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不動産会社トップの考え「日本の不動産の現状と今後」

2015.6.23|不動産投資ニュース

20150623

国内の不動産価格は高騰し、バブル的な様相を呈しています。こういった現状と今後について、国内外の大手不動産サービス大手企業のトップはどう見ているのでしょうか?

 

まずは世界有数の不動産サービス企業であるCBREのCEOのご意見を拝読してみましょう。

日本の不動産市場は、バブルでなく「HOT」 不動産世界大手、CBREのトップに聞く

国内の不動産市場では、大型物件の売買が活発化している。昨年から今年にかけて、「パシフィックセンチュリープレイス丸の内」や「目黒雅叙園」など、外資系法人による高額物件の売買が増えている。景況感の改善を背景にオフィス需要も旺盛で、都心部では数多くの再開発プロジェクトが控える。 バブルの様相を帯びつつある不動産市場に過熱感はないのか。世界42カ国で350拠点を展開する米不動産サービス大手、CBREのボブ・スレンティックCEOに聞いた。

(中略)

世界各国の主要都市を訪問すると、どの都市でも似たような質問を受ける。日本の不動産市場は過熱状態ではない。今後数年間、世界経済は過熱もせず、安定的な成長を続けると想定され、日本の不動産市場もそれを受けて、いい状況が続くだろうと考えている。

  • 不動産価格に割安感があるというわけではない
  • 国際的な大手企業が東京に大きな拠点を置いていることが、世界有数の不動産投資先の一つとして選定されている理由

とのことです。

数百億円から数千億円という桁違いの投資金を運用する立場の企業としては、利回りが高すぎることはかえってリスクが高いと判断しがちです。そういった意味でも、経済面や治安面でまずまず安定していることから、低利回りであっても(日本というより)東京を大きな不動産投資マーケットとして見ているのでしょう。

 

次は、森トラスト社長のご意見です。

森トラスト社長「五輪後に経済の”崖”が来る」 不動産業界の重鎮が見通す、5年後の日本

東京オリンピックとは関係なく、短期的、中期的、長期的に、規制緩和や構造改革を実施しなければ、日本の財政が破綻しかねない。今後は少子高齢化がさらに進む。医療、農業、雇用といった分野で構造改革を行い、労働規制を含めた規制緩和をして、生産性を上げる必要がある。それによって、人とカネが世界から集まるようにしなければいけない。

ホテル業界も人手不足なので、お客さん(観光客)と一緒にホテルスタッフ(労働者)も来てもらわなければいけない。となると、就労ビザも在留期間5年ではなく、10年ぐらいに伸ばす必要がある。

法人税をさらに下げることも求められる。一般論としては、法人税は減らすほうが全体効率がよい。世界から企業や人が集まり、仕事が増え、企業の利益が上がるから、配当や株も上昇する。その結果、税収が上がる。法人税が高い現在の日本は、自分たちでお客さんを断っているのかもしれない。潜在成長力を押し上げなければいけない。

この不動産市況はいつまでも続かないとおっしゃっています。また、東京オリンピック後に激しい下落を迎える可能性についても言及しています。

この辺りは、CBREのCEOと意見が相違していますね。

 

不動産価格が暴落するいくつかのシチュエーション

ご参考までに以下の記事では、都心マンションの価格が暴落するいくつかの原因について記載されています。

バブル崩壊寸前! 大手ゼネコン幹部が明かした 「不動産、買ってはいけない」

アメリカは金融緩和で低金利政策を続けていますが、FRB(米連邦準備制度理事会)のイエレン議長は近いうちに利上げに踏み切るでしょう。仮にアメリカが利上げを実施し、米国債(10年債)の利率が3%を超えれば、投資家はより確実に儲かる資産としてそちらに飛びつく。リスクのある日本の不動産は、見向きもされなくなってしまいます。そうなると、アベノミクス以降上昇しているマンション価格は、崩れ落ちることになる

米国の長期国債の利率が3%を超えると、そちら側に大量の資金が流れることが想定されます。また上記記事では、ギリシャ破綻や、今のバブル的な販売価格に依存したゼネコンの経営リスクなどについて触れています。

リーマンショック前と類似した構図ですね。バブル崩壊寸前であるのは、都心マンションに限った話ではないと思います。日本の不動産全体に言えることではないでしょうか。