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大地震 人口減 需要先細りでも不動産投資? 

2016.4.19|不動産投資ニュース

20160419

熊本を中心とする大地震の影響で被害に遭われた皆様にお悔やみ申し上げます。実家や友人関係が東日本大震災で被災した立場としては、どうしても言葉を失ってしまいます。しかし、日本は大地震リスクと背中合わせで不動産投資が行われているのが実態です。

 

一瞬の出来事で、人生が大きく左右されてしまいました。今日を安全に暮らすことが全く保証されていないことを忘れずに、生かされていることの意味を実感して貴重な時間を過ごしたいと思います。

 

地震リスクに対しては、保険でカバーすればいいという考えも存在します。本当にそうでしょうか?

東日本大震災後に公開された地震保険についての記事です。

第11回 賃貸物件と地震のリスク対策
地震保険の上手な加入方法についてまず知っておかなければならないことは、一般の地震保険は、専用住宅(共同住宅を含む)、または併用住宅のみを対象としているということです。事務所や店舗、倉庫などについて地震保険を契約することができません。

地震保険の対象とならない物件を購入する際には、災害発生時に最大いくらの損害が出て、それが経済的に耐えられるのかをよく見極める必要があります。

そして、地震保険に加入する場合は、その契約金額(保険金額)が重要です。地震保険は、その主契約となる火災保険の10~50%の範囲内でしか加入できないことになっているので、普通に契約していると金額不足になってしまうことが多いです。

 

この記事のように、(一定規模の併用住宅を除く)事務所/店舗ビルや倉庫は地震保険が対象外です。

私たちにおいても東日本大震災後に、事務所/店舗が2階まででその上層部が賃貸住宅の建物については、地震保険で建物の一部を修繕させていただくことができました。

その一方で、全て事務所のビルは地震保険の契約そのものが締結できませんので、被害が生じたとしても自腹で修繕する必要があります。

このように、不動産投資家においては地震保険の適用対象となる/ならない物件と、投資金額の見極めをすることはとても重要なことです。

万が一地震保険でカバーできない物件を多額の融資(負債)で投資した場合、地震の影響で建物や付随する設備(あるいは土地そのもの)に損害が発生した場合、金融機関等に返済可能であるかどうかを見極めることは絶対と言ってよいほど必要です。

そのためには、出来るだけ空室損を減らし、万が一賃貸収入を得る事が出来ない場合でも返済可能なキャッシュを蓄える必要があります。

ところが「言うは易し行うは難し」と言う通り、日本国内の不動産投資においてはそれを阻害する要因が存在します。

 

日本では不動産への需要が先細り

平成バブル超え、マンション高騰…「言うは易し行うは難し」、膨張の末の激烈な副作用
日本国内には消費を喚起する需要がもはやほとんど残されていないのと同様に、不動産に対する需要も先細りとなっている。不動産は「ひと」や「もの」が集まってこそ輝く存在だ。しかし、これからの日本で「ひと」は減少かつ高齢化し、大量の「もの」はすでに飽和してあらたな需要を期待することはできない。需要のないところにどんなにハコをこしらえたところで、不動産という商売は成り立たない。
(中略)
平成バブル当時と異なり、「度胸のある」者が必ず勝利を収める時代ではなくなった。ファンドバブル時のような黒船効果も以前ほど期待が持てなくなった。日本が日本のためにお金を使う先は急速に収縮を始めている。実需なき投資は投資としての「出口」を見えにくくする。視界がどんどん悪くなっていく日本丸の舵取りは、腕っぷしがよく声のでかい航海士だけでは乗り切れない。今こそもう一度羅針盤をじっくり見て航海を続けたいものだ。


 

株安の今は不動産投資のほうが儲かるのか
ただし、安易な現物不動産への投資は危険と警鐘を鳴らす声もある。青山財産ネットワークスの高田吉孝・執行役員財務コンサルティング事業本部副本部長は「(マンション価格は上昇しているが)都市部など局所的。日本の人口が減っていくことなどを考慮すると、逆に今は売り時ではないか」と、これから現物不動産へ投資することへのリスクの高さに注意を促す。

 

様々なメディアを通じて活況な不動産投資の情報が流通されています。

しかしそれは首都圏のごく一部等、局所的なことであることを忘れてはいけません。

一般的な不動産投資家においては、投資というアクションを起こす前に起こりえるリスクをご検討ください。

ところがリスクと背中合わせの日本においてでも、これらのリスクを前向きなこととして認識している投資家は存在します。競争が減ると、不動産価格が下落し、従来出会うことが困難な不動産投資が実現できる機会が出てきます。そのような機会を虎視眈々と狙っている投資家は存在します。物事は複眼的に捉える必要がありまね。

 

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