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都心主要オフィスビルの空室率 6年10か月ぶりに6%台 16か月連続上昇中

2021.8.8|不動産投資ニュース

東京の都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷区)の基準階100坪以上の主要貸事務所ビルについて毎月空室率を調べている三鬼商事によると、6月時点の平均空室率が2014年8月以来で6%を超え、16か月連続上昇しているとのことです。

都心オフィスの空室率 16か月連続上昇 テレワーク拡大が要因か

6月の東京都心のオフィスの空室率は6%余りとなり、16か月連続で上昇しました。新型コロナウイルスの感染拡大をきっかけにテレワークが広がり、オフィスを集約する企業が増えていることが要因とみられます。

ビル規模を表す代表的な階の広さ(基準階)が100坪以上の都心5区にある主要貸事務所ビルについての調査ですから、J-REIT等の不動産ファンドが好んで購入する傾向にある比較的大型のビル群が調査対象です。

大手企業のグループ企業集約等による大型解約が発生していることや、空室がある状態で竣工(完成)した新築ビルがあることが影響しているようです。

ただし、都心5区の空室率が全て6%台になっているわけではなく、千代田区は4%台、港区は8%台です。また、新宿区の空室率は前月より僅かですが改善されています。当然といえば当然ですが、空室率の上昇とともに、平均賃料も下落しています。

空室率上昇と平均賃料下落の傾向は、しばらくの間継続することが予測されていますが、この傾向の影響で、即座に大型ビルの売買価格が下落するかといえば、旺盛な購入需要に下支えされていることから必ずしもそうは言えません。昨年12月に記載した以下の記事

東京都心5区オフィス空室率上昇も不動産価格は高止まり 驚くような売買価格も

三鬼商事発表の東京都心5区 (千代田、中央、港、新宿、渋谷区)の基準階面積が100坪以上の規模のオフィスビルについて、11月時点での空室率は4.33%、4年8ヶ月ぶりの高水準とのことですが、投資ファンドの購入意欲に支えられ、大型ビルの売買市況には大きな影響が生じているとは言えない状況です。

を記載した時点より空室率は上昇していますが、大型ビルの売買市況については、全体的な傾向はあまり変化しているようには思えません。余談ですが、大型ビルの空室発生は、オフィス賃貸の仲介業を営む会社には追い風となりますね。

 

なお中小規模ビルの売買市況については、個々のビルの立地や元々のグレード、管理状況等により一概に言えませんが、比較的魅力のあるビルについては、価格が下落していると言える状況にはありません。日本の不動産売買価格で頻繁に利用される「表面利回り」で3〜4%台、好立地であれば3%を切るビルもあり、稀に1%台の物件もあります。

それぞれの地域には「銀座と田園調布」があると思いますが、商業地内一等地(その地域の「銀座」)物件は貴重な存在です。

 

 

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