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今、「持ち家」か「賃貸」か?

2015.2.20|不動産投資ニュース

20150120

多くの賃貸住宅が存在し、震災リスク等もある中、多額の住宅ローンを組んでまでマイホームを取得する必要があるのか、あなたは「持ち家」?「賃貸」?

 

前回の

盛況な不動産投資の一方でGDP下振れ、実質消費支出の減少率は8年ぶりの大きさ

という記事に引き続き、内閣府より発表されたGDP一次速報、特に住宅投資について見てみたいと思います。

 GDP成長は市場予想以下、景気回復が弱いワケ
増税と円安、消費者心理が冷え込む

需要項目別に見てみると、内需の回復が全般的に弱かった。
民間最終消費支出は前期比プラス0.3%で、市場予想の同0.7~0.8%増を下回った。消費増税前の駆け込み需要が大きかった住宅投資は、同マイナス1.2%だった。民間企業設備投資は同プラス0.1%に止まり、市場予想の同1.2~1.3%を大きく下回った。


実質GDP10─12月期、3期ぶりプラス成長:識者はこうみる

<大和証券 チーフエコノミスト 永井靖敏氏>
2014年10─12月期実質GDPは、プラス寄与となった外需など海外要因に明るい内容もあったが、個人消費・住宅・設備投資といった内需が総倒れの状況だ。

 

データが示す「持ち家需要」と「賃貸需要」

以前内閣府が公表したデータですが、参考になると思います。

第3節 住宅需要を巡る論点

我が国における家計関連需要がGDPに占める割合の低下は、主として住宅投資の減少にある。また、住宅の必要数は世帯数との関係が深いことから、個人消費以上に長期的な展望が悲観的となりやすい。本節では、世帯数の動きや高齢化の進展との関係から始めて、住宅の量と質に影響を及ぼす様々な要因を検討し、住宅投資やリフォームの活性化へ向けた課題を考えてみたい。

(以下は項目の一部の抜粋)

(1)住宅の量と質をどう見るか
●住宅着工戸数の将来推計
●一人当たり床面積は増加
●我が国は既存住宅の取引が少ない

(2)高齢化は住宅需要にどう影響するか
●35歳を超える時期から一戸建てや共同住宅購入が増加する傾向
●中古一戸建ては30歳未満、中古共同建ては高齢者に好まれる傾向
●40歳代以上の女性世帯主の世帯が増加

平成22年7月付の報告書のデータですが、平成23年の東日本大震災で甚大な被害を被ったエリア以外は、現在でもそれほど大きな変化はないでしょう。

ご参考までに、平成23年7月付の報告書は次の通りでした。

(1)個人消費と住宅投資の動向
個人消費は、2009年春以降の景気持ち直し局面において、エコカー補助金・減税や家電エコポイント等の景気刺激策により、耐久消費財への需要が消費全体をけん引する形となった。住宅投資については、景気の持ち直しに遅れながらも緩やかに上向いてきていた。しかし、東日本大震災の発生後、個人消費は大きく落ち込み、住宅投資も弱い動きとなった。

総支払い金額をシミュレーションした記事です。

賃貸×持ち家 徹底比較! : 総支払金額比較 | 三井のリハウス

年収別にシミュレーションした記事です。

年収別シミュレーション「賃貸vs持ち家」どちらがいいか

持ち家を買ったら、生活はやっていけるだろうか。賃貸のままでも、将来に不安がある――。ならば算出しよう。生涯で住宅費はいくら必要か。苦しい時期はいつか?

持ち家と賃貸では、いったいどちらが得なのか。前提条件しだいで結果が簡単に変わるため一概に決められないが、一般論としておおいに興味の湧くところだ。そこで今回は年収500万円、800万円、1500万円の世帯ごとに標準的な条件を設定。持ち家と賃貸の住宅費累計額を比較してみた。

 

住むならば「持ち家」か「賃貸」か?

