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高度利用地の地価上昇 過去最多125地区 2四半期連続で下落地区ゼロ

2015.3.3|不動産投資ニュース

20150303

国土交通省による平成26年第4四半期(H26.10.1~H26.12.31)主要都市の高度利用地(駅前の商業地や駅近マンション等)における地価動向報告が発表されました。前回調査より地価が上昇したのは過去最多の125地区となりました。引き続き、日銀による金融緩和を背景とする不動産投資意欲の高まりや、生活利便性が高い地区におけるマンション需要が要因のようです。

 

地価上昇、最多の125地区に 1月国交省報告
地価の上昇が続いている。国土交通省が27日発表した1月時点の地価動向報告によると、3カ月前から地価が上昇したのは125地区と過去最多を更新。下落は前回調査の10月時点に続いてゼロだった。地価上昇期待や低金利を背景に、活発な不動産取引が続いていることを裏付けた。

調査は全国の主な商業地と住宅地の合計150地区を対象に3カ月ごとに実施。地価を「上昇」「横ばい」「下落」で判定し、変動率を3%刻みで示す。

以前、前回の調査レポートについての記事を書きました。

高度利用地の地価の下落初のゼロ! 金融緩和と円安背景に活発な不動産投資

国土交通省による平成26年第3四半期(H26.7.1~H26.10.1)主要都市の高度利用地(駅前の商業地や駅近マンション等)における地価動向報告をみると、金融緩和を背景とした不動産投資意欲の高まりが原因とみられる上昇傾向が見て取れます。

国土交通省は、高度利用地をピックアップした上で、四半期(3カ月間)の地価の変動率を年4回発表しています。その公表資料を「地価LOOKレポート」と呼んでいます。

この地価上昇は、日銀による緩和マネーの影響が大きいです。

約一年前の記事ですが、参考になりますのでご一読ください。

社説:都市圏の地価上昇 緩和マネーが演出した

アベノミクスで日銀は国債を大量に購入し、金融機関に資金を流している。「緩和マネー」と呼ばれ、一部が不動産市場に流れ込んでいる。とくに、不動産投資信託(REIT)と呼ばれる金融商品を通じた土地売買が活発になっている。REITの主要な投資家は金融緩和の恩恵を受けた地域金融機関や、その動きに敏感な外国人投資家だ。REITが13年に新たに購入した不動産は、総額2兆3000億円にのぼり、過去最高になった。

緩和マネーの投資が、塩漬け状態にあった土地を動かすきっかけとなり、実需を伴った売買が活性化していけば景気回復を支える力になる。ただ、これは「非常時の金融政策」であり、いつかは資金が回収されることを忘れてはならない。

6年後の東京五輪を当て込んだ土地投機も懸念される。東京の臨海都市部の中央区、江東区周辺では、再開発用地や、大規模マンション用地の需要が高まり、昨年夏の五輪開催決定後、半年足らずで10%強の地価上昇を示している。

地方銀行は、貸出金利を大幅に下げて融資案件の獲得競争をしています。その勢いはメガバンクを上回るものがあります。

しかし貸出金利が下がっていることから、地方銀行としては低採算案件になっているでしょう。空前の低金利による貸し出しは本意ではないのです。

ということは、今後の日銀の政策によっては地方銀行の貸出姿勢が反転する危険性があります。

例えば、

・金利の引き上げを求められる
・追加担保の提供を求められる

などが想定されます。大多数の中小企業経営者は、地方銀行に依存しているので注意が必要です。

タイミングを見計らったかのように、運転資金がショートしかかっている時にこういった相談があることは決して珍しいことではありません。

 

金融機関の融資に安易に依存しないこと

中小企業経営者は、こういった貸出姿勢が緩めの時代であっても、金融機関の融資に依存せずに不動産投資を含めた経営を営みたいものです。経験上、副業的に不動産投資を始めてビギナーズラック的に成功してしまった方であればあるほど、安易に金融機関から借金を重ね、その後の経営が本業含めて崩壊してしまう危険性が高いように思います。

相続対策で不動産を新築したり、利益が出たために分不相応な自宅を新改築する等で、その後差押になり不動産競売になってしまった事例は後を絶ちません。そういった競売物件を度々購入している私たちが申し上げるのも何ですが、それだけ不動産投資には魔物が潜んでいると言えます。