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民泊に要注意! マンション空室、ホテルに無断転用で書類送検へ

2015.11.10|不動産投資ニュース

20151110

Airbnbに代表される「民泊」ビジネスに対する規制緩和の流れがある一方、さまざまな問題も絶えません。一定のルールが示される前に、トラブルが相次いでいます。ついに死亡事故まで発生しています。

 

マンション空室、ホテルに無断転用した疑い 書類送検へ

外国人観光客向けに賃貸マンションの空室を許可なくホテルに転用したとして、京都府警は東京都内の旅行業者(52)と山形市の宿泊施設運営業者(48)を旅館業法違反(無許可営業)容疑で書類送検する方針を固めた。捜査関係者への取材でわかった。

(中略) 外国人観光客の急増を受け、政府は昨年春、マンションの空室などで宿泊事業ができる「民泊」特区に東京周辺や関西圏(大阪、京都、兵庫)を指定。自治体が条例を制定すれば、「6泊7日以上」「外国語の施設案内を置く」などの条件付きで旅館業法の規制から除外される。大阪府では先月27日、全国初の条例が成立。京都では条例化への具体的な動きはまだない。

京都府警は、条例が今後できて民泊が合法になっても、今回の業者は1泊2日程度の短期宿泊の受け入れを繰り返しており、違法になる可能性があるとみる。

 

「6泊7日以上」という条件が大前提のようですが、投資利回り的には見合うものなのでしょうか。

国内初の民泊条例可決 ・・・大阪府

現実にそぐわぬ内容に賛否両論

いくつかある条件の中で最も大きな障壁となると見られるのは、滞在期間を6泊7日以上としている点だろう。

約2年前から、不動産会社からの提案を受けて実験的に民泊を開始したという上野徳之オーナーは、「大阪市内に所有する2棟の賃貸マンションのうち数部屋を民泊用として貸し出しています。今後の規制緩和への大きな第1歩とはいえ、条例化されたことで「1週間以上の滞在」などこれまでグレーとされていた部分を厳守しなければならなくなるのかという不安もあります。私の物件を利用される方の平均滞在日数は3、4泊。もし滞在期間1週間以上を厳守するとなると賃貸住宅として貸し出すより収益が下がってしまいます」と、現実にそぐわない条例の内容に疑問を呈した。

民泊解禁に向けた取り組みとしては、東京都大田区も1月の施行を目指して12月中に条例案を区議会に提出する方針を打ち出している。

 

Airbnbのようなサービスはメリットだけではありません。

分譲マンションからAirbnbを排除できるか

自室のみならず、マンション内にある来客用のゲストルームを長期間借り続けて、第三者に又貸ししている者までいるという。住宅ジャーナリストの榊淳司氏は「特に中国や台湾の方は利益に対して非常に敏感で、日本人とは感覚が違う。多少のクレームが入ったところで、通常の賃貸よりさらに高い利回りが見込めるairbnbを簡単にやめたりはしない」と指摘する。

竣工された当時はこのような使われ方をすることは、当然想定されていなかったはずだ。住人が期待していたマンションの雰囲気が壊されてしまえば、売却して出て行く人が増加し、悪い噂がたってしまえば購入希望者も減る。マンションから人がいなくなり、人口が減ると、管理費が減少して修繕に必要な資金は減る一方だ。そうすると、現住民から徴収する管理費や修繕積立金の値上げを招き、それを嫌った住人がまた他のマンションに流出していくという、「負のスパイラル」に陥ってしまう。ただでさえ、マンションは供給過剰に陥っており、競争力に乏しい。このスパイラルに一度入ってしまうと止めることは極めて困難といえる。

先日は、ベランダから民泊中の中国人女児が転落死したという報道がなされています。不動産所有者や管理会社は、まさか社宅として賃貸した部屋が民泊に使われているとは思わなかったようです。

今後は、不動産投資家側としても管理会社と協調して民泊のリスクを軽減する努力が必要になるでしょう。いずれ示される一定の法的規制のもと、民泊の良い点を伸ばしつつ、そこから起きうるリスクをできる限り回避する方策が急務になると思います。民泊ビジネスが、利用者と不動産投資家(所有者)の双方にとってメリットが生まれることを期待します。

 

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