 持ち家か賃貸か? 「妻の言い分、夫の言い分」 (1/2)
持ち家が得か? それとも賃貸が得か?――この2つを比較するには、30年という長期にわたる損得勘定で、土地の価格や金利などの変動値が多くて計算も複雑です。
今回は、私の住宅メーカーの営業マンとしての経験から、別の角度から持ち家と賃貸について、「妻の言い分、夫の言い分」から考えてみます。
夫婦の考えは本当に同じ? それぞれ異なる本音
私が分譲地を担当していたときに感じたのは、持ち家と賃貸について夫婦で同じ考えならハッピーだということです。反対に、不幸なのは「妻が持ち家派、夫が賃貸派」といったケースです。それも、お互い充分に話し合っていないケースです。
持ち家志向の妻は、新年には住宅展示場に夫を誘って家族で出かけてゆく。良い分譲地の情報があると、週末には家族で相談会に参加する――といった積極的な行動をします。一方、持ち家志向でない夫は、レジャー気分でついて行く。

このように、夫婦の間であっても意見の相違は多々発生しています。

「持ち家を持つのが常識であり、大きい家を持つのがステータス」

というような、これまでの常識が通用しない時代に突入しています。

ただし、こういった常識の変化を理解できない方も結構いらっしゃるように思いますが・・・。

マネーの達人:家は持つべきか、持たざるべきか――これでも、あなたは家が欲しいですか? (1/4)

これまでの日本は、結婚して子どもを授かった後は、家の一軒も持つのが男の甲斐性と言われてきました。これがいわゆる、過去の常識というやつです。

冷静に、今の日本の経済や社会を見てください。今の社会に、そんな過去の常識は通用するでしょうか? そもそもそんな常識が必要なのでしょうか?


マイホーム購入のタイミング 「子供の将来」視点で冷静に判断を

私はこれまで、勢いで住宅を購入し、住宅ローンや居住費などが原因で家計が赤字を続けているケースをたくさん見てきました。その大半が、住宅メーカーの人に購入を勧められ、そこで暮らす幸せな自分たちの姿をイメージし、将来の家計のことはあまり考えずに思い切って購入してしまうパターンです。
こういう場合は、その家庭の「キャッシュ・フロー」について、業者や金融機関が考慮してくれることはあまりないでしょう。これも商売ですから、仕方のないことではありますが……。

 

不動産投資の視点で検討する

持ち家か、賃貸か、を整理する

一般的な損得計算としてはどう考えるべきなのか。
不動産をキャッシュで買う場合と、ローンを組んで買う場合を区別して考えよう。
キャッシュで買うとき、買うか・買わないかの判断は、投資物件としての不動産の価格による。不動産に期待できる収入と、リスクを考慮した上での不動産価格が「投資として」損か得かが問題だ。
自分がその家に住む場合と、不動産物件を賃貸に回す場合とは、前者が「自分が店子である不動産への投資」だと考えると大きな違いはない。期待される「家賃マイナス経費」をリターンと考えて、これが、空室リスク、地価変動リスク、災害等のリスクなどもろもろのリスクを考えても十分であるかが判断の分かれ目だ。

マイホームを財産(投資)と考えるかどうかは、持ち家にするか賃貸住宅にするかを検討する上でとても重要な視点です。

家は購入すべきか それとも賃貸で暮らすべきか (2/3)

自分のライフスタイルで住まいを選ぶと言っても具体的にどんなことに気をつければいいか。購入派の傾向として挙げられるのが、ずばり「マイホーム」という財産を得ることに大きな価値を感じること。
「住宅ローンの返済は大変だけど、家族の財産として子どもに残せると思ってがんばっています」「自分好みの家を作れて、リフォームも自由にできるのが魅力です」「自分のモノだと思うと家に対する愛情も変わってきますよ」という声を聞くことが多い。
それに比べて、賃貸派の意見はどうか。賃貸派に多いのは「一生涯を同じ場所で過ごそうとは思っていません。ライフスタイルによって海の近く、山の近くなど住む場所を変えていきたいですね」「住まいを購入することは財産を持つことでもあるが、責任と不自由さも一緒に抱え込むことにもなる」と、1カ所に縛られることのない自由さを求める声が目立つ。

 

持ち家は負債?

