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盛況な不動産投資の一方でGDP下振れ、実質消費支出の減少率は8年ぶりの大きさ

2015.2.17|不動産投資ニュース

20150217

行き場を失った巨額の投資マネーが流れ込んでいる不動産投資業界はバブル化しています。その陰で、16日に発表された2014年10~12月期のGDP(国内総生産)の一次速報は民間エコノミストの予想を大きく下回りました。労働者の賃金総額の伸び率も前年より減っています。実質消費支出の減少率も大きいことがデータで示されました。日銀の政策次第では、空前の低金利が終わりを告げる日が到来します。

 

内閣府は2月16日付で、2014年10~12月期国民所得統計1次速報を発表しました。

 鈍い消費、景気足踏み GDP年率2.2%増 10~12月期

2014年10~12月期の国内総生産(GDP)の実質成長率は、昨年4月の消費税率引き上げ後では初めてプラス成長に転じた。ただ、個人消費と設備投資は伸び悩み、年率に換算した場合の「2・2%増」は民間予測に届かず、個人消費は駆け込み購入前の水準も下回った。


GDP予想下回る2.2%増、10-12月成長転換も「極めて緩やかGDP:消費・投資なお弱く、成長軌道への復帰見通せず
政府は3.5兆円規模の経済対策などで景気を下支えしつつ、民需主導で15年度は実質1.5%のプラス成長を見込む。ただ、消費回復のカギを握る今年の春闘では、大企業を中心に2年連続の賃上げが見込まれるものの、円安に伴う輸入原材料価格の高騰に苦しむ中小企業などで賃上げが広がる保証はない。

円安は輸出中心の一部大企業にとっては、業績向上に寄与します。一方、多くの生活必需品を輸入に依存している我が国では物価が上昇することに繋がります。賃上げしてくれないと、徐々に生活は苦しくなるでしょう。しかし、円安になってもそれほど業績に影響が及ばない多くの中小企業経営者の本音としては、できれば賃上げは避けたいでしょう。

実際のところ、一般市民の生活は決して好転しているわけではありません。

実質消費支出、14年は3.2%減 3年ぶり減少 家計調査
総務省が17日発表した2014年の家計調査によると、総世帯の月平均の消費支出は25万1481円と、物価変動の影響を除いた実質で前年に比べて3.2%減少した。東日本大震災があった11年(1.7%減)以来3年ぶりのマイナスで、減少率は06年(3.5%減)以来8年ぶりの大きさだった。

日本経済は、決して良い訳ではないということが示されています。

 

アベノミクスの弱点についての指摘

トマ・ピケティ教授のご意見です。

ピケティが指摘するアベノミクスの弱点
いま世界が最も注目する経済学者の肉声

――日本はどちらかと言えば金融政策に頼りがちです。アベノミクスは資産バブルを誘発しています。

ピケティ (アベノミクスのやり方)間違いだ。われわれは税務政策に比べ、金融政策に対してあまりに高い期待を持っている。日本にとっては、欧州や米国と同じように、金融政策は魅力的だろう。何十億円もの紙幣を印刷するのは簡単だからだ。

税制を変えるとなると、計算表を作る作業が膨大で、富裕層の反対も受けるし、事態はより複雑になる。だが、税務対策が最も透明性が高い。紙幣を印刷しても、何らかの利子率を下げたりすると、特定のセクターがバブル化したり、必ずしも富ませるべきでない人を富ませることになったりする危険がある。

インフレ率2%計画が既に破綻しているとの指摘があります。

なぜ、インフレ率2%計画は破綻したのか
2013年4月、黒田氏率いる日銀政策委員会は2014年度のインフレ率は1.4%(生鮮食品と消費増税分を除いて)になると約束していた。しかし今年1月21日、日銀は予測を0.9%に下方修正した。そして多くのエコノミストがこの数値はまだ高すぎると見ている。

日本経済の陰の部分が数値として現れている一方、不動産投資業界は引き続き盛況です。このままで大丈夫なのか、とても心配です。

 

引き続き盛況な不動産投資業界

大型不動産売買事例の一つである目黒雅叙園は、あっという間に転売されることになりました。転売先は先日来ラサール社が取得したと報道されていましたが、実は中国政府系ファンド(ソブリン・ウエルス・ファンド)だったとのことです。

