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不動産動向マンスリーレポート(国土交通省発表)/2014年8月

2014.9.16|不動産投資ニュース

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先日、国土交通省は、不動産ファンド(J−REIT)等に関する「不動産動向マンスリーレポート」を公開しました。その中には、今後の不動産売買価格の形成に影響を与える「不動産証券化市場の動向」、特に「J-REITの予想配当利回り」についても記載されています。

国土交通省/不動産市場動向マンスリーレポート 平成26(2014)年8月
4.不動産証券化市場の動向
不動産市場動向マンスリーレポート

上記PDFデータにあるように国債などよりは、比較的安定した配当をもたらすJ−REITへ投資する方がベターであると考える方が多いようです。また、私募による不動産ファンドは、もう少し利回りが高いですので、そちら側にも資金が流れているようです。

 

弊社にも約100億円ぐらいまでの私募による不動産ファンドを新規に立ち上げるための、ファンド組み入れ用不動産を探して欲しいという要望がきています。

どういった不動産を不動産ファンド担当者が求めているかについては、それぞれ微妙に異なりますが、安定した配当を生み出す原資ですので、特徴としては、概ね以下の通りです。

 

  1. 一物件あたりの金額が7〜30億円(数物件をバルクも可)
  2. 築15年以内(想定外の大規模修繕費用がかからない)
  3. 所在地が首都圏
  4. 居住用であれば、最寄り駅から徒歩15分以内、商業ビルであれば最寄り駅より徒歩7分以内
  5. 表面利回りが7%以内、築浅で、かつ駅近物件であれば5%台でも可
  6. 入居率は高ければベターですが、物件によっては全室空室も可
  7. 既存不適格、違反建築物件は基本的に検討外

 

不動産市場に巨大なマネーが流れ込んでいることもあり、私募による不動産ファンドが、次々と立ち上がりつつあります。リーマンショック前の、不動産ファンド全盛期に戻るどころか、それ以上の勢いを見せています。

リーマンショック前は、ファンド担当者が、銀座の高級クラブで、ドンペリの中に高級時計を入れて夜な夜な遊んでいるなんて話がありました。私募ファンドを立ち上げて、自社買いした不動産を転売し、転売利益(キャピタルゲイン)と仲介手数料を得るという、いわゆる「究極の錬金術」がまた始まっているかもしれません。

また、現物不動産の利回りが低くなると、手間がかかる現物不動産よりは、手間が少ないリートなどの不動産ファンドに投資することを真剣に検討している方も結構いるようですね。