず言ってくれません。

 

前述の通り、金融機関はお金を貸した金利で商売しているのですから、金利は高い方がいいからです。

住宅ローンであれ、不動産投資ローンであれ、特に3月末までに借り換えできるローンについては、金融機関の決算と絡んで思いがけない好条件をもらえる可能性があります。今頃から真剣に借り換え等を検討してみてはいかがでしょうか。

その上では、事前にさまざまな金融機関のローンの内容を比較・検討しておきましょう。そうでないと、相談先の金融機関にとって有利な(かつ相談する方にとって有利ではない)ローンを提示されてしまい、借り換えのメリットを感じないまま終わってしまう危険性があります。住宅ローンについては、ネット上でさまざまな金融機関がローンの詳細を公表しています。車の下取り査定一括見積りとはいいませんが、さまざまな金融機関の条件を比較・検討してみてはいかがでしょうか。

 

参考までですが、勤務先と付き合いのある金融機関に相談すると、思いがけない好条件を受ける可能性が大きいです。住宅ローンの場合は特に、勤務先が安定した経営状況にあるかどうか、言い換えれば安定して給料をもらうことができるかが審査上の問題になると思います。安定した経営状況にある企業であれば、給料やボーナスの遅配や不払いのリスクが少ないので、住宅ローンの審査上はプラスになるでしょう。

一般的に住宅ローンは支店長決済の範囲です。支店長のお墨付きさえいただけるとスムーズに借り換え相談が進みます。その支店長と懇意にしている人経由で借り換え相談をするだけでも結果は多少違ってくるものです。

 

返済が苦しいから相談にきたとみられるのがイヤ?

借り換え相談をするということは、毎月の返済を減らすということです。実際、住宅ローンの返済に余裕がある人はあまりいません。借り換え相談をしようとしても、返済が苦しいから借り換え相談にきたと金融機関に見られるのではないかと不安になる方も多くいらっしゃると思いますし、「相談するだけ無駄ではないか・・・」そう思う方もかなりいらっしゃるでしょう。

しかし! 現在は空前の低金利です。ローンの返済が楽になれば、老朽化するマイホーム等の修繕費用の準備金として貯蓄も出来るのです。

長い人生のうちのたった一、二ヶ月間程度をご自身が抱えるローン(及び火災保険や地震保険)の軽減に集中して費やすことで、今後の十数年がそれなりに良い方向に向かうかもしれませんよ。空前の低金利時代に、ご自身から見てベストな条件を引き出すことができるようにしましょう。是非、粘り強くさまざまな金融機関のローン条件を比較・検討してみてください。