中国のCIC、森トラストから目黒雅叙園を取得=アドバイザー
東京 12日 ロイター] – 中国のソブリンファンド、CICが森トラストから目黒雅叙園を取得していたことが明らかになった。今週、ラサール インベストメント マネージメント(本社イリノイ州シカゴ)が、特別目的会社を通じて取得したと発表したが、森トラストのアドバイザーによると、資金の出所はほぼCICだったことが明らかになった。
森トラストは昨年8月、目黒雅叙園を約1300億円で取得したが、その後、森トラストの森章社長の個人資産運用会社、MAプラットフォームがアドバイザーとして採用され、売却手続きを進めていた。村田正樹社長によると、CICを選んだのは今後の関係構築のためで、将来的にCICとの共同投資が視野に入る。


森トラスト、目黒雅叙園を買収 1300億円
森トラストは29日、結婚式場、ホテル、オフィスビルなどの複合施設「目黒雅叙園」(東京都目黒区)を買収したと発表した。3万7千平方メートルの土地にビル5棟が建ち、米投資ファンドのローンスターから約1300億円で取得した。

森トラストとしては、それなりの転売利益を得ることができました。

買主となったCICについて確認してみましょう。桁違いの投資マネーを運用しています。

中国政府系ファンド、投資戦略を転換―米欧経済の回復受け
北京】中国の政府系投資ファンド(SWF)の中国投資有限責任公司(CIC)は、エネルギーと商品(コモディティー)に対する投資比率を下げる一方、米国や欧州の景気回復を見込んだ売買で利益を上げようと模索している。6000億ドル(約61兆円)を運用する同社にとって、大幅な戦略転換となる。

CICに限らず、海外ファンド中心に不動産投資は引き続き活況です。

海外ファンドによる賃貸マンション売買が活発化
みずほ信託銀行(東京都中央区)のシンクタンクである都市未来総合研究所は、上場企業やJ―REIT等による1棟賃貸マンションの売買取引動向を発表した。
それによると2014年下期(2014年7月~12月)の取引額は、総額3962億円で前期より大幅増となり2013年上期以降、4半期連続して増加した。
大幅増加の要因は、海外ファンドによる2000億円超の大規模な取引が急増し、取引額を押し上げたこと。
特に売主・買主とも海外勢同士という取引が活発化した。

以前、

海外企業による日本への不動産投資が国内の取引の約2割、1兆円に迫る
世界的な金融緩和で溢れる投資マネーと円安の影響で、海外投資家が次々に東京を中心とした不動産を高額で購入しています。自国通貨からみたら日本の不動産は割安に感じるでしょう。海外企業による日本国内の不動産取得額は1兆円に迫り、日本国内の不動産取引の約2割を占めたと報道されました。


今年最大級の不動産取引が成立。高額不動産投資の主役は誰?
東京都心の賃料はまだ安く、購入後にテコ入れをすることで賃料収入を上げることができると見込んでいるようです。近い将来、転売して相当のキャピタルゲイン(転売益)を得ることができる可能性を鑑み、高額な不動産投資を実行しているのでしょう。
(中略)

東京都心の一部高層タワー区分マンションへの投資熱とは別に、国内外の富裕層や不動産投資ファンドにとっては、首都圏中心にオフィスビル等の不動産は当面魅力的な投資対象となりそうです。

という記事を書きました。併せてご一読ください。

大型物件のみならず、一般的に不動産価格は高止まりしています。

利益のでるRC物件はもう存在しない!?
そもそも不動産価格が高止まりしているのは銀行の融資姿勢が非常にゆるいためです。貸せることならいくらでも貸したいという銀行の融資姿勢により、担保価値があり返済可能性が高い不動産投資は資金獲得が容易です。
そこに加えて、近年はサラリーマン投資家の数が数年前に比べて圧倒的に多くなりました。

行き場のない日銀緩和マネーが、不動産価格のバブル化を招いています。

言い換えれば、新築RC造の賃貸マンションを低価格で提供するといった価格破壊を起こすアントレプレナーが登場すれば、(現在の市況が続くことが前提ですが)大ヒット商品が生まれる可能性が大きいです。国内外投資家から購入希望が殺到するでしょう。

 

不動産投資業界向け関連ビジネスも活況

個人マネーは、ますますREITに流入しています。

個人マネー、高利回り照準 REITに1月2000億円
国内外の不動産や欧州の格付けが低い債券市場に日本の個人マネーが流れ込んでいる。複数の不動産投資信託(REIT)で運用するタイプの投信には1月月間 で2000億円近く流入した。世界的な低金利で預金や先進国の国債で運用しても十分な利益を得にくいため、少しでも高い利回りを求めて投資先を探す動きに 弾みがついている。

