ESTATE BOOKS

 

中小企業経営者・投資家の為の不動産情報サイト ESTATE BOOKS

悪徳商法のターゲットになる「アパマン経営」

2015.6.12|コラム

20150612

相続税対策のために賃貸アパート・マンション一棟を新築するという、通称「アパマン経営」者は、昔からとても多いです。 度々その危険性について書いていますが、今回はちょっと厳しい口調で「アパマン経営」の危険性を指摘している記事についてご紹介します。一括借り上げ契約や物件の質、管理についてなど悪徳商法の実態を指摘しています。

 

アパマン経営は超危険!不動産業者の悪徳商法が野放し 名ばかり管理で暴利ピンハネ

「30年間一括借り上げ契約」のあくどい手口
安普請のアパートを建築して高く売る
おまけに業者は恣意的にいつでも「解約申し入れ」をして、一定期間後に解約にもっていける契約をしているのがふつうなのです。物件完成後、3カ月間は入居者がいても家主に家賃が入らない「免責期間」や、入退去時にも2カ月間の「免責期間」が設けられ、さらに2年ごとに保証家賃は下げられるのですから、毎月のローン支払いに追われる家主にとっては危険極まりない契約です。しかも設備補修も業者が行うことが大前提ですから、家主が他の安い業者を使って補修などしようものなら即解約です。

アパマンの管理についても問題点が指摘されています。

「名ばかり管理」横行
なぜ「名ばかり管理」を依頼する家主が多いのかといえば、「客づけ」に便宜を図ってもらいたいからという昨今の「空室・空き家問題の悩み」が家主の頭に横たわっているからだといいます。そのため、賃貸不動産業者に管理を依頼せず、自分で見回りから清掃を行う自主管理の家主は、自所有物件の入居者募集の際に、「広告料」の名目で余計な手数料を支払わなければ「客づけ」をしてもらえないという悲劇も起こっています。つまり、街の不動産業者は、市場に出回る物件をまんべんなくお客に紹介せず、自社が「管理」している物件しか斡旋しないという「囲い込み現象」がここでも起きているわけです。消費者にとっては、こうした現実は不利益です。

 

「なんとなく」は危険です

なんとなく不動産投資は儲かりそうなイメージがある
相続で棚ぼたのお金が入ったから、なんとなくアパマンを建てようか!?

お金が入ると節税という誘惑にかられ、消費することが得に思えてきます。

既存のアパマン一棟を「なんとなく」購入したり、「なんとなく」アパマン一棟を新築することは、決してお勧め出来ません。

不動産投資は不動産事業経営者になる覚悟が必要です。いわば会社を起業して成功させることと同等に苦労と努力が求められます。

起業当初から、成功させるためのイロハを全て備えている起業家はいないと思います。経営者としての経験と実績を着実に積む事で、少しずつ経営者として成長していくものです。初めから「なんとなく」ビジネスを起業してうまくはいきませんよね。

 

しかし、今の時代の雰囲気がそうさせないのか、起業についても以下のような記事まで掲載されています。

「なんとなく」で起業する”ママ社長”に物申す
ママ起業家はプライドの高い第二新卒と似ている。スキルはないが人生経験はあり、自分の立ち位置がよくわかっていない。子どもを言い訳に使うので、企業にしてみるとややこしい人材。私がそういった女性にまず言うのは、責任感を持てということです。

決して起業そのものを否定するわけではありませんが、安易にビジネス(不動産投資も含む)を開始して、今の幸せを手放す原因を自ら作らないようにご注意ください。

 

キャッシュフローを精査

不動産投資を検討する場合、表面的な情報(利回り/物件の情報)のみならず、

  1. 定期的に管理会社へ支払う必要のある費用
  2. 給湯器など経年劣化等に伴う故障等、不定期に発生する費用
  3. 空室を埋めるために管理会社等へ支払う仲介手数料(場合によっては広告料も)
  4. 賃借人が退出した時の原状回復費用(賃貸住宅は所有者の負担増)
  5. 固定資産税、都市計画税
  6. 融資の返済金
  7. 賃料収入に関する所得税(注意!上記6が全て経費になるわけではありません!)

 

といった支出を想定して、実際のところいくら現金が手元に残るか、細かいキャッシュフローを精査してください。

キャッシュフローを曖昧にしたまま、「なんとなく」不動産投資をしては決していけません。