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大丈夫? 緩和マネーで不動産投資過熱!バブル再燃か!大家300万人時代!

2014.9.5|不動産投資ニュース

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時代のせいもあり、個人の不動産投資が急加速しているようです。区分マンションの投資は個人的にはお勧めしていませんが、そこからうまく拡大できれば成功することも夢ではないです。この大家バブルの背景には一体なにがあるのでしょうか。

 

先月の日経ヴェリタスの記事ではありますが、引用させていただきます。

サラリーマンや主婦など一般個人の間で、不動産投資への関心が急速に高まっている。ワンルームマンションから始め、数十棟の賃貸マンション・アパートを所有する「メガ大家」まで現れた。背景にあるのは、日銀の異次元緩和であふれたマネーだ。

日経ヴェリタス 2014年7月27日〜8月2日号 大家300万人時代〜会社員も主婦も 緩和マネーで過熱

「日銀の規制緩和」「相続税対策」は、不動産投資熱をアップさせている要因でしょう。加えて、成長市場と見込んだ金融機関の、積極的な融資姿勢が大きな影響を与えていると思います。

金融機関は、融資残高を期中(四半期、半期ごと等)にどれだけ積み上げるかが、各支店のノルマとして課せられています。仮に期中に9億円の融資増をノルマと課せられた支店の場合、3000万円の住宅ローンを30件取り組むよりは、一棟の収益物件に数億円を融資する方がノルマ達成は早いと考えるのが普通ではないでしょうか。

また、金融機関は、法人、個人であれ、資産状況に関する情報を大体は握っていますから、どういった不動産を紹介すればどのくらいの融資が出来るかについても当然のことながら分かっています。融資ノルマがある以上、顧客の資産状況から選んだ適当な投資物件を紹介することは多いと思います。

 

さらに、不動産投資熱に拍車をかけているのが、超低金利です。

私たちのクライアントも、2%を切るどころか、1%前半、場合によっては、1%をも切る金利で億単位の融資を金融機関から受けています。将来にわたってその金利が保証されることはないと分かっていても、投資家としては超低金利の今のうちに不動産投資をしておこうと思う方が増えることは容易に想像がつきます。

 

不動産ファンド大手のケネディクス・オフィス投資法人でも、実質0.65%の固定金利で10億円を(無担保・無保証で)長期借り入れをしているようです。

資金の借入れ(金利決定)及び金利スワップ契約に関するお知らせ(シリーズ105)

三井住友信託銀行からの変動金利0.54636%による借り入れについて、金利上昇による利息支払額の上昇リスクをヘッジ(回避)するために、金利スワップ契約を締結することで、実質的に借り入れ期間内の金利を0.65%の固定金利に設定することを可能にしているようですね。

 

不動産投資を始めたばかりの方が区分マンションに投資するのとは違い、一棟物件しか取り扱わない当社にとっては、こうした低金利で資金調達可能な不動産ファンドと、物件購入時に競合になると、とても太刀打ちできません。

また、私たちと同じような物件を求めているお客様にも、紹介するだけ無駄な期待をかけることになります。金利が安いのは本当にありがたいことですが、結果、競合も多くなってしまうので、何とも言えませんね。。。今は少ないチャンスをものにする為、日々精力的に動くしかないようです。