不動産業界の象徴的な企業の一社である三井不動産の純利益も順調に伸びています。

三井不動産、4~12月純利益14%増の706億円 分譲事業伸びる
三井不動産が10日発表した2014年4~12月期の連結決算は、純利益が706億円と前年同期から14%増えた。4~12月期では最高となった。けん引役は分譲事業。不動産市況の回復で、不動産投資信託(REIT)や不動産ファンドなど投資家向けにオフィスビルなどの売却が伸び、都心部の高額マンションの販売も好調だった。
売上高は1兆813億円と前年同期を9%上回った。住宅やオフィスビルなど分譲事業の営業利益が前年同期の3倍の314億円だった。

地銀マネーも不動産投資市場に流れ込んでいます。

大都市不動産に地銀マネー 私募REITの3割超に
地方銀行や信用金庫の運用資金が大都市の不動産に流入している。地域金融機関が投資する非上場の不動産投資信託「私募REIT」は市場全体の30%を超えたもようだ。主な運用対象だった国債の利回りは日銀の金融緩和で低下し、年間4%程度の利回りが見込める私募REITに資金が向かっている。地銀マネーが都市部の地価を押し上げる要因にもなりそうだ。


不動産投資顧問会社を設立=地銀マネー取り込みへ-あおぞら
あおぞら銀行は12日、投資顧問子会社「あおぞら不動産投資顧問」(本社東京、資本金1億5000万円)を設立したと発表した。地方銀行や信用金庫に対し、地方の不動産物件を対象にした私募ファンド型の不動産証券化商品への投資を助言し、関連報酬を新たな収益源に育てる。
4月1日に営業開始予定。日銀の金融緩和や景気回復を追い風に不動産投資信託(REIT)市場は拡大しているが、地方物件を対象に出資を募る形で再開発などに取り組む手段は限られていた。

 

日銀の政策に相当敏感になっています

資本主義の歴史上でありえない程異次元の低金利が続いていることが、このような不動産投資業界が盛況になる要因です。

コラム:勝者不在の緩和ドミノ、日銀は耐え切れるか=斉藤洋二氏
日本国債は1月に一時6年債までマイナス金利になったほか、ドイツ国債に至っては本稿執筆時点でも6年債まで利回りがマイナス圏で推移している。
マイナス金利とは、お金を貸した方が利息を支払い、お金を借りた方が利息を受け取ることであり、このような金融論の常識が覆ってしまった世界が中期債にまで広がることなど、資本主義の歴史をひも解いても、寡聞にして知らない。
超低金利の理由は、経済成長力が減速し資金需要が落ち込む一方で、株式などリスク性資産がすでに相当程度値上がりしていることを嫌気した緩和マネーが安全資産へと流れ込んでいるせいである。
また、償還以前に高値で売却できるとの相場先高観が市場に根付いているためだ。したがって、債券市場が内包するバブルが拡大しつつあることは否定しがたく、我々は「バブル崩壊」と隣り合わせにいることを心に留め置く必要があると言えよう。
(中略)
国債市場における日銀はまさに「池の中の鯨」の様相を呈し、多くの池の住人たちは巨鯨の成長に自由度を失い、市場原理に基づいた価格形成は難しくなった。
一方、「池の中の鯨」の存在に慣れきってしまえば逆に「池の中の鯨」がいなくなってからのことが気になるのも人の世の習いだ。これまでデフレ脱却が最優先として語ることがはばかられてきた出口戦略だが、国債購入の停止に始まり保有国債の処理・売却に向けての概要が示されても良い時が来ているのではないだろうか。
2006年3月に日銀は量的緩和を停止し、わずか1年で保有短期国債が順次償還を迎えて金利を正常化させた。しかし、量的緩和の1年での解消は、「失われた10年」の傷をさらに大きくすることとなった。

