今年２月私たちの提携会社の名義で、デザイナーズオフィスビル一棟を購入しました。このビルは鹿島建設により建築され、過去には日産自動車関係会社や、某大手サッシメーカー創業者一族が所有していました。

 

この度ご縁があり、平成バブルの末期に高額な建築費で建てられたデザイナーズビル一棟を購入させていただきました。

ビルの所在地は、銀座線「稲荷町」駅から徒歩３分のところにあります。都営大江戸線・つくばエクスプレス「新御徒町」駅からも徒歩５分くらいです。

本サイトの運営をしているデザインが本業の弊社が不動産業者の免許を取得してから、提携会社と業務的にコラボする頻度が増え、その結果、双方のスタッフが毎日のように打ち合わせできるビルがあったらいいなという話から、アスリート社及び千葉県松戸市で長年にわたり不動産投資専門会社としてコンサルティングや管理を行っている株式会社コーヨーは、東京都台東区・中央区エリアで大通りに面し、自社で利用できるビルを中心に投資物件を探していました。

 

この物件に不動産投資を決定した要因

今回購入したビルは鹿島建設により多額の建築費を費やして平成バブル末期に建築されたデザイナーズビルで、外観・内部もそれなりにデザインが入っていますが、実は各所がコンパクトにまとまっていて、ミニマルで優れたビルです。

実はこのビルが水面下で売られてる情報は随分前より知っていて、一度内見もしていたのですが、その当時はあまり興味を示しませんでした。

・物件価格が高い
・物件の質が今ひとつ不透明であった
・空室が半分近い

等が原因でした。

ところが、2016年新年早々物件情報を再度調査すると、バブル的な市況の東京都内駅近SRCビル（鉄骨鉄筋コンクリート造ビル）の割に、以下の理由により不動産投資の対象として魅力ある物件ではないかと見直し、再考することになりました。

1. 多額の費用で外装工事が完了した後に、価格が大幅ダウン
2. 市況と物件の質を検討すると割安感あり
3. 国内外不動産投資事業の拠点として１＆２Fを自ら利用できる
4. 日本銀行の異次元緩和に起因する格安金利と住宅ローン的な融資期間
5. 不動産業者＆金融機関担当者さんから見て駅近で便利

などの理由により再検討に入りました。

そうはいっても、簡単に購入（不動産投資）できるわけがありません。

私たちから見て魅力的な物件は、他の誰かから見ても魅力的なはずだからです。自社投資であれ、投資コンサルティングであれ、必ずと言って良いほど競合となる他の買主が存在します。

 

購入のためにラストスパート：数億円の融資承認を７営業日程度で

御多分に洩れず、今回も不動産ファンドとの間で競合となりました。売主側の判断で、先に融資条件なしの売買契約（融資承認が下りなくても売買代金を支払う義務がある契約）を締結できる会社に優先的にお売りしますということになったので、今回もラストスパートしなければならなくなりました（苦笑）。

参考：不動産投資とラストスパートに関しての記事

不動産投資コンサルティングと陸上はラストスパートが大事です

どんな業務でも、簡単なものはありません。共通しているのは、最後のラストスパートではきついハードル越えの連続だということです。１０億規模の融資について、約二週間で事前承認を取らないとその業務が完了しない。そんな時は肉体的な疲労に加え、失敗できないプレッシャーも重なり無酸素状態のようになるのです。

幸いにも、日頃懇意にしている金融機関さんより数億円の融資承認を７営業日程度でいただくことができたため、無事私たちが契約できることになりました。

時間がなかったこともあり、契約日前日の夜中までバタバタせざるをえませんでしたが、売主のご担当の方がフットワークよくご対応くださったので、安心かつ安全な取引ができました。

 

利用方法とテナント募集

ビル購入時、１階、２階、４階、５階が空室でした。全９フロアなので約半数が空室です。
購入を検討している時点では、２階を提携会社と共同で使用する案が第一優先でしたが、実際に購入に踏み切るに頃には、１階が提携会社、２階が弊社と棲み分けて連携していく形が一番良いという方向になっていました。

理由はいくつかありますが、一番の理由は１階をテナントに貸し出すと、将来的な自社使用が非常に難しくなるということです。

実は購入直後、いくつか１階の引き合いもあったのですが、仮にコンビニや大手外食企業などに賃貸した場合、恐らく何十年と営業をするでしょう。安定的な収入を得るということを考えれば良いのでしょうが、今回のビル取得の目的は、ここを拠点として業を営むということが大前提でしたので、定額の家賃よりはそこでの立体的な収益を考え、１階、２階の自社使用を決めました。購入後に即テナント募集の営業をしたおかげで、３階から上は満室になりましたので、そのタイミングも自社使用の決定に大きく影響を及ぼしたと思います。

 

リフォーム

購入時、１階はスケルトン（元はお寿司やさん）、２階は現況（元は麻雀屋さん）という状態でした。

 1Fはほぼスケルトン。

2Fは汚いまま。

１階２階の間取りはほぼ同じで、このままでは営業は出来ない状態でした。今回は弊社プロデュースにて日頃お世話になっている職人さんを中心にリノベーションしていくことになりました。

予算内で諸々検討した結果、１階は白＆黒を基調としたシックなイメージ、２階は完全に好みで、一度やってみたかったスケルトンに部分的に白壁を入れていく仕様。

 

本格的な営業開始は６月からですが、５月中旬に挨拶を兼ねて、日頃お世話になっている方々を招いての簡単なパーティーを１階で行いました。

当日、来ていただいた皆様誠にありがとうございました。また、来られなかったにも関わらず、お花やお祝いをお送りいただいた皆様本当にありがとうございます。

今後はこのビルを拠点に、国内外の不動産投資家へのコンサルティング、自社での不動産投資を精力的に行っていきますので、今後ともよろしくお願いいたします。

 

〈新住所〉
東京都台東区元浅草2-6-4 上野コアビル1F
株式会社コーヨー 東京支店
東京都台東区元浅草2-6-4 上野コアビル2F
アスリート株式会社

 

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