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ゲームオーバーが近い? 不動産投資をするなら、さらなるリスク管理が必須

2016.6.14|不動産投資ニュース

20160614

不動産業界大手企業の好業績が発表されてる中、株価が反応しないことは、今後の不動産業界の先行きを暗示しているのかもしれないという記事が公開されました。不動産投資数が大幅に減少していること、富裕層を狙う不動産融資が怖いという記事についても併せて見てみましょう。

 

なぜ不動産「最高益」に株価が反応しないのか

マイナス金利の恩恵大も、”環境急変”に警戒

マイナス金利政策の反動も厄介だ。不動産業はマイナス金利政策の恩恵を受けやすい。巨額な借入金の利払いが低減することや、住宅ローン金利の低下が消費者の購買意欲を高めることが意識され、導入発表直後は各社の株価が急騰した。マイナス金利による資産価格押し上げ効果で保有不動産の含み益も膨らんでいる。今年3月末の大手3社の保有不動産の含み益は、前年同月比でそれぞれ3500億~4000億円ほど増加した。

しかし、その後の株価は迷走気味だ。安倍晋三首相と黒田東彦日銀総裁の任期が満了する2018年までは超低金利が続き、不動産業界は好調を維持するというシナリオが、半ば定説となっている。しかし、むしろそこにリスクを感じる向きもある。

「もし金融政策が変われば、不動産市場に甚大なインパクトがある。その時に即時に対応できるように体制を整える」。そう語るのは、大阪地盤の中堅・ダイビルの玉井克実社長だ。ダイビルは、東京での不動産投資用に投資枠を設けてきたが、不動産価格の高騰を受けて慎重姿勢に転じた。今年4月に開発専門の部署を立ち上げたが、そのミッションは“掘り出し物”の発掘と、環境急変時に即応することだという。

実際のところ、決して日本経済が良いとは言えない中、不動産業界は好業績が継続されると思うのは安易な考えだと思います。

政治・経済が混沌とする中、マイホーム購入であれ不動産投資であれ、慎重な姿勢をとる方は相当な数いるでしょう。

 

日本の不動産投資、JREIT以外では大幅に減少

日本の不動産投資、JREIT以外では国内・海外投資家いずれも減少/CBRE調査

シービーアールイー(株)(CBRE)は19日、2016年第1四半期の投資市場動向と、同じく四半期ごとに実施している「不動産投資に関するアンケート」結果を発表した。調査期間は3月28日~4月20日で、不動産投資家等を対象にメールで送付し、136人から回答をえた。回収率は81.7%。

当期の収益不動産取引額(10億円以上の取引)は、7,789億円(対前年同期比40.8%減)と大幅ダウン。うちJREITによる取得総額は5,297億円(同6%増)で全体の68%を占めた一方、JREITを除く国内投資家取得総額は1,619億円(同71.3%減)、海外投資家取得総額は874億円(同65.5%減)と大幅に減少した。

掘り出し物は、思わぬ時に思わぬところから与えられることがあります。

私たちも日々そういった情報にアンテナを立てていますが、実際に出会うことは非常に困難です。

私たちのクライアントや同業者の多くも同様ですので、不動産投資の取引数が大きく減少していることについては同感です。

 

不動産投資のリスク管理には信頼できるパートナーが必要

富裕層をターゲットとした不動産融資に関する怖い話についての記事です。

富裕層を狙う銀行の「不動産融資」が最も怖い理由

アベノミクスの上げ相場は最終局面に差しかかっており、トランプゲームで言うところの「ババ抜き」はゲームオーバーが近い。つまり、それは最後に不動産を持っていた者の1人負けを意味する。

(中略)

 金融機関がお金を貸してくれるのは「信用の証」のように思えるし、営業された人の嬉しい気持ちはわかる。しかし、個人の負債には貸し剥がしや担保割れのリスクが常につきまとう。自分だけ無縁というわけには行かない。自宅を含めた不動産投資で最も大事なことは、リスクをヘッジする選択肢を多く持つことである。自宅であれば、「自分で住み続ける」「他人に貸す」「売却する」という3つの選択肢を持てるが、投資であれば「売却する」選択肢を失った途端に、個人資産が大幅に毀損し始める。入口は入りやすく、出口は出にくいのが、不動産投資の特徴である。

 不動産投資におけるリスクコントロールは、自分自身で行うだけの能力を身につけるか、信頼できるパートナーと組むしかない。誰のせいにもできないので、くれぐれも注意した方がよい。

今年初めに、私たちにとって、とても良い追い風が吹き、不動産投資をすることができました。

ところがその後、金融機関からは今秋まではじっとチャンスをうかがうことを勧められています。「マイナス金利」とはいえ、冷静さを失った不動産投資の先にあるのは、掘り出し物ではなく「ババつかみ」です。

私たちも頭では分かっていても、攻めないといけないという使命感もあるので、冷静さを保つにはこのような現場のアドバイスはとても貴重です。日頃お世話になっている金融機関は、私たちのとても信頼できるパートナーの一人ということになります。金融機関にはお金をお借りする以外にも支援していただいていることになります。感謝です!

 

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