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収益物件コンサルティング|東京都駅前一等地の不動産売却

2014.10.10|コンサル・投資実績

2014年前半、東京都某駅前の大型不動産を売却する支援をしました。売主様には、数億円の売却益(キャピタルゲイン)がもたらされたことから、大変喜んでいただくことができました。

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売主であるお客様とは長年お付き合いをさせていただいており、とてもアグレッシブで、法律兼不動産の専門家であり、経営者でもある方です。およそ1年前より、所有不動産のいくつかを水面下で売却する動きをしつつ、資産の入れ替えを模索していました。今回売却に至った物件は、実は以前私たちが紹介して購入いただいた物件になります。破綻した不動産ファンドから、サービサーの意思決定の元、割安で購入できた物件で、購入した時期が不動産ファンドが再び活況を呈する直前。安く購入できる最終列車にギリギリ間に合うタイミングでした。

 

この物件の所在地は東京都某駅前一等地でしたので、売買物件としてはまず一般には出てきません。希少価値を最大限に活かして売却したかったので、まずは別の所有物件を実際に水面下で流し、不動産投資市場のリアルな反応を分析していました。その結果、この物件は手放すには惜しいものの、今の市況であれば、高額な価格で売却できる可能性があるという結論に達し、売却することを決めました。

次は価格です。販売価格の設定は非常に難しいです。数億〜数十億円の物件になると、普通に数千万、数億の値引きがあったりと、本当の価格があってないような物件もあれば、一切の値引き交渉もできない物件もあります。売却すると決めた以上は、買主に購入の可能性を持たせる価格設定をする必要があります。もちろん安く売ってしまったら意味がありませんが、欲を出せば切りがなく、場合によっては売却できるチャンスを失うこともあるのです。売主様は、これまでの経験からその辺りの事情を熟知されていましたので、想定した最も高い売買価格より若干安めの金額で販売開始をすることになりました。それでも、数億円の売却益(キャピタルゲイン)がもたらされる価格です。

結果的に、満額で買主よりオファーをいただき、無事売却のお手伝いをすることができました。近い将来、買主はこの物件を自身で利用することも考えているようで、それを考えると今回の売却価格でも問題ないとのことでした。この物件は、新しい所有者様によって、将来ますます輝くことになるでしょう。

 

今回の案件は、破綻した不動産ファンドの所有物件をその関係者が管理していたこともあり、不透明な管理、運営状況が目立ちました。今回の売主様に購入いただいた時から、実態が分からない部分が多く、弁護士を交えてテナントと交渉する必要もあったぐらいです。今回の売却にあたっては、実態を把握するためにも膨大な資料を用意し、売主側のスタッフにも助けられ、ひとつひとつ状況を精査し、売却後に問題が起こらないように進めました。

また、買主側の担当者さんに今回の売却を依頼したのが、この担当者さんから紹介してもらった他の仲介案件をこちら側が断った直後でした。それでも気持ちよく売却相談を受けてもらい、迅速に売却活動をしていただいたばりでなく、決済までの膨大な業務を、爽やかな笑顔の下、完遂してくださいました。大変感謝しています。

 

駅前一等地などのような不動産を所有していると、時代の流れに影響を受けやすい本業だったとしても、安定的に副収入を得ることが可能になります。本業一本で長く安定した経営を続けることは非常に難しい時代です。この物件の例のように、安定した収入だけでなく、時期によっては多額の転売利益を得ることも可能な物件はまさに不動産投資の醍醐味といったところではないでしょうか。