当然のことですが、日銀による異次元の金融緩和の終わりを市場は相当恐れています。

黒田総裁は変わっていない、それでも日銀はがんじがらめに-サーベイ
 市場の反応「恐ろしい」

信 州大学の真壁昭夫経済学部教授は報道を受けた市場の反応について、「この記事で2円近くも為替が動いたことは注目に値する。ヘッジファンドはドルロング、 円ショートのポジションを積み上げてきたので、シリアやウクライナ情勢を含め、リスク要因に過敏になっていることがうかがえる」という。
12日に1ドル=120円台前半で推移していたドル円相場は、ブルームバーグ・ニュースが日銀内の見方を報じた後、一時118円台後半まで円買いが進んだ。日本時間16日午後3時現在、118円台半ばで推移している。
南アフリカのスタンダードバンク東京支店の池水雄一代表は13日のリポートで、「どうもニュースヘッドラインを読むアルゴ取引の反応的な動きだったようで す。コンピュータには感情がないってのがよくわかる動きですね。恐ろしい。しかしその動きが円買いドル売りの流れを作ってしまったようです」と指摘。
その上で、「ほんのちょっとしたヘッドラインにこんなに反応してしまうのをみると、本当に日銀が現在の異次元の金融緩和をやめようとして出口に向かおうとしたら何が起こるのか相当恐怖を感じます」としている。

以前、

不動産売却で多額の利益  アベノミクス転じて「バンザイノミクス」は危機的状況
超低金利・株高・円安の日本経済は、「バンザイノミクス(Banzainomics)」「日銀のブラックホール化」と海外メディアから評されています。日銀の緩和策次第では金利が上がり不動産投資家にとって恐れる事態へと突入する危険性があります。

という記事を書きました。

今や、不動産投資業界は金融業界の支配下にあるといっても良い程、経済動向に左右されてしまいます。このまま右肩上がりに成長しないまでも、このバブル的な市況が続くと思っている投資家は、かつての平成バブルやリーマンショックで退場した投資家と同様の道をたどる危険性が高いです。

一方、この市況が続くわけがないと確信して今のうちに得ることができる最大限の利益を急いで稼ぎつつ水面下で逃避する準備を着々と進める聡明な投資家は、仮に盛況な不動産投資業界が一時的に崩壊したとしても、痛手を被らずにさらなる成長を遂げる可能性が高いです。

 

消費者の行動パターンの変化についていけないと退場することに

不動産投資を検討する上で、恐れる対象は日銀や海外マネー動向だけではありません。

消費者の行動パターンの変化についていけないと、市場から退場することになります。

一般投資家にとってはあまり関係のない大型ショッピングセンターの事例ですが、不動産投資戦略をシビアに見つめ直す意味では参考になります。

急増する大型ショッピングセンター、街中進出で百貨店を破壊 消費者行動激変で淘汰加速
●客を奪われる地方百貨店
SCはこれまで、「地域の顔」である地方百貨店の客を奪って成長してきたといわれている。その地方百貨店は、この10年間で100店以上が姿を消した。百貨店業界全体の売上高も03年の約9兆7000億円から13年は約6兆2000億円へと64%に縮小。さらに「16年には5兆2000億円まで縮む」(大手百貨店関係者)との悲愴な予測まで出ている。
そんな業界を象徴するかのように姫路市の老舗百貨店「ヤマトヤシキ」は昨年12月4日、事業再生実務家協会に対し私的整理の一種である事業再生ADRを申請、同日受理され、業歴108年ののれんを下ろした。近隣のSCに客を奪われ、4期連続の最終赤字に陥っていた。
都心部の一等地に店を構える百貨店は、もともと他業態と比較して競争優位の立場を占めていた。その業態が長期低迷にあえいでいるのは、「店を開ければ『客が財布を抱えて入ってくる』大正時代以来の意識からどうしても抜けられないのが一因」と、大手百貨店関係者は打ち明ける。
加えて買い物は「何かのついで」という消費行動の変化。百貨店はこれまで、消費行動の変化に対しては売り場の改装で対応してきた。だが「消費行動が根源的に変化した今日、売り場の改装ごとき小手先の対応で百貨店に客を呼び込めるわけがない」と指摘する流通業関係者は少なくない。商品を売る以前に、どうすれば客に「わざわざ来てもらえるのか」の工夫が百貨店に欠けているというわけだ。

 