大ベストセラー『金持ち父さん貧乏父さん』著者、 ロバート・キヨサキ氏のご意見を拝読してみます。

金持ち父さんロバートが断言する「マイホームは負債」

私の実の父「貧乏父さん」は高い教育を受け、ハワイの教育局長にまで登りつめました。高い給料をもらい、家を買い替えてはマイホームを大きくしていきました。
家が大きくなれば、その分支出が増えます。月々の住宅ローンやその他の支払いが増え、母は月末になると台所で請求書の山を前にして泣いていました。しかし父は、マイホームは最大の資産だと信じきっていました。金持ち父さんに学んだ私は、「マイホームは負債だ」ということを説明しましたが、父との議論は険悪なムードで終わりました。
多くの人にとって素敵なマイホームを手に入れることは一生の夢だということは、私にもよくわかります。でもそれが、本当にあなたの資産なのかを冷静に考える必要があります。答えを言ってしまうと、それは銀行の資産であってあなたの資産ではありません。

金融機関等へ住宅ローンの借金を返済し終えない限り、マイホーム(持ち家)は自分の資産ではありませんよとキヨサキ氏は述べています。続けて、キヨサキ氏はマイホームを購入する上での問題点を具体的に指摘しています。

1. ほとんどの人は完全には自分のものにならない家のために一生お金を払い続けます。
2. 住宅ローン返済のいくらかを所得税から控除することができたとしても、その他の費用は所得税を支払った後の収入から支払わなければなりません。
3. 固定資産税もばかになりません。妻キムの両親は、固定資産税を支払い続けることができずにマイホームを手放したことがあります。
4. マイホームの価値が上がり続けるとは限りません。「いざというときは売れる」と思って買ったものの、買った価格よりずっと安い値段でしか売れないと悩んでいる人は大勢います。
5. 最大の損失は、マイホームにすべての余剰資金を注ぎ込んでしまったら、投資に振り向ける資金がなくなることです。家にかかる支出が増え続ける一方で、資産の欄には何も貯まりません。私はマイホームを買うなと言っているのではありません。ただ、買い手にとって「マイホームは資産ではなく負債だ」ということを理解してほしいのです。では、負債を問題なく買うにはどうすればいいのでしょうか?簡単です。「マイホームを買うのに充分なキャッシュフローを生む資産を買って、そのキャッシュフローでマイホームを買えばいい」のです。

このようにキヨサキ氏は、マイホームを購入することが悪いということではなく、マイホームを買う方法に気を付ける必要があると述べています。

ただし、キャッシュフローを生む賃貸マンション・アパート一棟を購入する前にマイホームを購入してはいけないというわけではないと思います。

マイホームを購入するならば、できれば現金、それが無理ならば(多くの場合はそうだと思いますが)、投資対象として魅力的な家をできる限り安く購入することが大切だと思います。結果的に借金の額が少なくなるわけですからね。

 

持ち家に興味がある方のために、以下の通りどうすればマイホームを安く購入できるか(可能性)について記載しました。少しでもご参考になれば幸いです。

 

不動産競売でマイホームを安く購入できるか?

度々ご質問をいただくのですが、それは市況によります。残念ながら、現在の市況では困難です。

戸建住宅や区分マンションを競売で落札(購入)して転売する不動産業者の入札価格は、一般の方が購入したい金額に比べてさらに高い傾向にあります。また、私たちのような不動産業者に依頼すれば、お客様の立場で入札価格を検討すればするほど入札価格は低めになる傾向があります。

また不動産競売でマイホームを購入する場合、通常のルートで購入するのとは異なりさまざまな問題点やリスクがあります。

以下の記事はとても分かりやすいと思います。ぜひ最後までお読みください。

競売物件でマイホームが安く手に入る?
競売物件と言っても、物件そのものは何ら特殊なものではなく、競売に参加する手続きも、少し勉強をすればそれほど難しくはありません。しかし、通常のマイホーム購入に比べれば注意すべき点やリスクが多くなります。

