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トランプ相場で日本の投資不動産価格が下落か!

2016.11.25|不動産投資ニュース

20161125

「トランプ相場」でアメリカの長期金利が上昇し、米国国債の利回りが米国REITと遜色がなくなり、投資マネーがREITから米国国債へ流出する可能性があります。世界最大級の投資マネーは、日本の不動産価格の下落を見越して利益確定売りに走っている模様です。

 

コラム:ドル円急騰の背景に「2つの損切り」の影=佐々木融氏

このドル急上昇を支えているのは、米長期金利の上昇である。米10年国債金利とドル名目実効レートの相関はかつてないほど強くなっている。そして、このように米長期金利が急騰していることが、ドルの急騰につながっている。米10年国債金利の上昇スピードは2013年5月以降のバーナンキショックのときよりも速くなっているのだ。

バーナンキショックの際には米10年国債金利は約4カ月間で137bp(1.37%ポイント)上昇した。今回、米10年国債金利は7月上旬のボトムから、約4カ月で105bp(1.05%ポイント)上昇している。米長期金利の上昇トレンドは、期間で言えばバーナンキショックのときにほぼ匹敵しているが、米大統領選前後の短期的な上昇スピードは同ショック前後を上回っている。

今後の投資用不動産価格の下落を予測

世界最大級の投資マネーを運用しているブラックストーンが、数年前にGEグループから購入した多額の不動産を中国系グループに売却するという記事ですが、原文の最後に注目です。

中国安邦、日本の不動産取得に近づく-ブラックストーンから2450億円

中国の安邦保険集団は米ブラックストーン・グループから日本の住宅用不動産の買収に近づいている。事情に詳しい関係者が明らかにした。安邦は昨年も日本の不動産資産の取得に動いたが、破談に終わっていた。

発表前のため匿名を希望した関係者の1人によると、今週内にも取引が成立する可能性がある。取引額は約23億ドル(約2450億円)に上る見込み。別の関係者は、安邦は不動産資産の運用会社シンプレクス・アセット・マネジメントを昨年買収しようとしたが、協議がまとまらなかったと語った。


(原文)

Anbang Said Near $2.3 Billion Property Deal With Blackstone

Anbang Insurance Group Co. is close to buying residential property assets in Japan from Blackstone Group LP, its first foray in the country since a failed bid for an asset manager last year, people familiar with the matter said.

A deal may be signed as early as this week for the assets, worth about $2.3 billion, said one of the people, who asked not to be identified before an announcement is made.

(記事の最後の部分の抜粋)

Japan’s land prices have been boosted by the nation’s negative interest rate policy, which made banks more willing to offer property loans. The price of new and used apartments in and around Tokyo have climbed 18 percent to 20 percent since the start of 2013, even as wage gains have lagged. Still, the Bank of Japan’s recent shift to controlling bond yields is driving up mortgage rates, prompting Deutsche Bank AG to predict Tokyo apartment prices may fall 20 percent or more by 2018.

「Tokyo apartment 」

は、東京及びその近郊の賃貸用アパート等、賃貸住宅全般を指し示すと思います。

ドイツ銀行は、「2018年までに20%か、それ以上の価格の下落を予測」していますので、ブラックストーンに関する取引の事例に限らず、海外の機関投資家による利益確定売りは次々に起こることが予測されます。

将来的には日本の不動産関連から巨額の投資マネーを引き上げる海外機関投資家の割合は多いように思います。

*日本の不動産ファンドの配当利回りが低いままですと、魅力的な他の運用先(例:米国国債)へ海外機関投資家の投資マネーが流出する可能性があります。

経験上、海外機関投資家の投資マネー引き上げにより、

→時期が遅れて10億規模の投資用不動産価格が下落

→時期が遅れてそれ以下の投資用不動産価格が下落

ということが起きることが予測されます。

現場の肌感覚としては、投資用不動産価格は下落傾向にあります。

例えば、平成元年前後のRC(鉄筋コンクリート造)やSRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)の一棟ビルが、

数ヶ月前に表面利回り5%台→現状7%台(価格的には1億円近く下落)

という事例に直面する機会が増えてきています(まだ高いですが・・・)。

 

他に資産運用の手段がないから…は危険な不動産投資

「他に資産運用の手段がないから」という理由だけで、消去法的に不動産投資をするのはお止め下さい。そういう方は、大手メディア会社のウェブサイトや新聞上で広告宣伝されている不動産投資セミナー記事を見ていると、なんとなく安心感を覚え、不動産投資の世界に安易な気持ちで入っては取り返しのつかない失敗をしてしまう危険性があります。

現在は私たちのような不動産投資の専門業者ですら、安易に投資すると痛い目にあう危険がある市況です。安易な気持ちで不動産投資すると、将来自ら命を落としたり、一家離散の憂き目にあう危険性があります。

 

また先日記載した以下の記事、

出世を争うように不動産投資して失敗続出

銀行や不動産屋の甘い言葉に乗せられ、不動産投資で多額の損失を被る方が続出しているという記事が公開されています。残念ですが、そういった方々が存在するのも事実です。

にて記載した通り、他人との競争をするがごとく不動産投資をするのはお止め下さい。

 

本音を述べますと、今の低い利回りと諸々のリスクを鑑み、既存のローンの借り換えや、生命保険等の見直しをしたほうが、不動産投資をするよりも実質的なキャッシュフローが良いという場合がありますよ。

まずは守りを固くした上で、来るべき不動産投資のチャンスに備えましょう。

焦って貴重な投資マネーを浪費すると、到来する可能性のある魅力的な不動産投資の機会を、自ら逃す危険性がありますよ。

 

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