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大余り、空室率大の賃貸住宅への危うい不動産投資

2016.8.23|不動産投資ニュース

20160823

ずっと言われ続けていることですが、賃貸住宅は供給過多です。これから賃貸住宅経営を始めても困難な航海になる方がほとんどだと思います。

 

焦点:不動産に供給過剰懸念、マイナス金利で実需なき投資急増

[東京 19日 ロイター] – 直近の不動産市場で、住宅や老人ホームなどの供給過剰に対する懸念が浮上している。日銀のマイナス金利導入後、潤沢な資金が建設原資として流れ込んでいるが、需要が相対的に弱く、空室率が急上昇してバブル崩壊のリスクが出ているためだ。

(中略)

金融機関関係者の1人は「住宅ローン金利の低下で、個人が家を建てるという需要より、相続税対策でアパートを建てるといった不動産業者と変わらない動きの方が強い」と指摘する。

8月ロイター企業調査でも、不動産業者から「住宅金利も史上最低レベルにあり、住宅取得環境としては悪くないが、消費者の動きは鈍く、なかなか受注が伸びない」との声が出ている。その半面で「相続対策の賃貸住宅建設で供給ばかり増えている」と、貸し家市場におけるバブル的な供給過多現象を嘆く声が聞かれる。

 

以前記載した以下の記事においても、かつてのバブル崩壊から学ばないことについて指摘されています。

バブル崩壊から何を学び、何を忘れてしまったか

今から25年前の平成2年3月27日、日本における歴史的なバブル崩壊の引き金となった日です。大蔵省が、金融機関に対して通達した不動産融資総量規制により暴騰していた地価は沈静化し、その後暴落を始めました。私たちはバブル崩壊から何を学び、何を忘れてしまったのでしょうか。

一方、先日記載した

「不動産投資って全くおいしくない。不動産投資セミナーに人が集まるのが不思議」by ホリエモン

桁違いの読者がいる堀江さんのブログに、

「不動産投資って全くおいしくない」

「不動産投資セミナーに人が集まるのが不思議」

という記事が掲載されました。

という事例はとても稀であり、とても貴重です。ズバッと指摘してくださり、とてもありがたいことです。

以前記載した以下の記事で取り上げたような失敗事例や問題は多々あるでしょう。

「もったいない」の落とし穴。相続した不動産を使ったアパ・マン経営で借金苦!

相続税対策のためにアパート・マンション経営に手を出して借金苦に陥る例については、このブログで度々記載してきました。2016年は、相続した不動産で不動産投資を始めて多額の借金で苦しんでいる事例の記事からスタートします。相続は生活に潤いを見せる反面、落とし穴にはまると大変なことになります。

 

賃貸住宅は異常な「大余り」状態

人口減の日本において、賃貸住宅は異常なほど余っています。

空室率も相当高いです。

上記の記事のように、これからますます賃貸住宅が増えていくとさらに賃貸住宅経営は悪化してしまいます。

賃貸住宅、異常な「大余り」状態…アパート空室率が約4割の地区も、老朽化で管理放棄も

賃貸住宅は、新築時点で満室になっても、その状態を長く維持することは難しい。空室率はかなり高く、全国では22.7%、首都圏では東京19.0%、神奈川21.5%、千葉24.9%、埼玉22.4%となっている(2013年、民間賃貸住宅、総務省「住宅・土地統計調査」)。賃貸住宅は、慢性的に供給過剰に陥っている。古い物件は、立地が悪いとすぐに空室が増える。

空室率がこれだけ高いにもかかわらず、満室経営をしている方もいます。しかし、満室を維持するために大幅に家賃を値下げしているという、名ばかりの満室大家さんも多々いるように思います。家賃相場の実態は相当悪化してきています。

 

家賃相場が崩壊していることが知られにくい

家賃は崩壊している?「平均的な家賃」のウソ 不動産業界のいびつな情報流通構造

家賃の下落がマスメディアで報じられることはほとんどない。駅前の不動産屋に行っても、激安物件には、なかなかお目にかかれない。賃貸住宅の家賃は、ほかの消費財のように派手なセールが打たれることがないため、一般人が知る機会は極端に少ない。

 家賃に関する定期的な調査は、地価と同じく、下げているにもかかわらず「下げ止まりつつある」「下落地点が前回より減少」など、巧妙な表現を使ってマイナスイメージを最小限にとどめている。

 要するに、不動産に関する情報の出所は、ほとんどが供給側の利害関係者であるため、消費者本位の情報が流通されにくい構造が出来上がっているのだ。おおげさに言えば、まるで第二次世界大戦中の大本営発表のごとき情報操作がまかり通っているのである。賃貸サイトのお役立ちページに掲載されている地域別の家賃相場などはその典型で、多くの地域においては、およそ実情と掛け離れた数字しか出てこない。

大幅に家賃を下げることでなんとか満室経営をしているのが実態にもかかわらず、それが公になると諸々の不都合が生じるために、結果として家賃の崩壊はデータとして大々的に報じられにくいです。10〜20%程度家賃を下げることはそれほど珍しいことではありません。

管理会社も、

「空室にするくらいなら、家賃を下げてでも決めてしまうのがベストだと思います」

と大家さんを説得するでしょう。

 

余裕ある大家さんはいいでしょうが、そうでない場合、ボディーブローのように賃貸住宅経営に響いてきます。一度成約賃料を崩してしまうと、なかなか当初目論んだ賃料には戻りにくい現実があるからです。

 

一般の方々にとって、これから賃貸住宅経営を開始することは、自ら困難な航海に出て座礁する危険性が高いと言わざるをえません。

 

 

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