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バブル崩壊から何を学び、何を忘れてしまったか

2015.3.27|不動産投資ニュース

20150327

今から25年前の平成2年3月27日、日本における歴史的なバブル崩壊の引き金となった日です。大蔵省が、金融機関に対して通達した不動産融資総量規制により暴騰していた地価は沈静化し、その後暴落を始めました。私たちはバブル崩壊から何を学び、何を忘れてしまったのでしょうか。

 

まずは、他でもない我が国で発生してしまった歴史的なバブル崩壊をしっかり学んでおきましょう。

日本人はバブルから何も学んでいない
1980年代後半の日本で、株価、地価など資産価格の大幅な上昇が始まった。本来の価格はその資産を利用することで生まれてくる収益などを基に決まるものだが、この時はそうした実力からかけ離れた異常な伸びを示した。
この時期を「バブル景気」(86年12月~91年2月、51カ月)という。
日経平均株価は89年の大納会で3万8915円の史上最高値をつけた。東京圏のマンションの価格はサラリーマンの世帯年収の8倍にまで高騰した。
(中略)
地価高騰も異常だった。80年代半ばには東京都心部でオフィス需給が逼迫(ぴっぱく)した「実需」から価格上昇が始まったが、急激な値上がりが見込まれると、「土地転がし」でもうけようと、投機が投機を呼ぶ土地バブルにのみ込まれた。銀行、住専などのノンバンクは競うように不動産業に融資を行い、地価高騰の波は東京から大阪、名古屋、さらには地方都市に波及していった。

こういった記事を単なる過去の出来事としてではなく、謙虚に学びましょう。どこか私たちの不動産投資に甘さが生じていないかチェックできると思います。
ここで専門家のご意見も拝読してみましょう。バブル崩壊に先立ったものは人間の高慢さであったことが指摘されています。

アベノミクス:バブル崩壊25年 「結局、日本人はバブルから何も学んでいない」
今の経済の状況もそうです。日本の企業の利益はリーマン・ショック前の水準には届いていない。それにもかかわらず株価はどんどん上がっている。ある週刊誌には「株価は6万円を超える」と書いてありました。私のほうが聞きたい。「なんであなた方は懲りないんですか」と。バブルは結局、崩壊した。それによって多くの人が運命を狂わされ、国民は非常に大きなツケを払わされた。「それにもかかわらず、またやるんですか」と聞きたいのです。

−−バブルの中にあると「期待は合理的な範囲内にある」と思ってしまう。

そうです。だから人間はバブルから決して学べない。それが結論ですね。バブルの絶頂期には「日本では重力の法則が働かない(株価は下落しない)から大丈夫。日本にはニュートンは来ない」とさえ言われていた。しかし、日本にもやはりニュートンは来たわけです。

 

バブル当時をはるかに超える「金融緩和」

かつてのバブル当時を上回る大量のグローバルな投資マネーがさらに現在のバブル市況を後押しする勢いもあります。

新型の国内「局所バブル」に警戒、一部に集中する緩和マネー
[東京 23日 ロイター] - 新型の国内バブルに警戒感が強まっている。株価や不動産、ゴルフ会員権などほとんどの資産価格が上昇した1980年代後半とは異なり、個別銘柄や一部の不動産に集中する、いわば「局所バブル」だ。学習効果が働き全体的な過熱相場が抑制される一方で、当時を上回る金融緩和などを背景にグローバルマネーが一極集中で流れ込む恐れがあるという。
(中略)
<当時を超える「金融緩和」>
実際、かつてよりマネーが各金融市場に流れ込みやすくなっている「環境」もある。
不動産にはJ─REITが整備されたほか、円安で外国人が買いやすくなった。「インバウンド消費で盛り上がる地方のリゾート地で、マンションなどをアジアの投資家が買う動きが出れば価格が上昇する可能性がある」(りそな銀行・アセットマネジメント部チーフ・エコノミストの黒瀬浩一氏)という。
さらに金融緩和という点に関しては、現在の度合いはバブル当時をはるかに超える。金利を操作する時代は終わり、日米欧中銀ともに長期国債などを大量に購入する量的緩和政策を導入。

Jリートや海外大口投資家の大量な投資マネーにより不動産価格が形成されている不動産業界は、いまや金融業界の支配下にあるといっても過言ではありません。グローバル化している金融市場のどこかでバブル経済が崩壊した場合、その連鎖で日本の金融市場に影響を与える危険性は高いです。

度々記載している通り、リーマンショックがその例です。リーマンショック前は、高騰した不動産価格がいつか暴落すると多くの投資家は思っていたものの、まさかあれほど劇的な暴落をしてしまうとまで想像していた人はそれほどいなかったと思います。そのため、多くの不動産投資家等が退場してしまいました。

バブル市況の真ん中に身が置かれると、かつてのバブル崩壊でそれまで慎重だった人までその流れに身を委ね人生が崩壊してしまったように、平常心を失う危険性があります。実体経済に決して合致しない不動産価格や株等の高騰を冷静な目で分析する慎重な姿勢が、今こそ求められていると思います。

事実、今はリーマンショック前と同様の前兆が見られます。以前記載した以下の記事についても、併せてご一読ください。

リーマンショック再来の予兆。しかし大口投資家は不動産投資に意欲

株高&空前の低金利を背景に、続々と不動産に投資したい人が増えています。しかし何度も言いますが、要注意です!
多くの不動産エージェントが、まもなくリーマンショックのような破綻が起きるのではないかと予測しています。そういった破綻が起きても痛手を被らないようにしましょう。過去の歴史から学ぶべきことはしっかりと学んだうえで、リスクヘッジを忘れずに不動産投資を行うことを忘れてはいけません。