ESTATE BOOKS

 

中小企業経営者・投資家の為の不動産情報サイト ESTATE BOOKS

リーマンショック再来の予兆。しかし大口投資家は不動産投資に意欲

2015.3.13|不動産投資ニュース

20150315

世界最大級の資産運用会社であるブラックロック社によると、大口投資家は実物資産への投資拡大に意欲を示しているようです。これまでの主要な投資先である株式や債券の投資利回りが下がる中、投資収益の改善を目的とした実物資産投資の動きがあります。そんな中、リーマンショック再来も指摘されています。

 

先月の記事ですが、世界の大口投資家の動向について記載されていますのでご一読ください。

大口投資家、実物資産への投資拡大/日本株

資産運用大手ブラックロックが17日発表した新たな調査によると、大口投資家は現在、株式や債券といった従来の投資商品ではなく、オフィスビルから橋、農地に至るまでのあらゆる実物資産に対し投資意欲を拡大させていると報じている。

一般的な不動産投資家とは桁違いの資産を運用している海外の大口投資家にとって、これだけ不動産の投資利回りが下落している昨今であっても魅力を感じているようです。

今まで海外の大口投資家の動向は、日本経済に大きな影響を与えてきました。それは現在も同じです。

3月12日の東京株式市場は、日経平均株価が一時1万9,000円台となりました。取引時間中としてはITバブル時(2000年4月)以来約15年ぶりの高値のようです。この株高の背景は、日銀やGPIF(年金積立金管理運用独立法人)による公的な資金が株高を支えていることと、米国における早期の利上げ観測等により米国株が売られたその資金の一部が日本の株式市場にも流れ込んでいることが挙げられます。すなわち、特段日本の実体経済が成長し続けていることのしるしとは言い難いのです。

 

海外の大口投資家の動向が日本経済を左右

度々記載している通り、サブプライムローン破綻を発端にした「リーマンショック」により、金融業界のみならず不動産業界も大混乱に陥りました。Jリートや海外大口投資家の大量な投資マネーにより不動産価格が形成されている不動産業界は、いまや金融業界の支配下にあるといっても過言ではありません。したがって、これからも海外の大口投資家の動向は無視できないということです。

 

私が米国に滞在中、米国の不動産業界、特に住宅はバブル真っ最中でした。サブプライム層&住宅用不動産向けに湯水のように融資しては、その債権を束ねて証券化し、他の金融商品と組み合わせて国内外大口投資家に売却するという金融テクニックを目の当たりにしていました。当時は住宅価格が右肩上がりでしたので、格付会社からの評価も高く、他の金融商品と組み合わされて世界各国に販売されてしまいました。何でも金融商品にしてしまう世界の金融業界に驚きと敬意を払ったことを覚えています。

一方で、サブプライムローンの信用がいつ失われるかわからない上に、どのような金融商品に混ぜ合わされて販売されているかわからない状況でしたので、恐ろしさを感じたことを覚えています。一旦住宅バブルが破綻してしまうとサブプライムローン自体の信用が失われるだけでなく、関連する金融商品が次々に破綻する負の連鎖が想定されていましたので、これが世界最先端の金融テクニックなのか? と疑問に思っていました。

その後のサブプライムローン破綻とともに、関係する金融商品までも市場において投げ売りが続発し「リーマンショック」です。その負の連鎖が、金融業界のみならず不動産業界に与えたインパクトの大きさは、ここで語るまでもなく相当なものがありました。世界の金融業界、海外の大口投資家の動向には注意を払わざるをえません。

 

リーマンショック前夜?

「リーマンショック」前夜のような、当時と類似している現在のバブル的な不動産投資業界において、気になる記事が先日公開されています。

リーマンショック再来の兆候 サブプライムローン急増 投資マネー流入、ずさん融資蔓延か

このところたったひとつの世界経済のけん引役と目されている米国経済を、再びリーマンショックの悪夢が襲うのではないか――。今、専門家の間で米国経済のリスクとしてにわかに注目を集め始めているのが、自動車を担保にしたサブプライムローンだ。あのリーマンショックの引き金となり、いくつもの金融機関を壊滅させたサブプライムローンの融資対象を、住宅から自動車に替えた低所得者向けのローンである。


 

ブラックロックが債券急落リスク警告-市場は聞く耳持たず

(ブルームバーグ):米連邦準備制度が利上げを検討する中で、その方向性と債券利回りとの間に「乖離(かいり)」が生じ、市場がボラティリティー(変動)に脆弱(ぜいじゃく)になっていると米資産運用会社ブラックロックの債券チーフストラテジスト、ジェフリー・ローゼンバーグ氏が警告を発した。
ローゼンバーグ氏はブルームバーグ・サーベイランスとのラジオインタビューで、連邦準備制度の6月ないし9月の利上げに債券市場は適切に備えておらず、金融引き締めが決まれば、極端に激しい価格変動を引き起こしかねないと語った。
さらに「連邦準備制度は金融政策を正常化する意思を明確に示してきたが、債券市場の価格設定はこれに耳を貸していない」と指摘し、やがて「過剰反応」が起きる可能性があると述べた。

 

株高&空前の低金利を背景に、続々と不動産に投資したい人が増えています。しかし何度も言いますが、要注意です!

多くの不動産エージェントが、まもなくリーマンショックのような破綻が起きるのではないかと予測しています。そういった破綻が起きても痛手を被らないようにしましょう。過去の歴史から学ぶべきことはしっかりと学んだうえで、リスクヘッジを忘れずに不動産投資を行うことを忘れてはいけません。