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お気の毒な江東区 豊洲エリア

2016.10.21|不動産投資ニュース

20161021

豊洲(江東区)の土壌汚染問題は、さらに豊洲市場の建物の地下空間で都が採取した大気から国の指針値の最大7倍の水銀が検出されたという問題に拡大する状況です。短期間で創られた豊洲ブランドはどうなるのでしょう。

 

蛯原友里 豊洲ショックで愛の巣億ションがとばっちり暴落

土壌汚染問題で、移転白紙を前提に話し合いが続く築地市場。ここにきて、移転予定地だった豊洲の地下から「ヒ素が検出された」「シアン化合物まで」と報道が相次ぎ、事態はますます混迷している。

じつは、これでダメージを受けているのが豊洲を含む湾岸地区の地価だ。検出された化学物質はごく微量で、普通に暮らすなら問題ないレベル。それなのに“風評被害”での地価下落が起きているのだ。

「直近の湾岸エリアの取引事例でも、昨年は坪340万円だったマンションが、豊洲の報道以後は坪300万円ほどになりました。1割以上も下がった計算です」(不動産業者)

(中略)

『マンション格差』(講談社現代新書)の著書もある、住宅ジャーナリストの榊淳司さんはこう解説する。

「今回の豊洲移転にまつわる風評被害は、“かわいそう”というほかありませんね。マンションに関して言えば、(報道されている土壌汚染は)何の問題もないんですが、そもそもベイエリアが実力以上にブランドイメージで価格が高騰していたため、そのメッキがはがれてしまったという状況です。今すぐ売ったほうが賢明かもしれませんね」

豊洲に関しては、お気の毒なことになりました。

ただし、短期間で創られたブランドは風評に弱いため、さらに価格が下落する危険性についても指摘されています。

豊洲マンション“暴落危機” 風評被害が直撃 資産価値3割減とも… (3/3ページ)

坪単価が300万円から200万円に下がった場合、資産価値は約3割の目減り。7000万円の物件なら約5000万円に急落することになる。

都内の仲介不動業者の見立ても厳しい。

「豊洲は湾岸エリアの好立地としてブランド化しましたが、短期間でできあがったブランドは風評に弱い。買う側としても、湾岸がいいなら、隣接する晴海(中央区)や勝どき(同)などほかで探せばいいわけです。新築、中古とも価格の下落は避けられないでしょう」

3.11(東日本大震災)直後に、マンションデベロッパーの間では、地盤が軟弱な豊洲のマンション用地を購入しなくてよかったという声が存在していたと記憶しています。強い地震が発生した場合のリスクを鑑み、豊洲のマンションの売れ行きが悪化することが確実視される状況であったからです。

ズサンな地盤調査 豊洲新市場は首都圏地震でストップ確実

「豊洲の地盤は、もともと軟弱なうえ、隅田川のヘドロで埋め立てられた土地です。大きな地震が起きれば、液状化や側方流動が起こりやすいのです。側方流動とは、軟弱な地盤が横滑りする現象で、実際、東日本大震災の後、豊洲新市場周辺で側方流動が起きた形跡がありました」(水谷氏)

仮に大地震が首都圏を襲った場合、新市場の杭が折れる危険性があるのだ。

「ガッチリ固定された杭が横殴りに揺さぶられ、損傷するでしょう。杭はほとんどしなることがないため、揺れが強いと折れる可能性があります。新市場は床や天井がボコボコになり、建物に亀裂が入る。横浜のマンションどころの騒ぎではありません」(建築アナリストの森山高至氏)

ところがいつの間にか、豊洲が超人気エリアになってしまいました。

私たちは豊洲の土地やマンション売買に関わることはありませんでしたが、その動向を横目で眺めていると、本当に不思議なことが起きていると思い続けていました。まさに「喉元過ぎれば熱さを忘れる」ということが豊洲の土地やマンション売買の世界で起きていました。

そうはいっても、将来的な転売目的で、価格が暴落しつつある豊洲のマンションを買い占める不動産業者もいるでしょうね。「喉元過ぎれば熱さを忘れる」ことが、再び豊洲で起きる可能性があるからです。ですが、本当にそれで良いのですかねー。

 

 

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