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投資用不動産の価格が下落傾向か

2016.11.8|不動産投資ニュース

20161108

不動産投資サイト「楽待」を運営しているファーストロジックが11月7日付で発表した調査レポートによると、投資用不動産の全物件種別で表面利回りが上昇したとのことです。

 

投資用不動産の物件価格が下落トレンドに 全物件種別で利回りが上昇

株式会社ファーストロジック(東京都千代田区、代表取締役:坂口 直大)は、不動産投資サイト『楽待』を運営しており、この度、同サイトの「投資用 市場動向データ 最新版2016年10月期分」の調査結果を発表いたします。

投資用不動産の全物件種別で表面利回りが上昇しました。

以前に全物件種別での利回りの上昇があったのは2016年8月で、その前は3年前の2013年7月です。

3年間起こっていなかった利回りの上昇が直近で複数回起こっていることから、利回りが上昇傾向にあると見られます。

利回りの上昇は家賃収入に対する物件価格の低下を意味するため、物件価格が下落トレンドに転じたことがうかがえます。

同社の発表した資料を見てみることにしましょう。

投資用不動産の物件価格が下落トレンドに 全物件種別で利回りが上昇(PDF)

ここで、専門家の意見も拝読してみましょう。

「低迷する不動産株の意味することは?」という株の下落傾向の切り口からの記事です。

不動産株の低迷は何を意味するのか(窪田真之)

楽天証券経済研究所所長兼チーフ・ストラテジスト

前回の不動産ミニバブルでは、不動産市況と不動産株の動きが一致していました。07年までいっしょに上昇し、08年からいっしょに下落したのです。今回、不動産株だけ先に下がっているのは、なぜでしょう? これには2つの解釈があります。

ひとつは不動産株が実態を無視して過剰に売られているという解釈です。昨年夏以降、日経平均株価は外国人投資家の売りで大きく下がりました。そうした外国人の売りに押されて、日本の不動産株は本来の投資価値を下回るほど売られた可能性があります。そう考えるなら、不動産株は割安で買い場を迎えていることになります。

ところが、もうひとつの解釈もあります。不動産業が循環産業であることに投資家が気付いたという見方です。今は不動産ブームのさなかにありますが、不動産市況は循環的に上昇と下落を繰り返しています。

前回の不動産ブームでも05年からミニバブルの可能性を指摘する声がありました。

不動産価格は、確かに循環的に上昇と下落傾向を繰り返しているので、今後は下落傾向になるという見方は正しいと思います。

 

比較的順調な投資活動を継続的に行ってきた不動産投資家にとっては、良質な不動産投資物件は高止まりしている感があります。そう言った方々は、軽々しく不動産投資を進めることはしないでしょう。

あえて打って出るとすれば、以下のような物件です。

(1)決して良くない経済状況下、事業破綻等により水面下で放出される可能性が高い自社ビル

(満室にすれば高収益となり、収益性や立地条件等で魅力的な物件)

(2)不動産ファンドが見向きしなくなった出がらし物件

(平成元年前後の建物のため大規模修繕費がかかる可能性が高いものの、収益性や立地条件等で魅力的な物件)

 

一方、いくら低金利だとしてもやや無理があるような投資活動を行っている不動産投資家にとっては、全国規模で見ると投資対象物件の価格は下落傾向にある感があります。

ただし、安易な不動産投資は、近い将来、空室率の上昇や想定外の修繕費の出費で苦しくなる危険性を自ら招くことになります。

 

 

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