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流出する爆弾データ「囲い込み」不動産営業スタイルが横行か

2015.4.14|不動産投資ニュース

20150414

売主側の大手不動産企業が、意図的に買主側の不動産仲介会社に物件を紹介しない「囲い込み」の実態を示す具体的なデータが流出したようです。大手不動産企業による宅地建物取引業法違反とみられる行為の数々が記録されたデータのようです。具体的な企業名まで公開されているようです。

 

大手不動産が不正行為か  流出する“爆弾データ”の衝撃

調査方法は次の通りだ。
まず、調査主が対象とする物件をピックアップする。そして不動産仲介会社と一般客のそれぞれを装い、調査対象企業に連絡し、物件の空き状況を確認している。
具体的な囲い込みのやりとりは後述するが、不動産仲介会社からの問い合わせに対しては「すでに客が付いている」と紹介拒否したにもかかわらず、その直後に一般客として問い合わせると「内覧可能」などと答える事例が多数ある。こうして一般客に買わせることで両手仲介を行っているのだ。
データには物件名、不動産仲介会社名、担当者名、問い合わせ時間、電話でのやりとりなどが記されている(下写真)。さらに電話でのやりとりの音声データもあり、真実性は相当に高い。

(中略)

それ故、調査レポートでは「(囲い込みの対応が)非常に手慣れている印象を受け、囲い込み行為が、担当者レベルのみではなく、店舗全体での対応であり、日常的に行われていることが推測されます」と結論付けている。
こうした囲い込みの実態について、大手各社はどう答えるのか。
三井不動産リアルティは「囲い込みなんて随分と昔の話。今ではもしも発覚すれば経営会議の俎上に載せられるし、懲罰の対象となる。当社では囲い込みが発覚したケースは全くない」と回答。
また、住友不動産販売も「物件の囲い込みをやっている事実はない」と否定する。
だが、今回入手したデータを見る限り、大手各社が囲い込みをやっている可能性は極めて高いと言わざるを得ない。

売主・買主の双方から手数料を欲しがる気持ちは分かりますが、上記で指摘されるような、あからさまな囲い込みは問題です。上記で指摘されている大手不動産企業に籍を置く一部の不動産エージェントが、囲い込みを行っている可能性は否定できません。

ただし、全社的にこの行為が行われているというわけではないでしょう。支店長等から、囲い込みが当たり前のことのように教育(命令)を受けている可能性があります。

上記で指摘されている行為を仮に行っている大手不動産企業に籍を置く不動産エージェントや支店長がいるとすれば、自ら襟を正すところは正していただき、業界の模範となってもらいたいと願います。

ただし、この囲い込みで苦々しい経験をしたことのある人であれば、囲い込みが現場では既に横行している可能性があり、やすやすと囲い込みがなくならないだろうということは感じますよね。。。

 

囲い込みされている不動産を取得するためには

仮に囲い込みされている不動産に出会った場合、どうすればよいでしょうか?

ご自身が直接の買主であれば、囲い込みの体験をすることはまずないでしょう。あるとすれば、仲介手数料を払わないか、大幅ディスカウントを要求した場合が考えられます。その場合は、本当にその要求(仲介手数料を払わない/大幅ディスカウントを要求する)がご自身にとって得かどうかを自問自答していただくことをおすすめします。確かに高額な不動産投資になればなるほど、仲介手数料は莫大な金額になります。しかし、その手数料を支払うことにより千載一遇の不動産投資の機会を逸してしまうとすれば、一考の余地があります。

 

また、ご自身が直接の買主であっても不動産エージェントに購入を依頼している場合は、そういった局面を打開することは経験上簡単なことではありません。囲い込みをしている不動産企業(あるいは不動産エージェント)と売主との関係が壊れて、ご自身が依頼中の不動産エージェントと売主が直接交渉出来るまでの時間は、それなりに必要でしょう。

 

不動産の売買の成立の可否には今回指摘された囲い込みの問題等、売買金額だけではない様々な不確定要素が絡みます。私たちも、これまで何度も苦々しい経験をしてきました。しかし売買成立に至るまでの縁がなかったと割り切ることで、思い返すと購入しなくて良かったなんてことも多々あります。不動産投資は縁ものだと割り切る潔さも必要ですね。