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米国商業系リートへ巨額の投資をしたウォーレン・バフェット氏の警告

2017.10.17|不動産投資ニュース

アマゾンなどのEC事業に脅かされている企業の賃料をベースに運営する米国商業系リートは、今後も苦戦することが予測されます。しかし、2017年6月に米国商業系リートへ四百億円の投資をしたウォーレン・バフェットは、世界で最も尊敬されるお金持ちの一人です。少年時代から現在までお金儲けに対する考え方は変わらないようです。

 

まずは、バークシャー・ハザウェイ社を通じてバフェット氏がストア・キャピタルへ投資した記事を見てみましょう。

米REITのストア・キャピタルが急伸 バフェット氏が10%出資

【NQNニューヨーク=森田理恵】26日の米株式市場で不動産投資信託(REIT)のストア・キャピタルが急伸している。前週末比2.26ドル(10.9%)高の23.03ドルを付ける場面があった。

ストア・キャピタルは、基本的にテナントとの間でトリプル・ネットリース(賃料の他、税金・修繕費・保険料という3つの費用もテナントへ負担させる賃貸借契約)を締結することで、できるだけ投資家への配当利回りの変動リスクを削減する米国リートです。

 

なぜ、AMAZON.com等E-Commerceに脅かされる商業不動産分野へ投資を?

以下のようなNASDAQの記事より、

3 Warren Buffett Stocks Still Worth Buying

Buffett went bargain hunting and found this REIT

Brian Feroldi (Store Capital): It has been a brutal year for the retail sector. Between store closures , bankruptcies, and the continued growth of e-commerce giant Amazon, Wall Street has tossed scores of companies with retail exposure into the discount bin.

Store Capital was one of those companies that had been cast aside. This retail-focused real estate investment trust (REIT) had fallen about 20% between January and May of this year. However, the company’s fortunes turned around after news broke that Buffett had acquired a 10% position in the company.

Why is Buffett interested in Store Capital? My hunch is that he is a fan of the company’s business model. Store Capital specializes in leasing properties to small- and medium-sized businesses that do not have a credit rating with a nationally recognized agency. That scares off other REITs, which keeps the competition low and the rents high.

While this might sound like Store Capital is playing with fire, there are several measures that the company takes to protect itself, including the following:

・Tenants sign triple-net lease agreements, which obligates them to pay for the property’s taxes, insurance, and maintenance.

・Store Capital makes its tenants sign long-term leases that start at 15 years (or more).

・97% of tenants are required to send Store Capital quarterly financial reports. That allows the company to closely monitor the health of its businesses in order to spot weaknesses ahead of time.

・Most tenants operate service businesses that are not threatened by e-commerce sales (such as restaurants, movie theaters, health clubs, and auto repair centers).

・このリートの株価がバーゲンプライスと思い投資

・インターネット事業に脅かされにくい中小規模のテナントとのリース契約を締結することに特化していることに加えて、他の規模の大きい商業系リートとの間で賃料値下げ等によるテナント争奪戦に巻き込まれにくい

・15年以上のトリプル・ネットリース契約を締結しているテナントの97%がストア・キャピタルへ財務レポートを提出するため、リート側がテナントの事業経営の弱点や問題を早めに監視することができる

等、割安感のある投資を、負担するリスクを少なくして投資をしたようです。

さすがですね。

 

バフェットが考えるお金とは

今年87歳になるバフェット氏にとって、「お金」や「仕事」とはどのような存在なのでしょうか。

ただお金のためでなく。世界一の投資家・バフェットにとって「仕事」とは?

人生に成功するためにバフェットが大切にしていたのが「本当に大好きなことを一生懸命にやる」ということです。

(中略)

「なぜそんなにお金が欲しいの?」という問いへのバフェット少年の答えは「お金が欲しいんじゃないんです。お金を稼いだり、それが殖えていくのを見るのが好きなんです」というものでした。

この記事の通り、バフェット氏のコメントによると、

「お金=自立」とのことですね。

家柄でも学歴でもなく、ビジネスを始めた年齢が早いかどうかが、ビジネスの成功に関係するとのことのようです。

 

「お金持ちになること」が目的になると厄介なことに

この記事の続きを見てましょう。

「お金持ちになること」が目的ではいけない

「仕事を好きだと心の底から思い込め。でなければやり遂げるかいがない」はアップルの創業者スティーブ・ジョブズの言葉です。すべての成功は「好きなこととの出会い」から生まれ、好きなことをとびきり上手にやるために夢中になって努力することによってもたらされます。

もしこの順番を間違えて「好きなこと」ではなく、「お金持ちになること」が目的になってしまうと厄介なことになるとバフェットはこう警告しています。

「どれほど金を持っているか、去年どれほど稼いだかということを尺度にして人生を歩んでいくなら、遅かれ早かれ厄介な問題に巻き込まれるでしょう」

バフェットは「お金を殖やす」ことには貪欲でも、「浪費する」ことには興味がありませんし、成功の度合いを測る尺度はお金以外の愛情などによって測られることをよく知っていました。バフェットにとっては大好きなことがたまたま株式投資であり、世界的大富豪はその副産物にすぎないのです。

以前記載した

何のための不動産投資か?

