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不動産投資家がマンション偽装から学ぶべきこと

2015.11.6|コラム

20151106

東芝やVWに続き、不動産建設業界でも大きな不正が起こっています。旭化成グループの他にも出てきそうな偽装問題、このような新築マンションの偽装を見抜くことは今後も不可能に近いです。不動産投資家は、大手ブランドや性善説を今一度考える必要が出てきました。

 

新築マンションを買えない時代がやってきた

現場ではレベルの高い仕事をしようとする雰囲気が薄れ、「何が何でもここまでは仕上げよう」という職人の目標達成意欲は明らかに低下している。仕事への姿勢は受け身になり、「やれることさえやればいい」という冷めた考えが蔓延している。その結果、工期は伸びるのに品質は向上しない。人口減少で売り手市場になるということは、いわば職人が急激に「サラリーマン化」するということなのである。

このことは5年前と比べても明らかで、実際に現場に足を運ぶと如実に感じることができる。人命に関わる部分での瑕疵こそ見られないものの、それ以外の部分で品質低下は避けられない状況である。

昨年の初めには、三菱地所レジデンスによる超高級マンションで大問題が発覚しました。

実際のところ、こういった問題の解決は単純ではないように思います。

三井不動産、VW、東芝で商魂が良心に勝った心理とは

これらの不祥事が起こるたびに指摘されるのが、「バレたら会社の屋台骨を揺るがす事態になるのはわかっているのに、なぜ、そんなことをするのか」という点だ。

大抵の場合、その原因は「グローバル化によるライバルとの過熱競争」「大企業病」というレッテル貼りで終わってしまうことが多い。そして「本当に何が起こったのか」が検証されないまま問題は処理され、そして年月が経つと同じことが起こってしまう。

この「本当の原因」を調べるためには、当事者たちからの十分な聞き取りと精査が必要なのはいうまでもないが、大抵の場合はうまくいかない。当事者は、特に自分に非のある場合には、それを話したがらないし、自分の非を話そうとする者は、時に非合法な手段で口止めをされることもある。そのため、全貌はなかなか明らかにならない。

「時に非合法な手段で口止めをされる」

とは恐ろしいですね。実際のところ、信用第一の大企業であればあるほどそういった事実は表面化せずに闇に葬られているのでしょう。今後もこういった問題が表に出てくる可能性があります。社会的責任が大きい企業で働く人は、プレッシャーや強迫観念のせいで、どこかに良心を追い払ってしまわないと生き残っていけないのでしょうか。。。

 

マンション「偽装」を見抜くことは困難

元ヒューザー社長が告発!そもそもマンション「偽装」を見抜く方法はない 安全「神話」の崩壊

「今回の横浜のマンションの一件は、絶対あってはならないことであり、許されることではありません。

しかし、今回の事件を見て思うのは、『姉歯(元一級建築士)のような者が絶対にいない』とはだれも断言できず、不幸にして旭化成建材内にも存在したということではないでしょうか。

耐震偽装事件においては、姉歯元一級建築士が耐震強度を偽装した構造計算書を提出しましたが、元請けの設計士も、検査業界も見抜けませんでした。

それでいて、合格確認済証や検査済証を出しても罪ではないとして、設計業界も検査業界も建築業界も誰一人罪に問われませんでした。根底には今回の施工不良事件に通じるものがあるのかもしれません」

ここに記載されている、マンション工事を請け負った(販売した)会社の社長が住んでいるなら安全という話では、なんともリスクが大きい買い物になります。そもそも個人情報保護法の関係で、社長が住んでいるかどうかを購入時に一般的な人が知ることはほぼ不可能です。

結局、一般人が新築マンションの「偽装」を見抜くことは極めて困難だと思います。

また、絶対安全だと言い切れるマンションも存在しないと思います。

 

中長期的に不動産投資家であるならば性善説では危険

最近の不動産投資家の傾向として、売主側から開示された資料や経済動向等をデジタル的に分析する能力が優れている一方、性悪説によるリスク分析が苦手なことが挙げられると思います。

平和で飽食な時代に生まれ、あまり不自由のない時代に育ったことは本当に幸いですが、あまりにも無防備ではトラブルに巻き込まれる危険性が非常に大きいです。

 

不動産投資をお考えの方は特に、建物の問題のみならず、入居者の内容(レントロール)にお気を付け下さい。レントロールが事実と異なる内容であったり、詐欺的な内容の場合も多々あります。高額で売却したい売主により、本当は入居していない空室部分が入居済みになっている場合、入居しているのが売主の指示による一時的な入居者であり、所有権移転して数ヶ月後にまとまって退去するなど実際にあります。

いかにも怪しい売主や不動産業者であれば、誰でも警戒するとは思いますが、悪いことをするはずがないと思い込んでいる大手不動産仲介業者であっても危険はあるのです。

不動産投資・購入をお考えの場合、私たちのような中小企業ではなく(苦笑)、信用第一の大手不動産仲介業者経由で物件を探す人が多いと思います。ところが、大手不動産仲介業者であっても、売主側から開示される各種資料を全て精査しているわけではありません。レントロールに至っては、ほぼノーチェックで皆さんのお手元に届く可能性が高いです。

幸いなことに、今私たちがお付き合いさせてもらっている大手不動産仲介業者の担当者は皆さん誠実な方ばかりです。しかし全ての担当者が誠実ではありません。過去には怪しい担当者も経験してきました。振り込め詐欺と同様に、そういった問題には無関係だと思っている人ほど、詐欺的な不動産取引に巻き込まれる危険があると思います。

 

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