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不動産投資が大好き中国人は、新築マンション価格がバブル期超え&土地相場が2~3倍に跳ね上がっている日本から、一体どこへ

2018.1.23|不動産投資ニュース

中国人の不動産投資家が、日本、特に東京のタワーマンションへ高額な投資をすることは、すっかり下火になったということで、一体どこへ投資しているのですかという記事が公開されていました。

世界の不動産投資家、もはや東京は眼中になし

次々と中国人の手に落ちる英国の商業ビル日本の住宅は2015年をピークに中国人による「爆買い」の対象となったと言われるが、某不動産業者の営業マンは「最近はすっかり下火になりました」と打ち明ける。“不動産大好き”中国人は一体どこへ行ってしまったのだろうか。

英国の不動産価格に対して、割安感があるのでしょう。

上記記事では、以下のような内容が記載されています。

世界の投資家の間でブレグジット(英国のEU離脱)を悲観視する声は少なくないが、中国の上位の投資家たちは、そんな声はものともせずに英国に関心を向ける。米国の総合不動産サービス大手のJLLが発表した「2017年版 JLL不動産投資集中度インデックス」によれば、世界の投資家が投資する不動産は依然としてロンドン(2位)、ニューヨーク(9位)などグローバル都市に集中している。ちなみに1位はオスロで、東京は30位だ。「このまま行けば、東京の不動産は世界の投資家から見向きもされなくなる」と危惧する声も聞かれる。

 

「このまま行けば、東京の不動産は世界の投資家から見向きもされなくなる」

とのことです。

多くの中国人投資家は、単に高額すぎるために、日本の不動産投資を見送っていると思いますが・・・。

事実、

マンション、バブル後最高値=首都圏平均5908万円-17年
不動産経済研究所が22日発表した2017年の首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉各都県)の新築マンション1戸当たりの平均発売価格は、前年比7.6%高い5908万円となった。過去最高だったバブル期の1990年(6123万円)以来、27年ぶりの高水準。
東京都心部の高額物件の需要が引き続き強く、平均価格を押し上げた。

という記事が公開されています。

マンションを開発し販売する大手デベロッパー等から、マンション用地の仕入れについてのご依頼を頻繁に受けています。東京都心のマンションが人気だといっても、バブル期に迫る販売価格に設定しているとすれば、それほど需要があるとは思えません。驚くような価格の現在の東京都心の新築マンション分譲エリアの一部は、マンション全体が高騰していたバブル期よりも超えている可能性があります。

2016年4月に公開された以下の記事の時期から、新築マンション価格が更に高騰している可能性もあります。

この記事によると、この時点で既に、全国平均はバブル期の最高価格を超えていました。

マンション価格、高騰でバブル期超え…「ローン超低金利なので購入」は危険行為
首都圏の新築マンションの15年の平均価格は5518万円、近畿圏は同3788万円とここ数年で数百万円も値上がりしています。全国平均では同4618万円で、バブル期の最高価格4488万円(1991年)を超えているのです(不動産経済研究所調べ)。人件費や資材費用に加え、土地価格(仕入価格)の上昇を反映したためですが、マイホームの取得価格は年収の5~6倍が限度といわれています。

比較の時期はずれますが、国税庁の「平成26年分民間給与実態統計調査」によれば、平均給与額は415万円。新築マンションの全国平均価格は、年収の11倍強まで上昇しているのです。これはバブル期を上回る倍率です。

建築するマンション用地を仕入れしなければ当該デベロッパー等の経済損失が大きくなることから、驚くような金額で仕入れざるをえない影響もあって、私たちの事務所の近くの土地の相場は、数年前から2~3倍近くに跳ね上がっています。

マンションに限らず、海外の機関投資家等の不動産投資家が好む東京のビル等商業不動産が高額すぎると、一時より安い印象がある英国不動産を投資対象とすることは不思議ではないです。

中国人投資家は昨今、タワーマンションを売却しているようですが、それについては昨年以下の通り記載しました。

中国人投資家のタワマン「爆売り」「即売り」

中国人により湾岸エリアのタワーマンションが大量に売却されているらしいです。数年前に購入したタワマンが竣工されて、引き渡し直後に「即売り」するという現象のようです。

 

そうはいっても、以下の記事で記載した通り、海外の大口不動産投資家が、まだまだ東京やその周辺部等、日本の不動産投資を拡大すると思います。

政府系投資ファンドGIC 日本で不動産投資を拡大

シンガポール政府投資公社GICは日本で不動産投資を拡大する模様です。GICはかつて、福岡ドームをソフトバンクに売却しています。


「アジアは最も有望」ドイツ大手保険会社グループがアジア不動産投資を3年で倍増目指す。
ドイツ大手保険会社が、アジアでの不動産投資を2020年末までに約5千億円規模に拡大する計画があるという記事が公開されています。アジア地域の保険が急速に成長していることが要因なようです。その一部が、日本の不動産投資にも振り分けられる可能性が高いです。

 

今回記載しました通り、東京のタワーマンションに投資していた、主に中国人個人投資家の現状と、シンガポールやドイツ等海外機関投資家の現状は異なります。また、金融機関からの融資を受けにくくなった国内個人投資家の現状とも異なります。多額の資金運用に困っている地方銀行等国内機関投資家は、Jリート等国内不動産ファンドに対して不動産投資を依頼しているものの、バブル期やリーマンショック前のように高額すぎる不動産の現状相場においても安易な不動産投資をし続けて破綻した不動産投資や、海外機関投資家のような驚くような低利回りでの不動産投資は、さすがにしにくい状況にあります。

・Jリート等不動産ファンド間での、運用組み入れ不動産のキャッチボール

・不動産ファンドの実質的なスポンサー企業の錬金術的な論理により、不動産ファンドがスポンサー企業が仕入れた不動産を高額で購入(投資)する

という動きは頻繁に目にしますが。

 

このように、

「海外個人投資家」の現状

「海外機関投資家」の現状

「国内個人投資家」の現状

「国内機関投資家」の現状

は、4者それぞれ違うものです。

各不動産投資家の現状と近い将来の動向を、ひとくくりで語ることは、決して容易なことではありません。

私たちも、従来の国内個人投資家中心から、国内機関投資家、昨今では海外機関投資家や海外個人投資家のために、スペシャル・エージェントとして活動しつつあります。

事実、ほぼ全く違うミッションで動いているといっても過言ではありません。

 

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