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高額な落札価格は続く。不動産競売物件「シティフロントタワー」

2015.2.27|現場の話

20150227

2月26日は、東京地裁本庁の不動産競売物件の開札でした。ちょっと気になっていた東京都中央区佃一丁目にあるシティフロントタワーも開札されました。東京メトロ有楽町線「月島」 駅から徒歩約9分のところにある高層マンションということもあり、落札価格も高額でした。

競売になった部屋は、24階にある74.72平方メートル(登記簿上の面積)でした。

入札する上での条件と、落札価格は以下の通りでした。

 

<入札条件>
◎売却基準価額:36,740,000円
◎買受可能価格(入札可能最低価格):29,392,000円
◎買受申出保証金:7,348,000円

<開札(落札)結果>
★売却価額:56,210,300円

入札は29人でした。人気、価格ともに高騰です。

 

あくまで参考程度ですが、不動産業者間で共有している売買物件の販売&成約情報上での成約価格の坪単価より高額でした。

現在の不動産競売市場は、物件の取得競争が激しすぎます。私たちのような不動産競売専門業者であっても、転売目的でこういった高層区分マンションを落札することは容易ではありません。今回の物件も転売目的だとしたら果たして利益はでるのでしょうか。。。

 

いくらぐらいで落札できるのか?

「買受可能価格からどのくらい上乗せして入札すれば落札できるでしょうか?」

というような趣旨のお問い合わせを時々いただきます。結論から言えば、買受可能価格と落札価格が無関係とは言いませんが、その間に統計的なデータ(例:1.5倍であれば落札の可能性は何%以上)は存在しても、法則的なものは存在ません。競売物件は、各物件の質や事件性が異なります。一般不動産市場の影響はもちろんですが、占有者の存在や賃貸借状況等により落札価格は変動します。統計的なデータは参考程度にしてください。

落札価格を推測するのであれば、落札したい競売物件が一般市場でいくらならば売却できるかをつかむことが先決です。落札者の大半は不動産業者です。諸費用+売却益の合計額を、一般市場での売却可能額から差し引けば、おおよそ落札価格を推測できます。

買受可能価格というものは参考程度にとどめた方がよいでしょう。そうでないと、意外と安めな買受可能価格に惑わされて、入札価格の決断を誤る(格安で入札してしまい無駄足になる)でしょう。

あくまで現在の市況が前提ですが、今回のような区分マンションだけでなく、賃貸マンション一棟・商業ビルを競売で取得することは、一般的に検討するだけで無駄な時間を過ごすことになってしまいます。

 

私たちが取得できた不動産競売物件の事例

一部ではありますが、

自社投資|不動産競売|渋谷区代官山2LDKのマンション(居住用)

自社投資|不動産競売|渋谷区代官山2LDKのマンション(事務所用)

自社投資|不動産競売|渋谷区池尻大橋3LDKのマンション(居住用)

上記記事で紹介している区分マンションを私たちは不動産競売で取得しています。いい時代でした。。。

今の市況では、上記のような魅力的な物件を落札できる可能性は限りなくゼロに近いです。ただし、こういった市況であっても競売市場をウォッチしておかないと、チャンスを自ら放棄してしまうことになります。忍耐をもって着実に競売物件を精査することは忘れてはいけません。

一般の方の場合、諸々のリスクがある不動産競売で、魅力的な競売物件を落札出来るだけのノウハウを持ち得ている方はあまりいないと思います。よほど本腰を入れないと、大変なトラブルに巻き込まれる危険性があります。どうぞご注意ください。

先日記載した記事、

今、「持ち家」か「賃貸」か?
不動産競売でマイホームを安く購入できるか?
度々ご質問をいただくのですが、それは市況によります。残念ながら、現在の市況では困難です。
戸建住宅や区分マンションを競売で落札(購入)して転売する不動産業者の入札価格は、一般の方が購入したい金額に比べてさらに高い傾向にあります。また、私たちのような不動産業者に依頼すれば、お客様の立場で入札価格を検討すればするほど入札価格は低めになる傾向があります。
また不動産競売でマイホームを購入する場合、通常のルートで購入するのとは異なりさまざまな問題点やリスクがあります。

も併せてご一読ください。