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外国人投資家による東京都心マンション買いあさりの末路

2015.8.11|不動産投資ニュース

20150811

円安で割安感を抱いている外国人投資家による、東京都心のマンション購入が盛んです。こういった外国人投資家によって、いわば買いあさられているエリアのマンションと、そうでないエリアとでは二極化してきています。その末路とは。。。

 

「新築」危険な二極化 富裕層と外国人投資家「いつでも売れる」 マンション業界の秘密
最近の傾向は、ハッキリとした二極化である。まず、東京都心や京都の御所周辺では価格がバブル化しているにもかかわらず、それなりに売れている。ところが、郊外になると途端に売れ行きが不振となる。この違いが鮮明過ぎるのだ。

これはかなり危険な兆候だと思う。その理由は、現状のような市場価格の形成は、何かのきっかけで一気に崩落しかねないからだ。

多くの外国人投資家は、自ら利用するのではなく、キャピタルゲイン(売却利益)目的、もしくは賃貸収入目的で投資しています。ですから、所有者の決断一つで売却できます。

ただし、売れると思っても、そう簡単には売れないかもしれません。

購入価格が高すぎるので、投資家の売却希望価格も高くなってしまうからです。結果的に外国人投資家にとっては、キャピタルゲイン目的での投資は失敗することになります。

 

 都心の賃貸はどうなのか

所有することで、賃貸収入を得たい投資家も増えてくると思います。

ところが東京都心も含めて空き家は年々増加しています。ただでさえ空き家が多すぎることに加えて、タワーマンションなどの新築マンションも続々と竣工するので、一段と空き家が増加します。高額で投資した外国人投資家が、どれだけ日本の賃貸相場や賃貸事情を理解しているかどうかは疑問です。

東京都心であっても賃貸住宅の空室率が高いことを理解せずに投資していたり、以下の記事に記載されているような広告料を数カ月分要求するのが慣習となっている賃貸専門業者と上手く付き合えないことにより、いつまでも貸すことができないということもあります。

仲介業者が強い“歪んだ”賃貸市場 借り手が直接交渉の新手法が登場 (1/2ページ)

日本は全国的に住宅が余っている。総務省が行った調査によると、全住宅に占める空家率が13・5%。別の統計によると、賃貸住宅の空室率は全国平均で約19%。東京都の千代田区では約36%、大阪の堺市堺区でも約30%にも達する。

今は不動産投資ブームと騒がれ、サラリーマン大家という言葉もよく聞く。しかし、その賃貸経営の足元は極めて脆弱だ。

アパートやマンションを所有していても、借り手が付かなければ維持費がかかるだけの負の資産。今や「負動産」という呼び方まで出現した。

賃料も低下気味だ。特にオーナーにとっての実質賃料ははっきりと低下している。というのは、仲介業者に払う広告料や担当者に渡す謝礼、あるいはフリーレントという慣習もすっかり定着してしまったからだ。

 

マンションのホテル化

投資先のタワーマンションが、世界的に普及しつつあるAirbnb(エア・ビー・アンド・ビー)経由でホテル化するのではないかと懸念されています。

同じ筆者による記事です。

“中国人ホテル”化する都心タワーマンション 資産価値の大いなる危機 (2/2ページ)
貸す側を、本来このシステムが想定している個人の自宅ではなく、賃貸運用のために購入した都心のタワーマンションだと仮定しよう。Airbnbを利用して1日単位でレンタルすると、従来の賃貸運用に比べてかなり高い利回りを稼げるはず。なぜなら、一流シティホテルのスイートに準ずるレンタル料が見込めるからだ。

借りる側にとっては、3LDKや2LDKといったキッチン付きの住戸を、ホテルのスイートに泊まるよりも割安で利用できる。しかも1戸単位なので、宿泊者が多いとその分がさらに割安になる。

今のホテル不足は、そう簡単には解決されない。一方、外国人旅行者は年々増加。数年後には2000万人を突破する。3年前の3倍以上だ。

Airbnbで稼働率を上げれば、都心のタワーマンションの利回りは10%近くに達するはず。

 

上記記事では、厳密な意味では旅館業法違反になるとの指摘もされています。

福岡県や東京都では、旅館業法違反になるとの見解や、同法違反で逮捕された事例が存在しています。

「『Airbnb』は旅館業法許可が必要」福岡県が示す

県は、「Airbnb」などを通じた個人による空室賃貸について「自宅の建物を活用する場合であっても、宿泊料とみなすことができる対価を得て人を宿泊させる業を営む者については、旅館業法の許可を取得する必要がある」とした。
旅館業法では、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業(旅館業)」を行う場合、都道府県知事等の許可が必要であるとしている。県の答弁で、許可を取得する場合は、個人の住宅であっても旅館業法の示す基準をクリアする必要があることが明確化した。
無許可営業などの旅館業法違反事例について県は、「直ちに保健所による立ち入り検査を行い、厳正に対処する」との方針を示した。

(中略)
旅館業法違反については、2014年5月に東京都足立区で、住宅を宿泊施設として営業していたイギリス人男性が逮捕された事例がある。足立区保健所の10回にわたる行政指導を無視して営業を続けていたためとされている。

全ての外国人投資家が上記ルールに従うというわけではないでしょう。また今後の日本の空き家問題を考えると、旅館業法に関しても規制が緩和される可能性があります。

但し、現時点での日本国内でのルールが示されたのも事実です。

 

過去を振り返ると、こういったバブル相場後には、売るに売れず、貸すに貸せないという理由から、大量に魅力的な不動産が市場に放出されています。私たちは、近い将来、魅力的な不動産投資との出会いが必ずあると思います。