不動産投資を始める目的がぶれた結果、不必要な投資を始めたり、浪費を重ねて散財することにより、資金繰りに窮する方が後を絶ちません。

バフェット氏の哲学によると、金儲けは「純粋な知的活動」であり、「富の蓄積」が最大の目的ではないということです。

という記事で記載した通り、バフェット氏にとって、

金儲けは「純粋な知的活動」

とのことですね。

一般的な不動産投資家は、現実逃避を含めて様々な理由で不動産投資を開始したものの、多くの人は失敗に終わります。お金儲けが出来る力を持ち続けることは、そう簡単なことではないです。

 

バフェット氏が尊敬を集め続ける理由

バフェット氏が尊敬を集め続けることには理由があるようです。

「オマハの賢人」ウォーレン・バフェット。“尊敬”を集め続ける理由

盟友とも言えるビル・ゲイツ(マイクロソフト創業者)はもちろんのこと、アメリカを代表するIT企業であるグーグルやアマゾン、フェイスブックの創業者たちもしばしばバフェットの言葉を引用することで、自分たちの経営の正しさを証券市場に訴えています。

つまり、バフェットは世界一の投資家であり、世界で最も尊敬されるお金持ちの一人でもあるのです。世の中にはたくさんのお金持ちや成功者がいますが、そのすべてが尊敬され、愛されるとは限りません。たとえ莫大な富を手にしたとしても、世界中の誰からも愛されないとしたらとても悲しいし、そんな人生は大失敗だというのがバフェットの考え方です。

「愛を得るには愛される人間でなければならない」し、「雪(お金や成功、名声、尊敬など)がよくくっついてくれるには、それなりの人間にならなければならない」というのがバフェットの人生観です。

以前記載した、アマゾンCEOがバフェット氏に質問した記事です。

ジェフ・ベゾスがバフェットに質問「何でみんなあなたの投資戦略を真似ないんですか?」

ウォーレン・バフェットの金言は、不動産投資にも通じることからこのブログでも度々取り上げさせていただいております。今回はアマゾンのジェフ・ベゾスが、ウォーレン・バフェットに質問した内容についての記事を見てみることとします。

確かに、バフェット氏のように、自分を諌めて忍耐力を持ち続けることは容易なことではありません。

以前記載した以下のような記事で取り上げた通り、バフェット氏と、その右腕と呼ばれるチャーリー・マンガー氏は、「自制心」を持ち続けることが、投資する方にはとても大切だと述べているようです。

お金持ちになるには? バークシャー・ハサウェイの株主総会より

今年のバークシャー・ハサウェイの株主総会がこれまでと大きく違うところは、ウェブ上で5月の1か月間視聴可能ということです。

そのため来場者の減少が見込まれましたが、予想に反して、過去最高となった昨年の4万4000人には及ばないものの約4万人もの人が足を運んだようです。

お金持ちになるには?バフェット5つの教え

質問①:どうしてこれほどの成功をおさめることができたのか。

答え(以下すべてバフェットの答え):特別に何かをしたということはないんです。好きなもの(「コカ・コーラとステーキ」を食べ、好きな人と付き合い、私はいつも幸運だった。毎日幸せで何の不平もありません。人間はIQ(知能指数)が高い必要はありません。感情をコントロールすることが必要で、自己破壊的な行動をして、リスクを冒さないことです。賢く考え、よく振る舞い信頼を得ることも大事です。

「自制」し続けることは、人間の営みの中で最も困難なことの一つだと思います。

「自制」と言えば、バフェット氏の右腕と言われるチャーリー・マンガー氏によると、

「頭が良くて勤勉な人でも、仕事をしていくうちに、うぬぼれという名の落とし穴に落ちないとは限りません。彼らは概して、自分には人より優れた才能と手法があると過信し、自ら困難な航海に出て結局は座礁するのです」

ジャネット・ロウ(増沢和美訳) 『投資参謀マンガー』パンローリング, 2005年, 416頁頁より

とのことです。

 

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