以前、

朝鮮総連中央本部ビル 異例の手法で売却許可
不動産競売による最近の投資状況は?
競売不動産には、全て事件番号が付与されます。事件ですから、ネットオークションとは異なり、一般の方が安易に入札すると取り返しのつかないことに繋がる場合があります。

立ち退き直後に放火容疑で逮捕 茨城、元居住者の男
住宅は2009年に水戸地裁下妻支部管理の競売物件となり、11年に東京都の不動産会社が取得。その後も青木容疑者は住み続け、今月6日に強制執行を受けて立ち退いた後、住宅に戻り火を付けたという。


競売マンションが自殺物件であったことについて、執行官・評価人の調査義務違反を否定した事例

競落人が、競落したマンションがいわゆる自殺物件であったのに、執行官および評価人が必要な調査義務を尽くさず、現況調査報告書および評価書に記載 しなかったため、自殺物件とは知らずに購入し損害を被ったとして損害賠償請求をした事案において、執行官および評価人に調査義務違反があったとはいえない として損害賠償請求が棄却された事例

という記事を書きましたので、併せてご一読ください。

 

どうすれば安くマイホームを手に入れることができるか?

まず第一に、

安くマイホームを手に入れる ⇒ 安いマイホームでも良い

という気持ちになる必要があると思います。

事実、借金できる限界までのマイホームを探してしまう人が多々いらっしゃいます。

世界で最も有名な資産家の一人であるウォーレン・バフェット氏から学んでみましょう。

ご参考までに、以前記載した記事をご一読ください。

ウォーレン・バフェットの不動産投資から学ぶこと

世界有数の資産家ウォーレン・バフェット氏とのランチオークションは、今年は2億円強で落札されました。そんな著名なバフェット氏も数は少ないですが不動産投資をしています。バフェット氏の企業への投資は超一級品ですが、不動産に関してはどうでしょうか。

(中略)

ここが違う!「オマハの賢人」と「ハゲタカ」

世界一の投資家ウォーレン・バフェットへの評価は、半世紀にわたる年平均リターン+19.7%という驚異的な結果だけでなく、その“投資哲学”にある。コモンズ投信の渋澤健会長に投資家の視点からその「手法」と「哲学」をひもといてもらう。

片田舎のフツウのおじさん―。ウォーレン・バフェットの偉大な功績を知らずに顔写真だけを見たら、そのような印象しか残らないだろう。確かに今年 84歳のバフェットは、生まれ故郷であるアメリカ中西部のネブラスカ州オマハ市郊外の、1958年に31,500ドルで購入した住宅に半世紀以上たった今も住み続けている。

世界有数の資産家であるバフェット氏ですら、築55年以上たった格安住宅に住んでいます。本当に必要なマイホームは、いったいどういう質の不動産なのか、真剣に検討してみる必要があると思います。

私たちは不動産競売の専門業者ということもあり、マイホーム購入後に残念ながら返済ができなくなり不動産競売になった事例を数多く見ています。その多くは、高額なマイホームを取得したり、過剰なオーダーメイド(注文)住宅を建築したのが原因です。

見栄をはりたい気持ちは分かりますが、その欲望を抑制できずに生活のみならず人生そのものが崩壊しては本末転倒です。

 

第二に、衝動買いをやめることが重要です。

ウェブサイトや新聞の折り込みチラシに掲載されているマイホーム情報に飛びついて、粗悪物件を購入しては大変です。実際のところ粗悪物件は存在します。例えば、池のそばで地盤が軟らかく、東日本大震災時に電柱が傾いた場所で建売住宅が販売されることもあります。空前の低金利時代ではありますが、「安かろう悪かろう」「安物買いの銭失い」の物件を購入してしまわないようにお気を付け下さい。

その上では、購入前に重要事項説明書等で説明される大切なことについて、(専門用語が飛び交うとは思いますが)できる限り聞き逃さないようにすることが重要です。意外と些細なきっかけで大きなトラブルに巻き込まれるものです。