賃貸住宅への不動産投資は簡単ではありません

デザイナーズマンションやペットマンション等についても、安易に投資(新築)すると期待はずれに終わる可能性が高いです。参考になる記事ですのでご一読ください。

なぜ賃貸マンション、アパート経営がむずかしいか

デザイナーズマンションはまず立地
一流の建築デザイナーが設計したデザイナーズマンションは外観と居室が洗練されていることから、幅広い層に人気があります。だからといって、「 2 ~ 3 割高い建築費がかかっても、デザイナーズマンションなら高い家賃が取れて空室リスクも少ない」と考えて、安易にデザイナーズマンションを選択することは危険です。
いま、人気が高いデザイナーズマンションの需要が集まっているのは、東京都心の人気エリアです。街の雰囲気や住んでいる人、働いている人との一体感がなければ、デザイナーズマンションの魅力は発揮されません。極端にいえば、郊外にデザイナーズマンションを建てても、違和感があるだけです。
都心の場合でも「デザイナーズマンションだから〝空室率は極めて低い〟」と決めつけることはできません。そのポイントは、やはり家賃設定です。同じような広さの賃貸マンションの家賃相場が月 15 万円の地域で、デザイナーズマンションが月 16 万円であればまだ競争力はあります。しかし、家賃を月 18 万円にしたら、かなりの空室を覚悟すべきでしょう。周囲の家賃相場に対して、どこまで上乗せしても入居者があるかの判断が重要になります。
いずれにしても、コストをかけてデザイナーズマンションを建てても、投資効率はけっしてよくないことは承知してください。

高額な所得を約束されている政治家には、一般市民の経済状況や不安な気持ちを理解できないでしょうという意見を度々耳にします。同様に、高額な年収を得ている人や、賃貸住宅で生活をしたことのない投資家が、ワンルーム等の賃貸住宅を借りる人の現在の経済状況や社会不安を抱えた気持ちを理解するのはそう簡単なことではないと思います。

さらに、民法改正による敷金返還ルールの影響を受けて不動産投資事業の収支が悪化する場合があります。

 120年ぶり民法改正「敷金は原則返還」不動産投資や管理業務に相当影響あり
民法が1896年以来120年ぶりの改正に向けてカウントダウンとなりました。これまで年間1万件以上の相談があると言われる敷金に関する定義が明記され、原則的に賃貸借契約が終了すれば、敷金は全額返還が基本になりそうです。マンション・アパート等賃貸住宅への投資家や管理会社は相当影響を受けそうです。

不動産投資家は適時初心に戻り、自ら投資する不動産は一体どういった所得層の方に賃貸していて、投資事業上どのような問題を抱えているものであるかを真剣に見つめ直すことは必須の作業です。

 

また、フルローン(不動産売買価格と同等の借金)で不動産投資をすると、それほど手残りがあるわけではありません。

先日、

相続税対策・老後の資金作りの為の不動産投資の注意点
「不動産で不労所得 数百万円!」とか、「不動産収入 数千万円!」というキャッチフレーズをよく見ますが、ここで注意が必要なのは、「所得」もしくは「収入」という言葉が、単に「年間の賃料収入の総額」であるのか、「実際の手残り(賃料収入―管理費や固定資産税等支出の総額―借入金返済総額−所得税等の税金支払総額)」であるのかについてです。
多くの場合は前者です。そして、実は、
借金し続けて不動産を購入することは、それほど難しいことではありませんが、常に崩壊と隣り合わせになります。

という記事を書きましたので、併せてご一読ください。

耳障りの良い収入の額に惑わされないことが大切です。

 

一部の富裕層中心に、不動産投資バブルや株高等による恩恵を得ていることは事実です。桁違いの利益を得ることに成功した方は、称賛に値すると思います。その後の生活の崩壊を自ら招かないように、忍耐と聡明さを発揮していただければ、今後もますますリッチな生活を送ることが可能でしょう。

一方、その恩恵を多くの市民が享受できるかというと、そういうわけではありません。実際私たちは、数億円の利益を得ることに成功した投資家と、生活補助を受けながら古めのワンルーム賃貸住宅にお住まいの方の双方に接しています。いわば、日本経済の光と陰の双方に日々直面していることになります。

どうしても億単位のお金が右から左へと動く仕事をしていると、何かしら忘れがちなことがあるように思います。

以前記載した以下の記事にあるような、困っている人の心に寄り添う気持ちは忘れたくないものですね。

東北復興2015年 大規模な仙台駅東口再開発が進行中も、東日本大震災からの復興は道半ば
仙台市だけで7,313世帯が応急仮設住宅に入居しているようです(5頁より)。東北全体ですと、相当数の方が未だに応急仮設住宅に住んでいると思います。