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不動産投資は宝探し

2015.6.30|現場の話

20150630

不動産投資が専門事業である私たちの毎日は宝探しの日々といってもよいです。簡単には見つかりませんが、粘り強く探せばバブル的な市況であっても、良い物件と年に何度かは出会うことができるものです。

 

多くの不動産投資家が魅力的に感じる分かりやすい物件は、競争が激化するので安く購入することは極めて困難です。

見つけるのが難しい不動産であればあるほど、競争が少なく安く購入出来る可能性が高くなります。

すなわち、宝探しをするようなものです。

そのためには、私たちは不動産投資物件がないなあ・・・と嘆く前に、様々な分野で日々起きている事柄を注意深く理解することにしています。

例えば分かりやすい例として、

すかいらーく、「郊外」から「駅前」へ 年内に新形態店

《洋食店「ガスト」や和食の「夢庵」、中華の「バーミヤン」などで知られるすかいらーくは、全国3千店のうちおよそ8割が郊外にある。でも、いま、力を入れるのは「駅前」だ。》

この記事からは、投資するなら駅前不動産ということはもちろんですが、駅近重視で自動車不要&電車利用の生活スタイルが広がっていることを認識することができます。

 

他の人に見えないものを見つける

バフェットに見えて 東芝に見えなかったもの

ハーバード・ビジネス・スクールの授業で使うケースのうち、中国やインドの企業に関するものが日本企業のケース数を超えたのはもう何年も前のことです。日本に学ぶことはないと思われていると受け止めざるをえません。  本当に日本の経営には、世界の手本となるようなものは何もないのでしょうか。けっしてそんなことはありません。日本にはまだ宝物のような企業や技術、人材や知恵がたくさんあります。ただ、自信を失っているがゆえにその本当の価値に気づけずに、世界に発信することができないでいるのです。  世界的な投資家のウォーレン・バフェットが、「ダイヤモンドに勝るとも劣らない人類の宝」と高く評価する会社が福島県いわき市にあります。超硬工具大手のタンガロイで、かつては東芝の傘下にありましたが、2008年にバフェットが大株主であるイスラエルのIMCに買収されています。

大手企業傘下にいて、もったいない状況にある潜在能力に溢れる企業が日本にはたくさんあります。

これと同じように、潜在能力を持っているものの、眠っている不動産を見つけることができるかが不動産投資家としての実力の一つになると思います。

 

出口が見えない日本経済の出口を予測する

少々以前の記事ではありますが、世界各地で行われている金融緩和政策の中でも、日本の金融緩和は異次元であり、将来的な出口が見えない状況にあることを記載している記事です。

債券市場のプロは、 異次元金融緩和の弊害を理解している

ECB(欧州中央銀行)や米国のFRBも大規模な量的緩和に踏み込んでいるわけですが、中央銀行が株や不動産まで買っているのは日銀だけです。つまり、日銀の量的緩和は世界的に見てもまさに異次元の金融緩和ということです。

異次元緩和政策は本来、「出口から出て」初めて評価されるべきものです。では、満期のない株や不動産の出口とは何か。売却しかありません。しかし、10兆円を超えるETFを市場で売却するのは極めて困難でしょう。世界の金融史の観点からみても人類未踏の領域に達しており、ぜひここをうまく乗り切るべく出口戦略の議論を練り上げてもらいたいですね。

(中略)

日本は“出口”の見えない、米国よりもはるかにアグレッシブな緩和政策を行なっているわけですから、深刻な麻薬中毒患者への道を歩んでいるわけです。4月16日の「フィナンシャル・タイムズ(アジア版)」によれば、中国の李克強首相にまで「量的緩和が行われているうちは、すべてのプレーヤーが大きな海の中で浮かんでいられるかもしれない。しかし、量的緩和が取りやめられた時に何がおきるのか、現時点で予測することは難しい」と、量的緩和政策の危険性を指摘されてしまいました。株価が上がって成果が出たと喜ぶのは安易かつ短視眼的な議論である。これは、世界の有識者の共通の見解と言ってよいかもしれません。

いかに、現在の日本銀行による金融緩和政策が異次元であるかが分かります。株高の影響もあって、家計の株式保有残高がリーマン・ショック後初めて100兆円を超えたという報道がなされていました。多くの日本人の家計が株に左右されるようになりました。その含み益で不動産投資に走る人もますます増えそうです。

 

今後の出口が見えない中でどのように不動産投資を行うのが良いのかについては、まさに不動産投資家としての実力が試されるテーマの一つです。

そのためには今日も様々な記事や出来事を通じて不動産投資家としての洞察力を磨くことができるよう心掛けたいと思います。