大きなトラブルの原因は些細なきっかけから

不動産購入時に発生する大きなトラブルも、きっかけは言った・言わない、説明した・説明されていない、など些細な理由から生じるケースが多いことが実情です。
原因の一つに、契約書の締結前に必ず行われる重要事項説明という詳細説明の情報量がとても多く、専門的な用語も多いため、一度に聞いてもほとんどの方がすべてを理解できず、聞き逃してしまう所にあります。

 

第三に、

安いマイホームだからといって、質が悪いというわけではない

ということを理解する必要があると思います。

前述の通り、「安かろう悪かろう」「安物買いの銭失い」という粗悪な不動産は多々あります。

しかし売主の様々な事情により、新築物件が格安で購入できたり、まさかという場所にある程度の良い中古物件を格安で購入できたという例は少なからずあります。

私たちは投資用不動産の売買業務が中心でありマイホームのご取得支援が専門ではありませんが、私たちであっても魅力的だと思われるマイホーム情報を適時持っています。一般的には購入を検討するに値するような格安で魅力的な新築&中古物件は、意外と探せばあります。特に売主が法人の場合は、同じエリアに新築されて売却済となった一戸建てやマンションが、格安で入手できる可能性が高いと思います。
ではそういった情報はどこに行けば入手できるのでしょうか?
多くの場合、投資用不動産の購入と同様に腕のいい不動産エージェントに相談するのが近道です。例えば売主が法人の場合、一般の方が直接交渉しても格安で質の良い不動産情報を簡単に取得するのは困難です。

可能な限り様々な不動産エージェントと話をしたり、物件を紹介されて案内の仕方や振る舞いを精査した上で、最終的にご自身が納得のいく人にお任せした方がいいです。

依頼する前には、必ずそのエージェントの評判を確認するようにしましょう。最近では、エージェント自らブログやfacebookを公開しています。ぜひその内容を確認してみましょう。

不動産エージェントに相談する上では、ご自身の希望を(多ければ多いほど良いのですが)最低7ヶ条まとめておきましょう。そして、その報酬(仲介手数料)を決して値切らないことです。そうすれば、腕のいい不動産エージェントは、あなたが許容できるタイムリミットまで、あなたの希望を叶えるためにできる限りの働きをしてくれると思います。
ぜひ最後まであきらめずに、粘り強く魅力的なマイホーム情報を取得してください。
マイホームの購入も不動産投資です。一つ間違えると人生や家族の崩壊に繋がりますので、多くの時間をかけて熟考すべきです。

新しい法律の施行により風向きが変わる場合あり

以下の新法が施行されることにより、場合によっては思わぬ一戸建てと出会うことができるかもしれません。この法律に関しては後日触れたいと思います。
空家等対策の推進に関する特別措置法の施行期日を定める政令について
法の施行期日は、附則第1項ただし書に規定する規定以外の規定について平成27年2月26日とし、同項ただし書に規定する規定について同年5月26日とする。


空き家の固定資産税が6倍に?顕在化する不動産リスク
売り急ぎの拡大で、不動産価格下落が予想される
総務省統計局のデータによれば、全国の総住宅数は6,063万戸で、5年前に比べて305万戸(5.3%)増加。そのうち、空き家数は820万戸と、5年前に比べて63万戸(8.3%)も増加しています。 空き家率(総住宅数に占める割合)は、過去最高を記録しました。
そんな現状を踏まえ、固定資産税が6倍になる影響を考えてみましょう。これまでは安い固定資産税を支払ってきた人、例えば四半期に2万円の固定資産税であれば、「2万円×4回×6倍=68万円」になります。これにより、全国で空き家が建っている土地の売却が進めば、売り急ぎの拡大で、不動産価格は下落していくと予想できます。このように、土地と建物を保有するリスクは、突然、顕在化します。仮に「特定空き家等」に該当する空き家を持っている人は、早めの処分を検討した方が良いでしょう。