ESTATE BOOKS

 

中小企業経営者・投資家の為の不動産情報サイト ESTATE BOOKS

マイナス金利で賃貸マンションを新築 正解か否か

2016.3.8|不動産投資ニュース

20160308

総務省統計局は先月、大正9年(1920年)の調査以来始めて日本の人口が減少したとのデータを公表しました。いよいよ人口減少社会がはじまった中、日銀によるマイナス金利の導入で賃貸マンションを建てるのが正解なのかどうかという記事が公開されています。   昨年行われた国勢調査の結果による、人口速報集計結果を見てみることにしましょう。

平成27年国勢調査 人口速報集計結果(PDF) ○ 我が国の人口は1億2711万人となり,平成22年から94 万7千人減少(0.7%減) 年平均18万9千人減少(0.15%減) ○ 大正9年の調査開始以来,初めての減少

上記の集計によると、人口上位9都道府県(多い順に、東京,神奈川,大阪,愛知,埼玉,千葉,兵庫,北海道,福岡)で全国の5割以上、東京圏(東京,神奈川,埼玉,千葉)が全国の1/4以上(28.4%)を占めているようです。

○ 人口が最も多いのは東京都(1351万人)。人口上位9都道府県を合わせると6847万人で,全国の5割以上(53.9%)を占める ○ 東京圏(東京都,神奈川県,埼玉県,千葉県)の人口は3613万人で,全国の1/4以上(28.4%)を占める。5年間で51万人の増加 ○ 人口増加率は沖縄県が最も高く,次いで東京都,愛知県など8都県で人口増加。39道府県で人口減少。大阪府は増加から減少に転じた

アパートローンの金利低下とマイナス金利政策により、借金をして賃貸マンションを新築することを考えている方は相当いると思います。果たしてそれが正解なのか?という記事です。

マイナス金利で「賃貸マンションを建てる」は正解なのか? 賃貸住宅は、建築構造によって、孫世代にもわたって資産活用の方法として効果的なものだ。たとえば鉄筋コンクリート造(RC造)建物の寿命を示す減価償却費計算上の「耐用年数」は47年と、木造の22年、鉄骨造(S造)の34年をはるかに超える期間、法人税の課税対象額を抑えることができる。ただ、ここでよく抜け落ちている視点が、「借入金そのもののリスク」だ。 多くの賃貸オーナーは(賃貸住宅の)建築費に自己資金だけでは足りず、銀行などの金融機関からアパートローンを借りる。このローンの金利が史上最低基準として話題になっているのだが、そもそもこの資金は「借入金」である。万が一想定通りの家賃収入が入らなければ、毎月発生するアパートローンの返済額を確保することが難しくなり、賃貸オーナーの自己資金から補てんする、いわゆる「持ち出し」が発生することになる。 ましてや、このアパートローンを30年、40年といった長期期間で借り入れた場合、その債務は借入を決めた当該世代のみならず、子世代、孫世代に債務が移っていくことになる。

人口が減少傾向にあり、日本経済が決して良いとはいえない中、不動産の売買であれ賃貸であれ、市況が今後良くなることは容易ではないと思います。そういった環境において、マイナス金利政策に振り回されて、子供や孫の世代にわたっての大きなリスク(高額な借金と不動産の維持管理費)を見落とさないように祈ります。 ですが、現実的にはお父さんが頑固で、リスクを提言する子供の建設的な言葉に耳を貸さない場合もかなりありそうです・・・(苦笑)。 以下の記事もご参考までにご覧ください。

不動産景況見通しの悪化に際して長期投資家に求められる対応 そもそも、不動産賃貸収益は一般的な株式の配当金などよりも大きく、ある程度の価格変動を賃貸収益で補完し得ることが不動産投資の特徴のひとつである。そのため、長期投資家にとってまず重要なことは、毎年の賃貸収益の維持、改善である。また、価格サイクルよりも、各物件の立地およびスペックに関する長期的な競争力あるいは需要動向の予測、さらには、それらに対する戦略が重要といえる。 物件売買の判断についても、ポートフォリオ全体のバランスや長期的な戦略に沿う物件か否かが前提となり、また、タイミングに関しても、長期的な投資判断の基準が重要といえる。価格サイクルの転換点の見極めは容易ではないがⅱ、基準が明確であれば、長期的にみた高値圏での売却判断ができ、また、新規取得についても、さらなる価格上昇に期待してサイクルのピークで取得するような不利益を回避できる。

最近、某金融機関にて、不動産投資を始めるのが危険な年収のサラリーマンが、高額な不動産投資を始めようとしていることについてディスカッションをさせていただく機会がありました。 ご参考までに、相続税対策の為の不動産投資(不動産建築)やサラリーマンによる不動産投資に関して以前公開した以下の記事もご覧ください。

相続税対策の為の不動産投資で貧しくなる人 2015年からの相続税増税の報道が多くなってきています。過払い金回収ビジネスに続けとばかり、相続税の還付ビジネスでバブルを期待する専門家の話すら聞こえてきます。相続税対策で安易にアパートなどを建てて大丈夫なのでしょうか。


サラリーマンの不動産投資が成功する確率は? 多くのサラリーマン投資家のきっかけになったロバート・キヨサキ氏ですら、個人と会社併せて数回破産(倒産)させています。それだけ不動産投資や事業経営を継続することは困難なことの連続です。

マイナス金利政策が不動産投資家にとってプラスかマイナスかと問われた場合、プラスと回答します。 高額な相続税の対策や、脱サラ的な目的で、不動産投資をすること自体は決して悪いことではありません。問題となるのは、そのために必要な不動産投資家としてのストラテジー(経営戦略)が備わっているかどうかですね。

この記事が参考になったら、下のボタンクリックしていただけると幸いです

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