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不動産価格の下落も 日本の官製バブルが崩壊するのも早い?

2015.8.25|不動産投資ニュース

20150825

日本の株価下落が進んでいます。8月24日の日経平均株価は、前営業日比895円15銭安となりました。24日のニューヨーク外国為替市場では、円相場は一時1ドル=116円台まで円高が進みました。「アベノミクスの官製相場」の崩壊が早まるかもしれません。

日本の株価暴落が、世界一深刻になる理由

なぜ日本の株価がなぜ世界の主要国で一番下がるかを述べよう。それは、日本が一番上がってきたからである。日銀が買う、GPIFが買う、という理由で海外の投資家が買い、GPIFが買うから海外の投資家が買うから、と言う理由で国内の投資家も買い、個人の投資経験の浅い人々も、最後にその流れに乗ってきた。 だから、下がり始めれば、日本だけは、金融的なセンチメントでも下がるのである。しかも、下手に公的に近い組織が買い支えるように見える展開が続くと、落ちたときにそのショックは大きくなる。他人が買うから自分も買う、というのは、まさにバブルであり、崩壊するのも早いからだ。

「センチメント」とは、一般的に「市場心理」のことです。

不動産投資対象となるビル・賃貸マンション一棟等の価格は、一般的な個人投資家の動向ではなく、数百億円や数千億円という大量の投資マネーを運用する海外機関投資家の動向に大きく左右されています。この海外機関投資家は、世界規模の株式市場の動向で、一気に日本に投資マネーを投入する場合もあれば、逆に一気に日本から投資マネーを引き上げる場合もあります。

昨今、「官製バブル」といわれる日本の株式市場に多額の投資をすることにより、相当の利益を得る可能性はとても高かったと思われます。

 

そもそも「官製バブル」の問題は?

「官製バブル」が開始された頃の記事です。日銀の異次元緩和マネーの狙いとその副作用やリスクについて、比較的分かりやすくまとめた文章と図だと思います。

官製バブル襲来!日銀超緩和の副作用 副作用に注意が必要だ

「資産市場の典型である株式と不動産について、リスクプレミアムを引き下げる余地があるものについては思い切った拡大をした」(黒田総裁)。わかりにくい表現だが、要するに日本銀行がETFとREITの購入を拡大させることで、株と不動産の価格を引き上げたい、ということ。

(中略)

資産価格や物価が上昇するという期待が高まれば、今のうちにおカネを使おうとする人が増え、消費や投資はもっと活発に行われるという効果も狙っている。

日銀が、ETFとREITの購入を拡大させることで、株と不動産の価格を引き上げることには成功しました。同時に、官製相場の暴落は、金融市場と連動していると言っても良い不動産投資市場にも、大きな影響が出てくることが予測されます。

では日銀が、これまで通り日本の株式市場を支えてくれるでしょうか?

どうやら、これまで株高を支えてきた日銀とGPIF(年金積立金管理運用独立行政法人)による官製相場にも異変が見られるようです。

下落止まらぬ日本株 GPIFの異変が安倍バブルにトドメ刺す

130兆円もの資産を誇り、市場関係者の間で「クジラ」と称されるGPIF(年金積立金管理運用独立行政法人)に、ある“異変”が起きている。 「GPIFは今月末に6月末時点での資産構成割合を公表する予定です。昨年6月に17%だった国内株比率が、上限の25%に迫っているといわれており、24%前後まで上昇している可能性も高い。そうなると、国内株の買い増し余地はほとんどなく、これ以上の買い支えは期待できません。投資家心理をいっそう冷え込ませ、株価下落に拍車をかける恐れがあります」(市場関係者)

もう一頭の「クジラ」も、虫の息だ。日銀は21日、ETF(上場投資信託)を337億円購入。19、20日にも同額購入しているが、3日連続で株価下落に歯止めがかからなかった。一体、何が起こっているのか。

世界的な株安の影響は「二頭のクジラ(GPIF&日銀マネー)」でも対処できない可能性があると思います。日本株がジェットコースターのように下落し続けるとは思いませんが、多少の調整局面の後、官製相場が崩壊していく可能性は否定できません。

二頭のクジラの後追い投資をしていれば利益が出やすかったのも事実だと思います。その利益で、あるいは利益を見込んで不動産投資を開始した投資家もいると思います。

しかし、今後の振る舞い如何では、不動産投資で痛手を被る可能性があります。なぜならば、以前のリーマンショック時のように海外投資家が日本の株式市場から大量の投資マネーを一気に引き上げ始めると、日本の不動産投資市場の価格相場は一気に下落し始める傾向があるからです。

 

投資用不動産価格は下がっている可能性あり

あくまで体感的なものですが、中小企業の経営者が投資を希望するような不動産の価格は、既に下落し始めているように感じます。過去を振り返っても、この体感的な価格動向は繊細なものであり、定量的な根拠があるわけではありません。ただし、水面下で割安の投資をしたい投資家はもちろんのこと、できる限り高値で売却したい投資家にとっても、定量的な根拠が示される頃には若干手遅れになります。

今回は特に、実体経済が伴わない日銀緩和マネーと、円安相場による海外投資マネーが、株高&盛況な不動産投資市況を生み出したものです。今はそのいずれも効力を失う傾向が見られます。とすれば、近い将来日本のバブル市況は崩壊してもおかしくないという現実が見えてきます。この現実を直視しておかないと、後々後悔することになるかもしれません。株高の含み益で不動産投資をお考えの投資家にとっては、とても危険な市況です。

 

度々記載しています通り、今や不動産投資業界は金融業界の支配下にあります。

不動産は世界的な経済動向に大きく左右されるので、バブル的な市況が続くと思っている投資家は、かつての平成バブルやリーマンショックで退場した投資家と同様の道をたどる危険性が高いです。

一方、この市況が続くわけがないと確信し、次の投資に備えて着々と準備を進める聡明な投資家は、これまで盛況であった不動産投資業界が一時的に崩壊したとしても、あまり痛手を被らずに済むでしょう。それどころか、さらなる成長を遂げる可能性が高いです。

株価下落とは逆に、割安に不動産投資をしたい投資家にとっては、いよいよ絶好の投資機会が再来する可能性が非常に高いです。