ESTATE BOOKS

 

中小企業経営者・投資家の為の不動産情報サイト ESTATE BOOKS

世界最大政府系ファンドなどの海外投資家が、ますます東京に投資意欲

2015.3.24|不動産投資ニュース

20150324

世界最大の政府系ファンド (SWF)であるノルウェーの政府年金基金グローバルは、同基金初のアジア不動産投資先をシンガポールと東京に絞ったようです。空前の低金利と、比較的安定した収益性を得ることができる東京の不動産は、オリンピック開催を控えて世界からますます注目されています。

 

世界最大の政府系ファンドの動向について確認してみましょう。

世界最大政府系ファンド、東京などアジア不動産に投資の用意
(ブルームバーグ):世界最大の政府系ファンド (SWF)であるノルウェーの政府年金基金グローバルは、同基金初のアジア不動産投資に向けて最終的な準備を進めている。同基金は世界各地の主要都市で不動産ポートフォリオを構築している。
ノルウェーの石油収入を原資とする8700億ドル(約104兆円)規模の同基金を運営する中銀投資運用局(NBIM)の不動産担当責任者、カルステン・カレビッグ氏は、アジアの投資機会を調べた結果、シンガポールと東京に対象を絞ったと語った。
カレビッグ氏は今月20日のインタビューで「東京はほぼ間違いなく世界で群を抜いた不動産市場だ」と指摘。同基金には最終的な投資目標はないとしているものの、「アジアで多くの投資が可能だ」と述べた。

石油資産から不動産金融資産へと展開することは、ごく自然なことだと思います。

ますます東京中心に質の良い不動産を奪い合う構図が目に浮かびます。

 

続々と大型不動産投資を行う海外投資家

以前、

海外企業による日本への不動産投資が国内の取引の約2割、1兆円に迫る
世界的な金融緩和で溢れる投資マネーと円安の影響で、海外投資家が次々に東京を中心とした不動産を高額で購入しています。自国通貨からみたら日本の不動産は割安に感じるでしょう。海外企業による日本国内の不動産取得額は1兆円に迫り、日本国内の不動産取引の約2割を占めたと報道されました。

という記事を書きました。最近もゴールドマン・サックスの日本での子会社も東京駅近郊の有名ビルに大型投資をしたようです。

米ゴールドマン系、不動産投資を拡大 丸の内で400億円
米ゴールドマン・サックスの日本の資産運用子会社はこのほど、東京・丸の内のオフィスビルの一部フロアを約400億円で取得した。オフィス需要の高まりで都心一等地では今後賃料の上昇が見込めると判断した。2020年の東京五輪を控えた地価の上昇期待も強く、外部の投資家の資金を活用して日本での不動産投資を拡大していく。

投資先は、グラントウキョウサウスタワーの所有権の一部(約11%)との報道がなされました。

【売買】ゴールドマン・サックス、グラントウキョウサウスタワーを取得
米ゴールドマン・サックスが3月6日、JR東京駅の八重洲口前にあるグラントウキョウサウスタワーを三菱地所から取得したことがわかった。対象となったのはオフィスフロア1万733m2の区分所有権で、ビル全体の11.64%。価格は約388億円とみられる。

これだけ東京の不動産価格が高騰しているにも関わらず、世界から不動産投資先として選定される東京の不動産への投資熱は、冷めるどころかますますヒートアップしそうな勢いです。

 

続々と大型不動産投資を行う不動産ファンドとどう付き合うか

さまざまな不動産投資ファンドに投資マネーが流れ込んでいます。突発的な大規模修繕費用が発生し不安定な不動産投資になる可能性のある古い投資用不動産は処分され、築浅の投資用不動産に入れ替える動きがますます活発化してそうです。

そうはいってもこれだけ高止まりした不動産価格ですから、入れ替えようにも物件の購入が出来ずにいる不動産ファンドも多いです。主要な地方都市の投資用不動産についても、既に不動産ファンドは一巡してしまっているようです。

今後は、

  1. 東京を中心とした周辺エリア(例:埼玉、千葉、神奈川等)
  2. 利回りが東京エリアより若干高めの大型投資用不動産

といった物がターゲットになります。東京の投資用不動産では手詰まりなので新たな物件の争奪戦が始まりますね。

そして、物件を保有している人にとっては、あまり欲深くならずに、売却してしまった方がベターです。巨額のキャッシュを手にできる千載一遇のチャンスだと思います。

この流れの後は、更地から建築して入居者が入った後に不動産ファンドに転売する流れが活発化するでしょう。いくら建築費が高騰しているからとっても、更地から建築する開発案件と、東京エリアの周辺の大型物件の利回りがあまり変わらないからです。そうなると、また東京エリアに投資マネーが戻っていきます。潮目をしっかり読みましょう。

以前記載した記事

東京以外もきてます。都心周辺にも押し寄せる不動産バブル

東京の不動産を中心とする膨大な買いニーズが供給を大幅に超えてしまい、投資用不動産やマンション用地の取得競争の過熱化により不動産価格が高騰しています。こういった市況であっても、事業のために不動産投資を続けなければならない不動産ファンドや大手デベロッパーは千葉県などの周辺エリアの不動産をどんどん物色しています。その結果、東京周辺エリアの不動産価格も、一部の不動産投資物件はかなりヒートアップしています。

(中略)

私たちのお客様の中では、保有する不動産が現在の市況で想像以上の高額な値段がつくのであれば、一度全部売却してキャッシュにして手元に置いておく方もます。不動産価格が永遠に高騰することはなく、価格がまた下がる時がやってくるでしょう。その時に備えて、十分すぎるキャッシュを備蓄しておくのだそうです。

リーマンショック後のように、魅力的な投資用不動産が水面下で安く購入できる時のために、準備はしておきましょう。有事に備えてリスクヘッジしつつ、将来の再投資に備えておくことは、市況がヒートアップしている今こそ重要です。

も併せてご一読ください。